探討住房租賃合同糾紛的法律適用

馬益民

摘要：在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的資源配置中“租賃”是一種極為重要且有效的形式，就不同的標(biāo)的物而言，其在房屋租賃中則體現(xiàn)為公民的基本生存需求，在法律層面對于房屋租賃具有較為詳細(xì)的規(guī)定，不僅規(guī)范了普通形式的租賃行為，還具有對特殊規(guī)定的調(diào)整作用。因此，賦予房屋租賃權(quán)有效的對抗效力，可以有效地提升對承租人合法權(quán)益的保障、完成制度本身的意義。

一、買賣交易不影響租賃合同的繼續(xù)執(zhí)行

在現(xiàn)行的民法理論中，主要側(cè)重于利用，即將保護(hù)弱勢群體作為法律實(shí)施的追求目標(biāo)。為能夠更好地保護(hù)租賃關(guān)系中各方的權(quán)益、打破租賃合同中的相對關(guān)系，賦予房屋租賃權(quán)有效地對抗第三方的效力，以此構(gòu)建起“買賣不破租賃”的規(guī)則，其中當(dāng)將租賃物品轉(zhuǎn)移至第三方時(shí)，第三方將會(huì)承擔(dān)出租人地位以及隨之產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，并無權(quán)要求承租人歸還原物[1]。

（一） 前承租人具有違法行為時(shí)，原出租人可否具有合同解除權(quán)

買賣交易不影響租賃合同的繼續(xù)執(zhí)行規(guī)則的目的是為了保護(hù)承租人的權(quán)益，但是并不代表原出租人無權(quán)在前承租人具有違法行為時(shí)行使合同解除權(quán)，雖然在目前的法律規(guī)定中并未限制房屋產(chǎn)權(quán)在發(fā)生變動(dòng)的情況下，原房屋出租人依靠現(xiàn)存合同的對承租人所發(fā)生的違約行為主張進(jìn)行追索所欠租金甚至是解除合同。

（二）房屋買方作為新租賃合同出租人的計(jì)算時(shí)點(diǎn)

買賣交易不影響租賃合同的繼續(xù)執(zhí)行規(guī)則的主要性質(zhì)為，法定下合同的權(quán)利及義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，并且可以不在承租人同意的情況實(shí)施，計(jì)算時(shí)點(diǎn)自通知下達(dá)到達(dá)承租人起進(jìn)行對買方以及承租人的約束。房屋租賃合同的主要作用是將房屋的占有轉(zhuǎn)移到承租人，而出租方并不一定是房屋的持有者，只要具有房屋的處分權(quán)即可[2]。當(dāng)房屋交易達(dá)成后，房屋占有發(fā)生轉(zhuǎn)移，買方即可享有房屋處分權(quán)，因此，房屋占有權(quán)轉(zhuǎn)移不是買方主張合同權(quán)利的時(shí)間點(diǎn)。房屋主體變更信息傳達(dá)至承租方后即可具有法律效力，若未傳達(dá)至承租人則其可以繼續(xù)向原出租人履行應(yīng)盡的義務(wù)。

（三）房屋租賃中押租金的抵充及返還

相關(guān)的一些列法律法規(guī)中對于房屋租賃中押租金的規(guī)定存在一定的差異，押租金是承租人在房屋租賃過程中用于房租租金及房屋損壞等方面的擔(dān)保，押租金具有違約賠償?shù)膶傩?，因此，也可以將其看作為從合同。房屋租賃合同中押租金是以直接交付的形式存在，而押租金合同則屬于實(shí)踐合同，若在合同期內(nèi)承租方未交付押租金則押租金契約不構(gòu)成法律效力。而當(dāng)押租金以從合同的形式存在時(shí)則應(yīng)與主合同具有相同的效力[3]。擔(dān)保法中房屋租賃主合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓后，從合同也同時(shí)形成轉(zhuǎn)讓，承租人自房屋租賃正式結(jié)束時(shí)可以要求房屋的買受方索要押租金。因此，當(dāng)房屋租賃關(guān)系繼續(xù)存在時(shí)押租金不能進(jìn)行抵充，而當(dāng)房屋租賃關(guān)系結(jié)束后可以抵充承租人所欠的房屋租金。

（四）承租人在發(fā)生違約行為解約情況下房屋裝修費(fèi)用的處理

在房屋租賃的過程中其租賃負(fù)擔(dān)發(fā)生變現(xiàn)后，房屋出租人發(fā)生了變動(dòng)，房屋的原租賃合同將具有約束房屋買受人以及承租人的效力，并且各方同時(shí)還可以依照原房屋租賃合同繼續(xù)行使權(quán)利，若其中一方發(fā)生違約行為，則需要向守約方進(jìn)行違約賠付，因此，承租人在發(fā)生違約行為解約情況下房屋裝修費(fèi)用須由其自行承擔(dān)。

二、 承租人優(yōu)先購買權(quán)

承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是限制房屋出租人的所有權(quán)，以實(shí)現(xiàn)保護(hù)房屋租賃過程中弱勢群體的權(quán)益的作用。

（一）優(yōu)先購買在實(shí)施過程中的權(quán)利性質(zhì)

優(yōu)先購買權(quán)雖然在民法中具有較為完善的體現(xiàn)，但是對于其具體的權(quán)利性質(zhì)的詮釋卻存在不同的觀點(diǎn)：首先，承租人優(yōu)先購買權(quán)可以被視為房屋租賃過程中形成的一種請求權(quán)，當(dāng)房屋持有者將房屋出售時(shí)，承租人在符合出售條件下請求行使優(yōu)先購買權(quán)將優(yōu)先于訂立合同;其次，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有形成權(quán)，當(dāng)房屋持有者將房屋出售時(shí)，承租人在符合出售條件下其通過單方行為便可以與房屋出賣人進(jìn)行房屋交易合同的簽訂，無需經(jīng)過房屋出賣人的同意;最后，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有期待權(quán)，當(dāng)房屋的持有人具有房屋出售的意向但沒有實(shí)施房屋出售時(shí)，房屋承租人的先購買權(quán)并無法得到實(shí)現(xiàn)，僅具有期待權(quán)。

（二） 優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同效力認(rèn)定

若房屋出租人在未進(jìn)行通知的情況下與第三人鑒定房屋買賣合同，而房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)則也會(huì)形成買賣合同關(guān)系，那么此時(shí)將存在兩種合同關(guān)系，對于這種情況下的買賣合同效力認(rèn)定目前主要有三種觀點(diǎn)：第一，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同不具有法律效力，根據(jù)是房屋出租人沒有按照法律規(guī)定進(jìn)行房屋的出售，承租人有權(quán)宣告其合同的無效;第二，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同按照法律規(guī)定可進(jìn)行撤銷;第三，出賣人與第三人之間的房屋買賣合同的效力在無權(quán)處分下有待商定。

對于以上觀點(diǎn)，目前普遍認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)屬于強(qiáng)制締約請求權(quán)，若承租人提出行使自身的權(quán)利，則出賣人與第三人之間的房屋買賣合同根據(jù)合同便不再具有法律效力。

（三）次承租人在優(yōu)先購買權(quán)中的權(quán)益分析

法律中明確規(guī)定房屋承租人具有房屋優(yōu)先購買權(quán)，而承租人在經(jīng)由出租人授權(quán)后發(fā)生的轉(zhuǎn)租行為后則不再具有優(yōu)先購買權(quán)，此時(shí)次承租人在交易過程中承接承租人的權(quán)益具有優(yōu)先購買權(quán)。但承租人在未得到出租人授權(quán)的情況下進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)租，房屋出售信息無法傳達(dá)到次承租人，處于維護(hù)交易公平的目的，此時(shí)次承租人將不能享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房屋的出租人同意承租人進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)租，而次承租人知曉房屋出售信息具有優(yōu)先購買權(quán)，此時(shí)次承租人的權(quán)益得到了保障、承租人未發(fā)生不利且無惡意交易行為，則受到法律的保護(hù)。

三、房屋的轉(zhuǎn)租合同的效力分析

（一） 房屋租賃權(quán)的法定讓與

房屋租賃權(quán)的讓與和轉(zhuǎn)租不同，是指承租人將房屋租賃過程中產(chǎn)生的權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)移至第三方并退出租賃關(guān)系的行為，但其二者之間卻存在相同點(diǎn)，即無論是哪種形式，承租人均需要得到房屋出租人的授權(quán)，否則其做出的行為將不具有法律效力。房屋租賃權(quán)的讓與和轉(zhuǎn)租具有完全不同的法律后果，前者中房屋的新承租人將成為新房屋租賃合同的當(dāng)事人，因此與房屋的出租人之間具有租賃關(guān)系，而原承租人推出租賃關(guān)系，不再享有權(quán)益以及履行義務(wù)，后者中承租人并沒有推出租賃關(guān)系，而是與次承租人之間形成租賃關(guān)系，成為次承租人的出租人，此時(shí)承租人仍具有享有權(quán)益以及履行義務(wù)。

（二） 房屋轉(zhuǎn)租合同的效力

房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是指合同相對方的內(nèi)部效力，對其的評價(jià)不能將是否得到出租人的授權(quán)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，房屋出租人與承租人之間的合同內(nèi)容不能對承租人與次承租人的合同內(nèi)容具有影響。房租轉(zhuǎn)租合同的法律規(guī)定顯示，若房屋轉(zhuǎn)租人與次承租人之間相互勾結(jié)侵害出租人的權(quán)益將合同將視為無效，并且承租人在違規(guī)違法的情況下進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)租也將視為無效，僅具有出租人解除、終止房租租賃合同時(shí)，不可侵犯原房屋租賃合同的法律效力，而且無法得出未經(jīng)出租人授權(quán)下租合同無效的論斷。

結(jié)語：

房屋租賃活動(dòng)是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中極為重要的一環(huán)，對于解決人群住房需求具有重要的作用及意義。對于住房租賃合同存在的糾紛主要集中在買賣不破租賃、優(yōu)先購買權(quán)、房屋轉(zhuǎn)租等方面，因此，針對具體問題應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)實(shí)行具有針對性的措施，才能更好地調(diào)節(jié)矛盾、解決糾紛，更好地維護(hù)各方的合法權(quán)益，加快推動(dòng)我國的司法建設(shè)、司法保障進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)：

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