淺析公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力及對策

摘要：十四五規(guī)劃中明確提出，要擴大保障性租賃住房供給。因此，研究公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展有重要的現(xiàn)實意義。本文首先概述我國公共租賃住房的發(fā)展歷程以及供需現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)之上分析了公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力，最終提出持續(xù)發(fā)展公共租賃住房的對策。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;可持續(xù)發(fā)展;住房保障

公共租賃住房是面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等“夾心層”群體出租的保障性住房，如何在兼顧社會效益和經(jīng)濟效益的前提下，確保動態(tài)的“夾心層”群體“住有所居”，研究公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展勢在必行。

1.我國公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國公共租賃住房的發(fā)展歷程

1.1.1公共租賃住房發(fā)展的雛形階段

2004年5月，建設(shè)部等四部委頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》提出經(jīng)濟適用住房租售并舉政策，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)出租型的經(jīng)濟適用住房，由此公共租賃住房的雛形便產(chǎn)生了。2007年8月，國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，指出要實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房與廉租住房保障對象上的銜接，并要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租，至此公共租賃住房將填補經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障對象的空白。

1.1.2公共租賃住房逐步成為保障房的主體階段

2010年6月，住建部等七部委頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》對公租房房源渠道、出租管理和運營監(jiān)督等制定支持政策。2012年5月，住建部發(fā)布《公共租賃住房管理辦法》明確了公租房分配、運營、使用、退出和管理等環(huán)節(jié)的基本要求。2013年12月，住建部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公租房和廉租住房并軌運行的通知》，提出公共租賃住房和廉租住房并軌運行，明確了公共租賃住房在我國保障性住房中將逐步成為主體。

1.1.3公共租賃住房的深化發(fā)展階段

2016年5月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。2018年10月，住建部和財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)推行政府購買公租房運營管理服務(wù)試點方案的通知》，其目標(biāo)是通過試點，在試點地區(qū)建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務(wù)的管理制度與流程，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

2020年11月3日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》要求，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。至此，再次強調(diào)了國家持續(xù)發(fā)展公共租賃住房的決心。

1.2我國公共租賃住房供需現(xiàn)狀

中國社會科學(xué)院大學(xué)金融研究所胡吉亞（2020）以2018年我國GDP排名前十的城市為例，統(tǒng)計分析截至2017年末這十座城市的每百萬人擁有公共租賃住房情況，如下圖：

通過分析圖1，可以發(fā)現(xiàn)僅有重慶市和天津市的公租房數(shù)量達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)，而北京、成都和武漢的每百萬人公共租賃住房套數(shù)不及國際標(biāo)準(zhǔn)的一半。隨著我國城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展，城鎮(zhèn)“夾心層”人群必將呈動態(tài)增長，我國一線大城市的公共租賃住房的供需缺口將進(jìn)一步擴大，可見研究公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展可以一定程度上縮減供需缺口。

2.公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力

2.1公共租賃住房的投資回報低

由于公共租賃住房投資收益主要來源于較低的租金，其投資回報率低，目前我國公共租賃住房建設(shè)資金主要還是僅限于財政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四項，其他社會資本參與公共租賃住房的積極性并不高。因此，公共租賃住房的建設(shè)資金仍然有較大缺口，從而成為公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的阻力之一。

2.2公共租賃住房后期運營管理不規(guī)范

公共租賃住房后期管理一般包括公共租賃住房建成交付后，移交運營管理機構(gòu)管理后的相關(guān)日常運營管理工作。我國公共租賃住房運營管理仍然處于探索階段，僅在部分試點地區(qū)嘗試建立運營管理機制，尚未形成統(tǒng)一的管理規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。目前公共租賃住房的后期運營管理均存在專業(yè)人員配備不足、素質(zhì)不高，且人員更替頻繁、服務(wù)水平不高等問題，導(dǎo)致公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展遇到阻力。

2.3公共租賃住房后期運營管理成本高

隨著物價水平和人力成本的逐年上漲，公共租賃住房項目不僅要支付逐年增長的物業(yè)管理費，還要償還每年的貸款利息。公共租賃住房項目后期運營必須依賴政府的大量補貼，項目運營成本加大，成為公共租賃住房項目的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的阻力之一。

3.公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的對策

3.1鼓勵社會資本參與公共租賃住房建設(shè)，創(chuàng)新融資模式

公共租賃住房的建設(shè)資金除了財政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四個來源外，還要大力調(diào)動社會資本參與。在公共租賃住房的規(guī)劃設(shè)計階段允許一定比例的商業(yè)配套，將商業(yè)設(shè)施以市場價進(jìn)行出售，可以使社會資本方回籠一部分資金;另一方面，創(chuàng)新公共租賃住房融資模式，積極試點并推廣利用REITs、保險資金、債券融資、BT模式和PPP模式等開展公共租賃住房融資。

3.2公共租賃住房后期運營管理市場化，建立績效評價體系

公共租賃住房后期運營管理規(guī)范化是公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的重要保障。目前公共租賃住房后期運營管理主要是由政府指定的政府類公共租賃住房運營管理機構(gòu)管理，為了進(jìn)一步規(guī)范管理，可以充分發(fā)揮政府購買服務(wù)、委托管理的優(yōu)勢，引入市場競爭機制，通過公開招標(biāo)的方式選擇最優(yōu)的運營管理機構(gòu)參與后期運營管理。另一方面，加強對公共租賃住房后期運營管理機構(gòu)的績效評價和全過程間管，建立統(tǒng)一的績效考評機制，量化評價公共租賃住房的運營管理服務(wù)。

3.3建立公共租賃住房后期運營管理成本補償機制

建立公共租賃住房后期運營管理補償機制是實現(xiàn)公租房經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。首先，政府適當(dāng)補貼公共租賃住房的后期運營管理機構(gòu);其次，公共租賃住房的后期運營管理機構(gòu)可以優(yōu)惠的價格運營管理小區(qū)內(nèi)配套的商業(yè)設(shè)施獲取一定收益;最后，對于考核優(yōu)秀的市場化公共租賃住房運營管理機構(gòu)，可對其實行其他相關(guān)優(yōu)惠政策。由此，便可以一定程度上補償公共租賃住房后期運營管理機構(gòu)的成本，從而促進(jìn)公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展。

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基金項目：本文為武漢東湖學(xué)院2020年青年基金人文社科項目《武漢市公共租賃住房建設(shè)資金可持續(xù)循環(huán)利用機制研究》（項目編號：2020dhsk006）資助成果。項目負(fù)責(zé)人：張瓊。

作者簡介：張瓊（1983-），女，湖北監(jiān)利人，武漢東湖學(xué)院副教授，區(qū)域經(jīng)濟學(xué)碩士，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。