房地產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的融資戰(zhàn)略研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮出關(guān)鍵效果，給提升我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步起到了很好的輔助作用。面對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境，采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，融資戰(zhàn)略的選擇極為重要，對(duì)企業(yè)發(fā)展中所需要的現(xiàn)金流具有關(guān)鍵的影響。本文運(yùn)用案例研究方法，探討房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略問題，希望為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略角度提供一些思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);輕資產(chǎn)運(yùn)營;財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)：F275 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：2096-3157（2020）20-0130-02

輕資產(chǎn)是指以品牌、知識(shí)、技術(shù)、管理為核心的一類資產(chǎn)，其成本難以計(jì)量，往往是伴隨企業(yè)的長期經(jīng)營產(chǎn)生的，但其為企業(yè)帶來的收益是巨大的。

作為一種資源密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)存在高杠桿化、投資周期長、供應(yīng)鏈長等問題。其主要資金來源是商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款也帶來了較大的還款壓力，其風(fēng)險(xiǎn)也比較大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的去庫存壓力，且商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策收緊，增加了其融資壓力。拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，已成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展方向。因此，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇至關(guān)重要。

一、前期文獻(xiàn)回顧

關(guān)于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，魏明海（2001）進(jìn)行了深入的研究，他認(rèn)為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指一種思維方式和一個(gè)決策過程，從屬于企業(yè)戰(zhàn)略，以一定環(huán)境因素和制度背景下的價(jià)值分析為基礎(chǔ)，以促使資金長期均衡有效地流轉(zhuǎn)和配置為衡量標(biāo)準(zhǔn)，以維持企業(yè)長期盈利能力為目標(biāo)。周宇（2009）認(rèn)為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略作為企業(yè)戰(zhàn)略體系的重要組成部分，具有“戰(zhàn)略”的共性——全局性、長遠(yuǎn)性、導(dǎo)向性、動(dòng)態(tài)性;同時(shí)，由于其依賴于財(cái)務(wù)管理的理論與實(shí)踐，因而又具有“財(cái)務(wù)”的共性——支持性、相對(duì)獨(dú)立性、全員性、互逆性。

戴天婧等（2012）架構(gòu)了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)盈利模式的理論框架，從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)視角，透視蘋果公司持續(xù)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的基本要點(diǎn)，既豐富了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的理論主張，也給企業(yè)戰(zhàn)略管理實(shí)踐提供了許多實(shí)操性的啟示。李端生等（2016）總結(jié)了商業(yè)模式研究的三種代表性觀點(diǎn)，包括盈利觀、交易觀和價(jià)值觀，認(rèn)為商業(yè)模式與企業(yè)財(cái)務(wù)之間存在天然的聯(lián)系，并構(gòu)建了財(cái)務(wù)視角的商業(yè)模式“438”研究框架。崔澤慧等（2017）認(rèn)為萬科運(yùn)用開拓協(xié)作、全球融資、銀企協(xié)作、地產(chǎn)金融化等多種融資途徑達(dá)成了財(cái)務(wù)模式革新，讓企業(yè)能夠更上一個(gè)臺(tái)階，對(duì)此進(jìn)行了以下總結(jié)：第一，減少融資開支，促進(jìn)財(cái)務(wù)模式升級(jí);第二，豐富融資模式，產(chǎn)生更多價(jià)值。楊柳等（2017）調(diào)查了萬科集團(tuán)和綠地香港的數(shù)據(jù)和資料，進(jìn)行了仔細(xì)的比對(duì)和計(jì)算，深入了解他們?cè)谪?cái)務(wù)模式升級(jí)過程中采取的措施以及后續(xù)的結(jié)果，針對(duì)新的情況和水平給出意見和想法，歸納出房地產(chǎn)行業(yè)能夠作為參考的意見。

二、重要概念分析

1.輕資產(chǎn)運(yùn)營

輕資產(chǎn)運(yùn)用表示企業(yè)借助現(xiàn)有的品牌作用、技術(shù)設(shè)備、管控能力等可以作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的資源，把重點(diǎn)放在具有更多附加效益的關(guān)鍵活動(dòng)中，把其他活動(dòng)交給第三方單位來進(jìn)行，用少量開支獲得更多的回報(bào)，抓住高額回報(bào)的運(yùn)營方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，過去的運(yùn)營方法大多都是重資產(chǎn)，企業(yè)會(huì)把控好各個(gè)流程，從最開始買地、設(shè)計(jì)，到后期的建造、售賣，這期間離不開一定的企業(yè)規(guī)模和大量的資金支持，回報(bào)大部分都是土地漲價(jià)。但在輕資產(chǎn)運(yùn)用過程中，企業(yè)是借助長時(shí)間運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的品牌價(jià)值和管理能力而衍生的一系列高附加值產(chǎn)物，把消耗高額資金的建設(shè)工作轉(zhuǎn)讓出去，用較少的開支來完成同樣的工作，得到大量回報(bào)。

2.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的融資戰(zhàn)略特征

在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)希望能夠壯大、成長，在項(xiàng)目活動(dòng)的每個(gè)流程步驟都能夠?qū)崟r(shí)參加，固定和長期資產(chǎn)的投資數(shù)額較高。并且，由于擁有充足的資產(chǎn)，此類企業(yè)基本都會(huì)選擇向銀行借錢，沒有豐富的融資途徑，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力較弱。再者，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)時(shí)長較長，資產(chǎn)回報(bào)不高，一定要用到大量的資產(chǎn)進(jìn)行投資才可以獲得不高的收益。企業(yè)在向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型是一定要改變?cè)械娜谫Y方案，合理分配資源，讓企業(yè)的資金對(duì)應(yīng)上變革的需要，完成戰(zhàn)略實(shí)施和工作的順利開展，減少融資開支。

重資產(chǎn)運(yùn)營模式中，企業(yè)會(huì)花費(fèi)更多的開支在長期資產(chǎn)中，固定開支較大，經(jīng)營杠桿高。因?yàn)橄氚哑髽I(yè)的安全系數(shù)維持在合理的范圍內(nèi)，企業(yè)基本都需要確保不低的權(quán)益資本占比，負(fù)債不能太多。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中企業(yè)會(huì)想辦法用少量的自有資金保證工作的開展，所以負(fù)債數(shù)額基本都不低，資產(chǎn)負(fù)債率變大，權(quán)益資本占比縮小。因此，企業(yè)會(huì)想辦法得到財(cái)務(wù)杠桿收益，財(cái)務(wù)危險(xiǎn)系數(shù)也會(huì)變大。因?yàn)橐獞?yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)基本會(huì)選擇更多樣的融資方案，讓融資途徑不再單一局限，避免資金鏈出現(xiàn)困難，同時(shí)也可以減少一些資本開支，所以能夠起到拓展融資途徑的效果。繼而，企業(yè)要維持不低的現(xiàn)金流狀況，增強(qiáng)短時(shí)間的還債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

三、案例分析

1.案例介紹

本文挑選萬科作為調(diào)查分析的對(duì)象。萬科是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的佼佼者，從開始實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式后，在開展多元化業(yè)務(wù)方面取得了進(jìn)展，這與它制定的企業(yè)戰(zhàn)略是密不可分的。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度有所下降，甚至出現(xiàn)了倒退的情況，同時(shí)同行之間也沒有實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)氣，因此想憑借住宅類的業(yè)務(wù)來獲得高額的收入回報(bào)是十分困難的。因此，萬科為了處理這一難題，開始努力投入輕資產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，從過去的開發(fā)銷售領(lǐng)域慢慢走向城市配套領(lǐng)域。萬科的主要業(yè)務(wù)包括：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2018年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積4038萬平方米，銷售金額6070億元。針對(duì)運(yùn)營狀況的巨變，萬科保持量入為出，讓投資水平和運(yùn)營實(shí)力一致;并且合理把控投資項(xiàng)目的優(yōu)劣，優(yōu)化管控工作，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）物業(yè)服務(wù)。2018年，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元，同比增長33.0%，連續(xù)第九年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP 1”，連續(xù)第五年蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選物業(yè)品牌”榜首。

（3）租賃住宅。萬科繼續(xù)圍繞核心城市加大對(duì)租賃住宅的布局。萬科長租公寓業(yè)務(wù)以青年公寓（即“泊寓”）為主要產(chǎn)品線，同時(shí)探索為不同階段客戶提供長期租住解決方案。

（4）商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營。印力集團(tuán)，是萬科拓展的媒介，主要經(jīng)營方向是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營管理，管理的商業(yè)項(xiàng)目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬科廣場(chǎng)等。

（5）物流儲(chǔ)存。萬科集團(tuán)下面有一家萬緯物流，主營倉儲(chǔ)、招商、資產(chǎn)管控，目前是我國物流行業(yè)的佼佼者，客戶數(shù)量龐大，在電商、餐飲等行業(yè)都有所發(fā)展。

（6）其他業(yè)務(wù)。萬科借助各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)工作，給顧客帶來了較好的服務(wù)體驗(yàn)。并且，萬科持續(xù)尋找能夠幫助大家提高生活品質(zhì)和感受的服務(wù)方式，盡可能處理顧客的難題，在大家衣食住行方面都有所考慮，深入到日常生活中。

2.萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營途徑內(nèi)的融資模式探討

輕資產(chǎn)運(yùn)營方案里，萬科的融資手段是科學(xué)地提高負(fù)債率，盡可能提高財(cái)務(wù)杠桿收益。借助豐富的融資方案減少對(duì)銀行貸款的需求和必要性，能夠更簡(jiǎn)便地得到較低開支的資金。

（1）科學(xué)提高負(fù)債率。萬科宣布了“小股操盤”的輕資產(chǎn)管理模式，占股份但不控股，相關(guān)管理工作還是由萬科來進(jìn)行，在進(jìn)行融資工作時(shí)盡可能選擇債權(quán)融資來增加負(fù)債比例。2011年開始的4年時(shí)間里，萬科的資產(chǎn)負(fù)債水平一直比較平穩(wěn)，說明在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中能夠使用少量的股權(quán)資本得到大量的回報(bào)，達(dá)到較大的凈資產(chǎn)回報(bào)水平。和行業(yè)內(nèi)的企業(yè)比起來，萬科的資產(chǎn)負(fù)債水平一直處于合理范圍內(nèi)，走勢(shì)和使用了輕資產(chǎn)運(yùn)營的綠地集團(tuán)差不多，但曲線弧度更加平穩(wěn)，說明萬科的負(fù)債率增長速度不快，這樣能夠避免杠桿提高的太猛，能夠更好地把控住財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）多元融資模式。因?yàn)橐ζ髽I(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，財(cái)務(wù)需要滿足企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展資金需求，尋找更多元的融資模式就成了重點(diǎn)。

①B股換為H股，轉(zhuǎn)股籌資。2013年，萬科表示要進(jìn)行B股換H股的計(jì)劃。在2014年年底，企業(yè)擁有13.2億股左右的H股，占比大約0.12，總值超過200億港元。2018年年底，H股總值大約350億港元，比起2014年年底多了一半左右。轉(zhuǎn)股能夠幫助企業(yè)增強(qiáng)知名度，打造更有力的品牌價(jià)值，提高企業(yè)的聲譽(yù)，幫助輕資產(chǎn)模式順利實(shí)施。同時(shí)也可以幫助企業(yè)運(yùn)用全球資源的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，提高各項(xiàng)協(xié)作，優(yōu)化綜合實(shí)力。香港的資本市場(chǎng)已經(jīng)十分先進(jìn)，投資人把目光著眼于企業(yè)未來的潛力。在2014年之后的四年間，H股總值提高了將近一半，足可以作為萬科是有潛力的企業(yè)的證明，在市場(chǎng)中證明了自己的價(jià)值和實(shí)力，對(duì)于企業(yè)來說有利于得到更充足的資金，提高知名度，提升企業(yè)形象。

②豐富債務(wù)融資模式。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中，萬科借助多元的債務(wù)融資方案，緩解了以前只能選擇銀行貸款的尷尬。在2018年年底，萬科的負(fù)債率在0.3左右，總值2600億元左右，占比為0.17。

③“房企+互聯(lián)網(wǎng)+金融”融資模式。首先，在嘗試了輕資產(chǎn)運(yùn)營后，萬科發(fā)展了更豐富多元的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，比如“購房寶”、“萬民寶”和“萬科理財(cái)通”。此類金融業(yè)務(wù)方面讓融資模式更多元，可以獲得不少的資金，同時(shí)也不需要承擔(dān)高額利息的壓力;另一方面幫助提高了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷量。其次，萬科開拓了新的領(lǐng)域——互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行更多元的融資活動(dòng)，讓企業(yè)的名氣更響，也算是變相推廣活動(dòng)，這樣就能夠更好地發(fā)展輕資產(chǎn)運(yùn)營的方案，幫助企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)造更多的價(jià)值。

④銀企聯(lián)合，入股徽商銀行。2013年，萬科參與徽商銀行H股首次在香港的公開發(fā)行，初始投資24.99億元;上市后，約持股8.84億股，占徽商銀行已發(fā)行總股本的8.28%，成為徽商銀行股份有限公司最大的單一股東。該項(xiàng)投資起初是虧損的，但經(jīng)過一段時(shí)間后，帶來了巨額收益。不僅如此，銀企聯(lián)合帶來了巨大的協(xié)同效應(yīng)。通過入股徽商銀行，萬科借助該平臺(tái)，開發(fā)針對(duì)旗下項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，跳過了代理環(huán)節(jié)，降低了融資成本，大大增強(qiáng)了融資能力。

四、結(jié)論與建議

從以上的分析中能夠看到，萬科在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的融資，具有一定的靈活性和適應(yīng)變化的能力，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了現(xiàn)金流，同時(shí)也減少了資金風(fēng)險(xiǎn)。

本文建議，在融資方面，萬科運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿獲得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行管控，保障企業(yè)的長期償債能力;保持合理的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債比例，保障短期償債能力，進(jìn)一步降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科的留存收益數(shù)額較大、自由現(xiàn)金流水平較高，可以利用內(nèi)部融資，提高留存利潤的使用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔澤慧，婁陽.萬科集團(tuán)基于多元化融資的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2017，（4）：41～42.

[2]楊柳，湯谷良.中國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——以萬科集團(tuán)和綠地香港“輕資產(chǎn)”模式為例[J].財(cái)會(huì)月刊，2017，（4）：76～80.

作者簡(jiǎn)介：

曾樂明，供職于浙江華都控股集團(tuán)股份有限公司。