淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險控制

李標(biāo)

摘要：從近來發(fā)生的螞蟻金服被約談、蛋殼公寓租金貸引發(fā)全國維權(quán)等事件來看，國家對金融市場的監(jiān)管越來越嚴(yán)格，而房地產(chǎn)作為促進(jìn)我國GDP增長的主要來源，也受國家宏觀調(diào)控政策的影響。在房地產(chǎn)市場接近飽和的狀態(tài)下，國家抑制過度炒房使房價居高不下的經(jīng)濟增長勢頭，降低房地產(chǎn)行業(yè)的熱度。在繁榮發(fā)展的背后，中小房地產(chǎn)企業(yè)也是步履維艱，融資難、風(fēng)險大使企業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定。迫切需要針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的融資問題，探討相應(yīng)的改善策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資策略;融資風(fēng)險;控制

2020年11月2日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會、中國證監(jiān)會、國家外匯管理局對螞蟻集團(tuán)實際控制人馬云、董事長井賢棟、總裁胡曉明進(jìn)行了監(jiān)管約談。2015年初，時任工商總局局長張茅曾“約談馬云”。在印象里，馬云被部委“約談”，并非首次。張茅表示，阿里巴巴在打假上做了很大的努力，但仍然還有大量的問題沒有解決。“第三方平臺，我跟馬云一再強調(diào)，你不是法外之地，首要責(zé)任是你?！辈贿^馬云、井賢棟等一眾螞蟻金服高管，被央行等四部委聯(lián)合約談，尚屬首次。并且，這次的約談時機很特殊，約談的新聞發(fā)布形式很特別。而約談造成的影響尚待評估，到底是針對此前馬云演講提的問題，還是螞蟻金服在監(jiān)管、上市中遇到的問題，尚不清楚。

11月2日上午，銀保監(jiān)會主持召開黨委（擴大）會議，指出著力完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系。處理好金融發(fā)展、金融穩(wěn)定和金融安全的關(guān)系，提升金融監(jiān)管能力。加強制度建設(shè)，堅持市場化、法治化、國際化原則，提高監(jiān)管透明度。完善風(fēng)險全覆蓋的監(jiān)管框架，增強監(jiān)管的穿透性、統(tǒng)一性和權(quán)威性。依法將金融活動全面納入監(jiān)管，對同類業(yè)務(wù)、同類主體一視同仁。只有完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系，才能切實保護(hù)金融消費者合法權(quán)益，現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題以及風(fēng)險控制問題是人們一直關(guān)注的重點。

房地產(chǎn)行業(yè)與我們的生活息息相關(guān)，在前期的市場開拓階段，很多企業(yè)看到發(fā)展的前景紛紛進(jìn)行轉(zhuǎn)型，開始房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展，迎來了房地產(chǎn)發(fā)展的高潮。但也在繁榮發(fā)展的同時帶來了很多問題，本文旨在分析經(jīng)濟繁榮的當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題以及風(fēng)險控制問題，有效地提出應(yīng)對策略，保障房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求。

1.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題

1.1企業(yè)融資風(fēng)險把控防范意識弱

在市場經(jīng)濟發(fā)展的浪潮下，部分房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟效益，忽視了在融資過程中潛在的風(fēng)險防范。由于資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就會面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所以企業(yè)必須尋求穩(wěn)定的資金支持，而在融資過程中，手續(xù)流程復(fù)雜且受各種環(huán)境的限制，如果不能綜合考慮在融資時所要面臨的問題，那么企業(yè)的項目發(fā)展就會困難重重。首先，從外部因素看，房地產(chǎn)行業(yè)是國家重點關(guān)注的服務(wù)金融市場，國家會根據(jù)其發(fā)展情況進(jìn)行宏觀調(diào)控，而部分企業(yè)在融資時沒能對國家經(jīng)濟發(fā)展政策做出預(yù)測，導(dǎo)致受政策影響波動大;從技術(shù)風(fēng)險來看，企業(yè)融資時銀行等信貸機構(gòu)要綜合考察企業(yè)的各項指標(biāo)和業(yè)務(wù)，而企業(yè)往往注重市場的整體估值，忽視了細(xì)節(jié)的處理，對技術(shù)風(fēng)險的把控不到位，導(dǎo)致加劇負(fù)債經(jīng)營的壓力。

1.2融資渠道單一，資金風(fēng)險控制不穩(wěn)定

房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸進(jìn)行融資，一旦企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)虧損就會使整個融資過程變得異常艱難。單一渠道的融資使企業(yè)面臨著很大的資金風(fēng)險，所有的資金壓力集中在銀行信貸，風(fēng)險不能得到分散控制，這在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展畏手畏腳，因為一旦發(fā)生嚴(yán)重的虧損，就會引起一系列的資金危機;其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難，主要依靠非金融機構(gòu)的民間投資，這無異于又增加了企業(yè)發(fā)展面臨的風(fēng)險，民間借貸投資的資金來源不穩(wěn)定且容易出現(xiàn)撤資的現(xiàn)象，所以僅僅依靠單一渠道的融資會給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的資金壓力。

1.3缺乏專業(yè)科學(xué)的融資規(guī)劃和決策

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)利用前要進(jìn)行企業(yè)高層的溝通交流，對于項目建設(shè)融資進(jìn)行計劃和安排，但是具體的融資規(guī)劃往往由決策層決定，這不免存在主觀的推斷，對融資風(fēng)險沒有合理的預(yù)測和評估;其次，決策層的多數(shù)人員沒有專業(yè)的金融背景，對房地產(chǎn)市場沒有敏銳的觀察力和敏感度，不能及時抓住市場發(fā)展的熱點以及后期房地產(chǎn)銷售的賣點，在融資時就相較于專業(yè)團(tuán)隊的融資計劃和目標(biāo)略顯不足，沒有很強的說服力;再者，融資規(guī)劃是整個項目融資的必要前提，后期所有的工作流程和進(jìn)度都是以規(guī)劃為指導(dǎo)，不專業(yè)的融資計劃和決策就會使整個過程雜亂無章，導(dǎo)致融資失敗，沒有項目的啟動資金。

1.4企業(yè)資金利用率低

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的發(fā)展模式，只有充足穩(wěn)定的資金源才能保證項目的順利開發(fā)，一旦資金鏈斷鏈，就會引發(fā)很多發(fā)展難題，所以要充分利用資金，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。但現(xiàn)階段企業(yè)資金管理缺失，利用率低的企業(yè)比比皆是，成本控價高，導(dǎo)致后期建筑銷售價格高，這在市場價格戰(zhàn)中處于劣勢。其次，企業(yè)融資本就是負(fù)債經(jīng)營，要定期支付銀行等信貸機構(gòu)的利息，這對于企業(yè)也是長期的支出，如果資金利用不足出現(xiàn)財政虧損，就會使企業(yè)陷入資金危機，甚至影響企業(yè)發(fā)展的信譽，不利于企業(yè)長期的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和風(fēng)險把控的創(chuàng)新路徑

2.1增強風(fēng)險防范意識，建立風(fēng)險應(yīng)對機制

在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的沖擊下，企業(yè)要樹立防患于未然的風(fēng)險意識，不能沉浸于泡沫經(jīng)濟的虛幻中，要時刻保持理性的態(tài)度看待繁榮現(xiàn)象背后潛在的風(fēng)險。首先，企業(yè)要對員工進(jìn)行專業(yè)的服務(wù)金融培訓(xùn)，樹立良好的企業(yè)文化，營造穩(wěn)定有序的辦公氛圍，從思想上增強員工的風(fēng)險意識，培養(yǎng)市場風(fēng)險的捕捉能力和敏感度，這樣員工能夠在風(fēng)險發(fā)生時有強大的把控能力，不至于全公司上下手忙腳亂，也能夠及時預(yù)測風(fēng)險大小，做出應(yīng)對措施;其次，在融資過程中要面對政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及融資后資金的利用風(fēng)險等，這些都是企業(yè)在進(jìn)行融資時必須考慮到的風(fēng)險，如果企業(yè)沒有這些風(fēng)險意識盲目進(jìn)行融資，不但不能成功得到資金支持，還會浪費為融資而準(zhǔn)備的各項人力物力等成本。再者，企業(yè)的風(fēng)險是伴隨企業(yè)的發(fā)展而存在的，有經(jīng)營就會有風(fēng)險，所以企業(yè)要建立完善的風(fēng)險應(yīng)對機制，從前期的融資開始到后期項目的開發(fā)利用銷售等都要有相關(guān)的風(fēng)險化解機制，這樣才能保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2拓寬融資渠道，構(gòu)建多元化融資方式

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源于銀行等信貸機構(gòu)，融資渠道單一，融資結(jié)構(gòu)相對簡單，這樣集中式的融資使企業(yè)的資金壓力越來越大，所以企業(yè)要分散資金壓力和風(fēng)險，就必須拓寬融資渠道，獲得多方的資金幫助和支持。首先，企業(yè)可以集合多個投資人的資金建立房地產(chǎn)信托基金，將其交由專業(yè)的金融投資機構(gòu)進(jìn)行管理投資，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目建設(shè)時就可以靈活融資，分散融資的風(fēng)險，避免銀行信貸融資受到利率波動的影響;其次，企業(yè)可以尋求合作伙伴，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行合作開發(fā)，這樣可以減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力，也能夠減少融資風(fēng)險負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的負(fù)債率降低，利于企業(yè)的健康發(fā)展;再者，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行房屋建筑預(yù)售，這樣在一定意義上可以回籠資金，利用后期的經(jīng)濟來源進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，減少銀行貸款利息的支出。當(dāng)然房屋預(yù)售要給業(yè)主一定的優(yōu)惠力度，這樣才能使業(yè)主愿意對房屋提前消費獲得建設(shè)啟動資金?？傊?，企業(yè)要想長期穩(wěn)定經(jīng)營就要分散融資的壓力和風(fēng)險，構(gòu)建多元化的融資渠道。

2.3引入專業(yè)團(tuán)隊，科學(xué)合理預(yù)測風(fēng)險大小

企業(yè)要想在房地產(chǎn)發(fā)展的浪潮下站穩(wěn)腳跟，就必須要有專業(yè)的科學(xué)規(guī)劃團(tuán)隊和管理團(tuán)隊。針對于此，首先企業(yè)要引進(jìn)具有金融背景的人才和具有管理經(jīng)驗的人員，這樣能夠保證融資項目的完整性，也能夠使投資人對企業(yè)有良好的印象，便于成功引進(jìn)投資;其次，專業(yè)的融資團(tuán)隊能夠術(shù)業(yè)有專攻，針對融資的考察方向、指標(biāo)以及融資風(fēng)險能夠有目的地進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，盡可能地爭取到資金的支持;再加上，專業(yè)的團(tuán)隊技術(shù)人員能夠巧妙把控融資市場的風(fēng)險，科學(xué)預(yù)測可能面臨的風(fēng)險，從而提前做好風(fēng)險應(yīng)對機制，減少風(fēng)險所帶來的損失。

2.4完善資金管理體系，提高資金的利用率

資金是企業(yè)發(fā)展的根基，一旦資金不足就會使企業(yè)發(fā)展步履維艱，所以企業(yè)要充分利用資金進(jìn)行開發(fā)投資，避免因資金短缺而造成企業(yè)倒閉。首先，對于企業(yè)融資的準(zhǔn)備工作要合理規(guī)劃資金的投入比率，不能為了融資而造成資金的浪費，對于每一筆資金的用途要有明確的目標(biāo)和意義，避免無收入的支出預(yù)算;其次，企業(yè)要完善財政部的資金管理體系，對于項目資金預(yù)算和支出要進(jìn)行嚴(yán)格的審批和考量，進(jìn)行市場評估和調(diào)查后有開發(fā)潛力的項目就可以進(jìn)行資金的報批，在此過程中要將責(zé)任落實到個人，這樣既有利于警示財務(wù)人員，也便于后期出現(xiàn)問題糾紛時能夠及時處理解決。再者，面對房地產(chǎn)融資開發(fā)過程中各項環(huán)節(jié)的資金使用情況，要進(jìn)行定期的統(tǒng)計和分析，避免不必要的支出浪費，提高資金的利用率。

3. 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高收益，但也是高風(fēng)險的市場，如果沒有風(fēng)險防范的前瞻性和把控性，很難不被競爭激烈的市場所淘汰。面對越來越嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)必須要解讀國家宏觀政策，規(guī)范融資行為和渠道，緩解融資壓力，降低融資風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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