房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險控制之我見

趙魚

摘要：本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)和影響，并對其存在的風(fēng)險與不足進(jìn)行了分析，結(jié)合自己的思考給出了納稅籌劃和風(fēng)險控制的優(yōu)化策略，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高納稅籌劃工作的效率和水平，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;風(fēng)險控制;影響;優(yōu)化策略

引言

近幾年，納稅籌劃的內(nèi)容逐漸滲透到各行各業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟當(dāng)前的政策趨勢，完善自身的納稅籌劃工作，積極完成國家對企業(yè)稅務(wù)工作要求的同時實(shí)現(xiàn)合理避稅，并積極采取有效措施對納稅籌劃過程中的風(fēng)險予以有效控制，使企業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)

（一）收益與風(fēng)險相平衡

房地產(chǎn)企業(yè)必須在遵循相關(guān)法律法規(guī)的前提下進(jìn)行納稅籌劃，在獲得節(jié)稅效益的同時必須要考慮相應(yīng)的風(fēng)險，因此在納稅籌劃的過程當(dāng)中，財務(wù)人員需要明確節(jié)稅風(fēng)險與收益間存在的關(guān)系，在保證財務(wù)安全的前提下展開納稅籌劃工作，從而實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險的平衡。

（二）成本效益

房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時，其關(guān)鍵的目標(biāo)在于對成本進(jìn)行管控，并且為企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益，因此對企業(yè)而言，開展納稅籌劃工作必須要從多個角度出發(fā)，將成本效益作為主要導(dǎo)向，然后制定出最優(yōu)的納稅籌劃方案，逐漸落實(shí)企業(yè)納稅籌劃的目標(biāo)。

（三）事先籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營與管理過程中，要從根本上避免涉稅風(fēng)險的產(chǎn)生，需要確保納稅籌劃工作能夠貫穿于企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)和階段，并且結(jié)合相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，事先進(jìn)行全方位的納稅籌劃工作，制定出有效的納稅策劃規(guī)劃，逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)降稅減負(fù)的目標(biāo)，從而為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的內(nèi)涵和影響

（一）納稅籌劃的內(nèi)涵

納稅籌劃指的是納稅主體或相關(guān)機(jī)構(gòu)通過對企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行綜合分析和評判之后，在嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅法規(guī)和政策的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的納稅操作，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的避稅目標(biāo)，通過合理合法的稅收籌劃，可以幫助企業(yè)緩解稅收壓力，降低成本，以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)營效益，因此納稅籌劃具有全面性、合法性和科學(xué)性的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)必須在大環(huán)境政策的影響下，對納稅籌劃的目標(biāo)予以明確，那就是在最大程度上減輕企業(yè)的稅賦壓力，在合法的前提下通過科學(xué)、合理的納稅籌劃幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅之后利潤和價值的最大化，所以對企業(yè)而言必須完善自身的納稅籌劃工作，納稅籌劃具有超前性，它能夠有效結(jié)合企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)活動發(fā)生的時間節(jié)點(diǎn)，合理籌劃各期的應(yīng)交稅費(fèi)，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向，提高企業(yè)的綜合實(shí)力和市場競爭力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響

1.對納稅籌劃人員有了更嚴(yán)格的要求

近幾年，我國持續(xù)加大減稅降費(fèi)力度，出臺各種稅收優(yōu)惠政策，如降低小微企業(yè)所得稅、調(diào)整增值稅稅率，房地產(chǎn)增值稅稅率也從11%調(diào)整至9%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作可謂是應(yīng)不暇接，這主要表現(xiàn)為如下兩點(diǎn)：一是企業(yè)財務(wù)人員對政策更新不及時，且原營業(yè)稅會計對增值稅抵扣鏈條不熟悉，發(fā)票管理不規(guī)范，增值稅科目及賬務(wù)處理不清楚。二是企業(yè)沒有專業(yè)的稅務(wù)人員，前期的稅務(wù)工作幾乎都由財務(wù)人員兼職完成，導(dǎo)致后期開展工作時缺少有經(jīng)驗(yàn)的人員指導(dǎo)，相關(guān)稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容較亂，也不能應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的檢查。由此可見，新稅制下的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)將“專業(yè)”貫徹到各項稅務(wù)籌劃工作中，籌劃者能夠熟悉各種稅務(wù)籌劃的調(diào)整手段，還能夠結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向制定多種稅務(wù)籌劃方法，從而為管理者的決策提供必要的支撐。

2.降低企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)合理的納稅籌劃可以降低自身稅費(fèi)，企業(yè)提前對開發(fā)項目進(jìn)行稅負(fù)測算，通過測算相應(yīng)的控制各成本環(huán)節(jié)成本，對供應(yīng)商篩選獲得抵扣進(jìn)項稅，轉(zhuǎn)移增值稅稅負(fù);成立銷售代理公司、管理咨詢公司、材料工程公司等，充分享受小微企業(yè)稅收優(yōu)惠;提前規(guī)劃產(chǎn)品類型、面積、合理定價，充分享受普通住宅土地增值稅稅收優(yōu)惠，降低土地增值稅稅負(fù)，從上述幾個方面入手，加強(qiáng)對房地產(chǎn)三大稅種的管理，為納稅籌劃打下堅實(shí)基礎(chǔ)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低稅費(fèi)的目的。

3.提高企業(yè)自身價值

企業(yè)稅務(wù)籌劃人員提前合理規(guī)劃各項經(jīng)濟(jì)活動的時間節(jié)點(diǎn)，以此達(dá)到節(jié)稅效果，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營支出，那么企業(yè)可以用更多的資金投入到其他項目中，這種循環(huán)現(xiàn)象，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，使企業(yè)朝著良性的方向發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)存問題

（一）與稅務(wù)局缺乏及時有效的信息溝通和交流

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，納稅籌劃作為非常重要的組成部分會對企業(yè)的稅賦產(chǎn)生較大的影響，因此選擇靈活有效的納稅籌劃方式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低稅賦成本的目的，為其可持續(xù)發(fā)展提供助力。但是如果缺乏對納稅籌劃的有效控制，就有可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來超出意料的稅務(wù)風(fēng)險，這就需要企業(yè)及時加強(qiáng)和稅務(wù)局的溝通與交流。但是現(xiàn)階段的情況卻是不少的房地產(chǎn)企業(yè)在自身的納稅籌劃過程中沒有及時有效地與稅務(wù)局進(jìn)行溝通，因此導(dǎo)致企業(yè)和稅務(wù)局在對納稅籌劃的理解、認(rèn)知和評價方面的想法并不統(tǒng)一，在這樣的情況下如果房地產(chǎn)企業(yè)盲目開展納稅籌劃，就有可能增加稅收籌劃風(fēng)險，威脅企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）缺乏對國家稅收政策的有效分析和研究

隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家的稅收政策也體現(xiàn)著與時俱進(jìn)的特點(diǎn)，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與之進(jìn)行相適應(yīng)的調(diào)整，比如國家在對稅制進(jìn)行更新之后，就對增值稅稅率進(jìn)行了多次下調(diào)，這有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地享受稅收優(yōu)惠政策的紅利。換而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策也是在與時俱進(jìn)地發(fā)展和創(chuàng)新的，因此也會對企業(yè)的納稅籌劃方案產(chǎn)生較大影響，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果沒有對相關(guān)稅收政策的變化進(jìn)行全面的分析和研究，那么所做的稅收籌劃工作也就失去了依存的根基，從而白白耗費(fèi)了大量的人力和物力。目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對國家稅收政策的全面分析和深入了解，主要是受到以下兩個方面因素的影響：一是企業(yè)內(nèi)部缺乏關(guān)注國家稅收政策的氛圍，導(dǎo)致相關(guān)工作者對此并不重視;二是一些財務(wù)工作者的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)較低，難以滿足納稅籌劃工作的實(shí)際需要，并且在日常工作中疲于應(yīng)付，缺乏必要的積極性和主動性，從主觀意愿上也不愿對國家稅收政策予以持續(xù)性的關(guān)注和了解。所以在上述因素的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的納稅籌劃目標(biāo)。

（三）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理者缺乏對納稅籌劃應(yīng)有的重視

目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理者缺乏對納稅籌劃應(yīng)有的重視，在他們看來，花費(fèi)過多的時間、精力、人力和物力在納稅籌劃方面是不值得的，他們往往更加關(guān)注于企業(yè)銷售業(yè)績的提升以及日常支出費(fèi)用的控制。另外，即使部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了納稅籌劃的重要性，并且投入了必要的時間、精力和人力，但是實(shí)際的納稅籌劃效果并不明顯，所以漸漸地就失去了對納稅籌劃的熱情。更有一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對納稅籌劃存在錯誤的認(rèn)識，他們將納稅籌劃和偷稅逃稅畫等號，因此沒有勇氣去開展相關(guān)工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏良好的納稅籌劃氛圍，自然不利于推進(jìn)相關(guān)方面的各項工作。

（四）納稅籌劃人才隊伍建設(shè)不到位

作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的直接參與者，納稅籌劃人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)會對納稅籌劃的具體成效產(chǎn)生直接的影響，但是現(xiàn)階段我國一些房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營管理規(guī)模和相關(guān)納稅人員的待遇福利有著較大的區(qū)別，因此一部分房地產(chǎn)企業(yè)難以吸引和留住專業(yè)化的納稅籌劃人才。就目前一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅籌劃者而言，其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)也亟待提升，難以很好地完成納稅籌劃過程中的各項工作，導(dǎo)致籌劃方案缺乏可靠的保證，自然不利于實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的預(yù)期目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃過程中問題和風(fēng)險的優(yōu)化策略

（一）成立初期選擇合理的組織形式

房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式能夠影響納稅問題，原獨(dú)立核算原則已不再適用新企業(yè)所得稅核算標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式分為子公司和分公司兩種，子公司是具有獨(dú)立法人資格，能夠承擔(dān)民事法律責(zé)任與義務(wù)的實(shí)體，不同于子公司，分公司是不具有獨(dú)立法人資格，民事責(zé)任由公司承擔(dān)，相關(guān)稅務(wù)承擔(dān)問題也會隨之發(fā)生改變。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在初期成立時應(yīng)當(dāng)全面考慮相關(guān)債務(wù)再確定其組織形式，為后續(xù)稅務(wù)籌劃工作提供良好的基礎(chǔ)。

（二）銷售過程時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行合理確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅點(diǎn)和應(yīng)繳稅費(fèi)與企業(yè)的收入息息相關(guān)，因此可以此作為稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。以分期確認(rèn)收入可以讓法定收入確認(rèn)時間與實(shí)際收入時間一致或晚于實(shí)際收入時間，如可以在租金、特許權(quán)使用費(fèi)的收取上先于合同約定的期限，交房時間定于年初，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能有較為充足的現(xiàn)金納稅，并享受該筆資金差額的時間價值。因此統(tǒng)籌當(dāng)年應(yīng)繳稅費(fèi)時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向和資金周轉(zhuǎn)需求，利用委托銷售、分期收款等方法，調(diào)控企業(yè)每期收入，以此減少房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳稅費(fèi)。

（三）加強(qiáng)對土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)稅收籌劃中土地增值稅籌劃空間相對較大，企業(yè)通過事前籌劃，提前測算好增值率，開發(fā)報建時合理的規(guī)劃項目的分期及物業(yè)類型，規(guī)范各項成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行，降低企業(yè)土地增值稅的整體稅負(fù)，對合規(guī)票據(jù)等法定扣除要件的管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T，會按年份對不同類型的建筑結(jié)構(gòu)測算出建安成本造價定額，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對此時時地關(guān)注，不能盲目追求多列建安成本。另外，還需要對分?jǐn)偡椒ㄓ枰悦鞔_，無產(chǎn)權(quán)地下車庫如果作為公共配套設(shè)施處理，在銷售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設(shè)施相關(guān)條件并辦理了移交手續(xù)的，就可以在土地增值稅清算審核時予以扣除，以此來加強(qiáng)對土地增值稅的管理。

（四）協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部和外部關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，離不開企業(yè)內(nèi)部和外部的作用，那么稅務(wù)籌劃工作就是利用內(nèi)外部所產(chǎn)生的信息合理籌劃企業(yè)各項稅務(wù)關(guān)系。對內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門應(yīng)保持良好的信息溝通，這樣才能及時獲取真實(shí)有效的收入和成本信息，第一時間做出稅務(wù)籌劃的方法，減少企業(yè)稅負(fù)。對外，要與稅務(wù)局理應(yīng)保持穩(wěn)定的關(guān)系。不定時與稅務(wù)局交流學(xué)習(xí)有助于把握最新政策變化狀態(tài)，立即調(diào)整改善稅務(wù)籌劃方案。在計劃稅務(wù)籌劃安排時或疑惑時還可以立即向繳稅機(jī)關(guān)溝通詢問并進(jìn)行溝通，聽取繳稅機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，以減少不必要的麻煩。

（五）避免稅務(wù)籌劃風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，且工作大部分是在前期的統(tǒng)籌工作中，若企業(yè)一味追求企業(yè)利潤而忽視了籌劃工作的后續(xù)跟蹤工作，很容易造成企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅務(wù)籌劃風(fēng)險工作貫徹到整個稅務(wù)籌劃策略中，及時跟蹤該策略產(chǎn)生的效果，若發(fā)生偏離預(yù)期效果時，就需要及時調(diào)整策略，降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險，進(jìn)而確保房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，最重要的是要保證稅務(wù)籌劃的各項工作在合法、合理的基礎(chǔ)上順利開展。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)是減少公司的繳稅成本費(fèi)用，在新企業(yè)所得稅施行的過程中，企業(yè)應(yīng)提高對稅務(wù)籌劃工作的重視度，及時調(diào)整企業(yè)稅務(wù)方向，提高稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)，在符合國家法律及稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外部之間的信息溝通，引導(dǎo)企業(yè)朝著正確、健康的方向發(fā)展，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化，在行業(yè)中提高自身的競爭力。

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