經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資研究/張海南

摘 要：本文對房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟(jì)政策不確定性影響進(jìn)行分析，文中首先對經(jīng)濟(jì)政策不確定性的度量指標(biāo)進(jìn)行分析，其后對經(jīng)濟(jì)政策不確定性造成的房地產(chǎn)投資影響進(jìn)行分析，最后闡述了經(jīng)濟(jì)政策不確定與房地產(chǎn)投資實(shí)踐研究。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)政策不確定性? 房地產(chǎn)投資? 研究

經(jīng)濟(jì)政策不確定性所指為主體面臨直接或者間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)政策因素變化，經(jīng)濟(jì)政策因素是難以進(jìn)行準(zhǔn)確分析和預(yù)見的。早期經(jīng)濟(jì)學(xué)概念的基礎(chǔ)設(shè)定為信息為完備狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)行為人則是完全理性，因此并不存在不確定性。后來奈特提出不確定性概念，并對不確定性和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分別，不確定性的源自信息掌握不完全?，F(xiàn)代是信息大爆炸的時(shí)代，信息掌握完全的難度相對更大，如何利用經(jīng)濟(jì)政策不確定性這一指標(biāo)進(jìn)行行業(yè)的研究，進(jìn)而使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。

一、經(jīng)濟(jì)政策不確定性的度量指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)不確定性分為四個(gè)維度的不確定性度量指標(biāo)，分別為：微觀經(jīng)濟(jì)層面指標(biāo)波動(dòng)，對于房地產(chǎn)投資環(huán)境的不確定性進(jìn)行度量，不過微觀指標(biāo)衡量不確定性，具有內(nèi)生性問題，因此應(yīng)用較少;宏觀經(jīng)濟(jì)變量條件方差，以此進(jìn)行宏觀進(jìn)行不確定性進(jìn)行度量;政府官員變更，以政府官員更替作為變量來成為政策不確定性代理變量，不過政府官員更替對于經(jīng)濟(jì)政策不確定性難以進(jìn)行定量地、連續(xù)地描述;經(jīng)濟(jì)政策不確定性指數(shù)，對經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施與否進(jìn)行衡量，對于執(zhí)行效果、時(shí)間以及內(nèi)容進(jìn)行不確定性的評價(jià)，該指標(biāo)能夠反映經(jīng)濟(jì)政策不確定性的連續(xù)連續(xù)性與量。

二、房地產(chǎn)投資受到經(jīng)濟(jì)政策不確定影響分析

在實(shí)踐研究的過程中，投資與經(jīng)濟(jì)政策的不確定性之間的關(guān)系具有一定爭議，部分學(xué)者認(rèn)為政策不確定性造成企業(yè)投資影響，且同時(shí)會(huì)使得企業(yè)投資下降，這也在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得到證實(shí)—政策不確定性身上導(dǎo)致全球企業(yè)投資支出下降;部分學(xué)者則認(rèn)為政策不確定性較高，會(huì)導(dǎo)致資本邊際成品預(yù)期凈收益提升，稅收政策不確定性造成的投資影響受稅收政策波動(dòng)模式影響較大。在實(shí)踐研究中，總結(jié)了經(jīng)濟(jì)政策上揚(yáng)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營決策受到影響，更會(huì)使資本市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、波動(dòng)幅度及其波動(dòng)聯(lián)動(dòng)性受到影響，更會(huì)使整體宏觀就業(yè)、產(chǎn)出、消費(fèi)受到影響。我國市場在充分市政研究基礎(chǔ)上明確，企業(yè)投資受到經(jīng)濟(jì)不確定性一致作用。

而具體到房地產(chǎn)投資受到經(jīng)濟(jì)政策不確定性影響方面，在國內(nèi)研究相對較少，而部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有其他投資不具備的特征。在實(shí)踐中明確，兩者之間的關(guān)系，是來自于經(jīng)濟(jì)政策不確定和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的直接性的關(guān)系，而宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的波動(dòng)有著極為密切的關(guān)系前提下，宏觀經(jīng)濟(jì)是政策不確定性對房產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的渠道，此類渠道包含投資、就業(yè)及產(chǎn)出等。房產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)代最具典型的資本密集行業(yè)，由此也為政策不確定性產(chǎn)生房產(chǎn)投資應(yīng)用提供了途徑，實(shí)物期權(quán)是最為主要的渠道。根據(jù)美國實(shí)踐研究，經(jīng)濟(jì)政策不確定性對于房地產(chǎn)投資波動(dòng)率、回報(bào)率都會(huì)產(chǎn)生直接影響，金融及宏觀經(jīng)濟(jì)間接影響只是其中的影響方式之一。

房產(chǎn)投資及房價(jià)，會(huì)受到不確定性的影響，住房為投資產(chǎn)品前提下，房價(jià)均衡于未來便會(huì)成為租金貼現(xiàn)。房屋折舊、名義利率、預(yù)期房價(jià)漲幅、房產(chǎn)維護(hù)管理的總和，就是指住房資本貼現(xiàn)。預(yù)期房價(jià)漲幅受到房產(chǎn)稅影響，運(yùn)用成本公式進(jìn)行計(jì)算會(huì)使其發(fā)生相應(yīng)改變。經(jīng)濟(jì)政策不確定對于持有成本各個(gè)部分都會(huì)造成影響，最終使得房價(jià)受到影響。其中包含了預(yù)期未來房價(jià)變動(dòng)率會(huì)受到政策不確定性直接影響。若是政策不確定性影響信貸、利率、稅收、收入、住房市場管制等，都會(huì)造成房價(jià)的影響。國內(nèi)外的時(shí)間研究中，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策不確定指數(shù)對經(jīng)濟(jì)政策不確定性造成的國內(nèi)房價(jià)波動(dòng)影響展開研究，明確了政策不確定性在較高的情況下，會(huì)使得房價(jià)波動(dòng)加劇。也有研究學(xué)者對經(jīng)濟(jì)政策不確定性和威爾士、英格蘭房價(jià)關(guān)系進(jìn)行研究，明確包括了政策不確定等眾多變量和房價(jià)有協(xié)整關(guān)系，同時(shí)政策不確定性不論短期或長期，都對房價(jià)造成負(fù)面影響。

但政策不確定性上升對于房地產(chǎn)投資是否有減少作用，如果有，除減少房地產(chǎn)投資之外還會(huì)造成怎樣的影響。有實(shí)踐研究人員明確了，房地產(chǎn)投資是屬于整體投資資產(chǎn)這一范圍內(nèi)的，較之其他投資資產(chǎn)擁有明顯的市場影響，同時(shí)其他投資資產(chǎn)會(huì)對風(fēng)險(xiǎn)的增大更為敏感，那么在政策不確定性出現(xiàn)上升的情況下，房地產(chǎn)此類投資接的安全資產(chǎn)需求反而會(huì)出現(xiàn)上升，對應(yīng)房地產(chǎn)投資也會(huì)出現(xiàn)增加。

三、經(jīng)濟(jì)政策不確定與房地產(chǎn)投資實(shí)踐研究

通過上述的影響分析總結(jié)，明確了經(jīng)濟(jì)這層對于房地產(chǎn)投資有著正面、或負(fù)面的研究，為了使這一問題更為明確，在研究中將房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)做因變量，對經(jīng)濟(jì)政策不確定性變化造成的房地產(chǎn)開發(fā)投資影響進(jìn)行考察，考察模型可確定為以下公式：

[logRI=α+β1logGDP+β3RATE+β4logHP+μ]

式中RI指的就是具體的房地產(chǎn)投資，GDP指的是實(shí)際產(chǎn)出，RATE指的是利率，HP指的是房價(jià)，此中的變量均為實(shí)際變量，根據(jù)投資乘數(shù)中的加速數(shù)原理，產(chǎn)出的增加會(huì)導(dǎo)致投資增大。所以投資成本中的利率也會(huì)造成投資影響。房價(jià)對于房產(chǎn)市場具有一定的代表意義，能夠作為市場景氣與否的衡量指標(biāo)，對于居民資產(chǎn)未來預(yù)期的資本收益也會(huì)造成影響較大，房價(jià)較高的情況下，會(huì)降低住房持有成本，從而進(jìn)一步提升住房投資。將投資托賓q模型作為基礎(chǔ)，房價(jià)上漲的過程中，會(huì)推動(dòng)成本重置，投資回報(bào)率得到相應(yīng)提升，總體會(huì)導(dǎo)致投資增加。此外，模型中未進(jìn)行住房資本存量的增設(shè)，從理論出發(fā)，房地產(chǎn)投資的流量是指相對應(yīng)的住房資本存量減函數(shù)，短期內(nèi)的住房存量可進(jìn)行確認(rèn)的前提下，對于資產(chǎn)價(jià)格要適時(shí)調(diào)整，進(jìn)而達(dá)成住房存量和住房需求的平衡。若是住房存量過多，則會(huì)導(dǎo)致房價(jià)有下行壓力，以此使住房投資減少。

（一）數(shù)據(jù)取量

本次研究中的數(shù)據(jù)來自于2013至今的季度變量，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度數(shù)據(jù)每年會(huì)缺失1月數(shù)據(jù)，會(huì)累積至2月進(jìn)行數(shù)據(jù)公布，同時(shí)因沒有GDP月度數(shù)據(jù)的原因，才會(huì)選擇為季度變量。房地產(chǎn)投資變量之外，其他房地產(chǎn)市場項(xiàng)目如新房開工面積、住宅投資、房價(jià)等月度報(bào)告也同樣如是。綜合實(shí)際條件，就選擇將其轉(zhuǎn)換成為季度變量。房價(jià)、利率、經(jīng)濟(jì)政策不確定性等數(shù)據(jù)會(huì)累積三月，計(jì)算三月平均值作為季度值，GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資則是三月累積值。GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資在發(fā)展過程中，具有季節(jié)性明顯的特點(diǎn)，本次研究選擇X-12來實(shí)施對信息的季節(jié)處理。數(shù)據(jù)的來源是中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)。

（二）經(jīng)濟(jì)政策不確定性度量

前述的四種經(jīng)濟(jì)政策不確定性度量指標(biāo)，本次研究選擇經(jīng)濟(jì)政策不確定性指數(shù)作為度量指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)政策性不確定性難以進(jìn)行測量，但是可以直接進(jìn)行關(guān)于不確定性報(bào)道統(tǒng)計(jì)，并對其頻數(shù)分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最后轉(zhuǎn)換成為不確定性指數(shù)。該測算方式直接在有關(guān)報(bào)道上入手，而忽略了對其定義的局限。經(jīng)濟(jì)政策不確定性指數(shù)在目前得到廣泛應(yīng)用，同時(shí)根據(jù)月份進(jìn)行更新，但其只是對經(jīng)濟(jì)政策不確定性進(jìn)行衡量的指標(biāo)，但其能否代表或代表多少不確定性的問題就需要分情況而論，總歸是不能完全代表經(jīng)濟(jì)政策不確定性，不能對不確定性完全進(jìn)行表述。同時(shí)對于政策風(fēng)險(xiǎn)也不能得到保障。為此我國有關(guān)研究人員，將經(jīng)濟(jì)政策不確定系數(shù)的來源報(bào)刊增加到了10家，同時(shí)都是我國權(quán)威性的經(jīng)濟(jì)信息報(bào)紙。

（三）實(shí)踐結(jié)果

對于我國整體經(jīng)濟(jì)增長趨勢而言，房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響較大，不確定性也并不說明風(fēng)險(xiǎn)增大，即是是風(fēng)險(xiǎn)增大，資產(chǎn)競爭與投資選擇過程中，房地產(chǎn)投資依然可能會(huì)取得優(yōu)勢地位。在本次研究中表明，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)政策不確定性有著較為明顯的正向關(guān)系，這也說明從長遠(yuǎn)的角度來看，不確定性的提升，對于房地產(chǎn)投資具有正面的激勵(lì)作用。不過短期，對于房地產(chǎn)投資都是負(fù)面影響。此外財(cái)政、貨幣等相關(guān)政策不確定是整體經(jīng)濟(jì)政策不確定性的關(guān)鍵組成，長遠(yuǎn)角度上，對于房地產(chǎn)投資具有正面影響作用。貿(mào)易政策、匯率政策的不確定性產(chǎn)生的影響利損并不確定。但此種長期正面影響也需要警惕，將房地產(chǎn)投資作為增值、保值方式，會(huì)使政府調(diào)控受到不利影響，長此以往，易使金融大局受到威脅。

四、結(jié)束語

以本文實(shí)踐研究來看，經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資短期無益、長期有益，但投資者將房地產(chǎn)作為保值、增值的主要方式，也會(huì)使房地產(chǎn)投資長期效益受到不利影響。與此同時(shí)，在經(jīng)過宏觀審慎管理與貨幣政策構(gòu)建共同調(diào)控下，將使得房地產(chǎn)金融更為穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)

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