旅游城市旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

史尚林

摘要：當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長(zhǎng)階段，居民的生活質(zhì)量也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步提升。新時(shí)代發(fā)展理念使得居民旅游業(yè)的相關(guān)需求上升到了前所未有的程度，旅游經(jīng)濟(jì)的升溫也為旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。利用旅游學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論，通過對(duì)開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)分析，尋找影響旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多方因素并探討其發(fā)展價(jià)值，對(duì)開封市旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)階段性發(fā)展提供建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn);開封;發(fā)展策略;居民住房;政策有效性

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）07-0042-52

收稿日期：2020-06-06

1緒論

1.1研究背景及意義

1.1.1研究背景

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀政策影響較大，但總體來說依舊取得了令人矚目的成績(jī)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)服務(wù)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值所占比重逐年攀升。旅游業(yè)越來越受到消費(fèi)者的選擇和青睞，其蓬勃發(fā)展也彰顯出中國(guó)消費(fèi)類型從生存型消費(fèi)向發(fā)展型消費(fèi)轉(zhuǎn)移。

近年來隨著各地樓盤拔地而起，房?jī)r(jià)水漲船高，而呈上升趨勢(shì)的樓房空置率也引發(fā)公眾擔(dān)憂，這一現(xiàn)象在中國(guó)擁有豐富旅游資源的城市尤為明顯，日益激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)迫使開發(fā)商尋找新的銷售途徑來降低費(fèi)用負(fù)擔(dān)。作為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)混合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中具有獨(dú)特的發(fā)展條件與開發(fā)價(jià)值。一方面，各城市特色旅游項(xiàng)目積聚的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增加旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)回報(bào)可以進(jìn)一步刺激區(qū)域旅游項(xiàng)目有效建設(shè)與長(zhǎng)期運(yùn)行。當(dāng)前，中國(guó)旅游房地產(chǎn)總體呈積極發(fā)展態(tài)勢(shì)，在部分以旅游業(yè)為主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，具有“高投資”“高回報(bào)”“高附加值”的旅游房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的新手段。

作為河南省黃金旅游線路三大旅游型城市之一的“八朝古都”開封，是中國(guó)中部省份唯—的“國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”，在國(guó)內(nèi)外有很高的知名度。其坐落于河南省中東部，擁有著濃厚的歷史文化底蘊(yùn)。截至2018年底，開封市常住人口為550萬人。毗鄰省會(huì)鄭州，便利的交通、豐富的旅游資源以及近年來得益于中原核心城市群規(guī)劃建設(shè)與“鄭汴洛”旅游經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。開封成為中國(guó)12個(gè)未來最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“十三五”期間，旅游業(yè)作為開封市支柱性產(chǎn)業(yè)，為開封市經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn)，但與河南省其余兩座旅游型城市一鄭州和洛陽相比，開封：市旅游年總收人處于落后位置，年總旅游消費(fèi)收入增長(zhǎng)速度和旅游產(chǎn)業(yè)化程度均不及前二者，且存在著“粗放式”管理窘境。要想如期實(shí)現(xiàn)“國(guó)際旅游目的地城市”目標(biāo)及一系列相應(yīng)配套服務(wù)，開封市旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)刻不容緩，這不僅需要從傳統(tǒng)“一站式”單日游向以娛樂度假為主題的“休閑式”方向轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各旅游景區(qū)配套設(shè)施并升級(jí)服務(wù)理念。擁有豐富旅游資源的開封在旅游基礎(chǔ)配套建設(shè)方面具有很大的開發(fā)潛力，改變旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，以滿足城市旅游經(jīng)濟(jì)新常態(tài)相關(guān)要求，為其旅游房地產(chǎn)業(yè)提供新的發(fā)展空間。如圖1所示。

1.1.2研究意義

理論意義：國(guó)外相關(guān)旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論較為成熟，但旅游房地產(chǎn)及其理論研究在中國(guó)依舊處于筑基期，無論在定義統(tǒng)一還是在準(zhǔn)則制定方面都需要進(jìn)一步討論與完善。另外，針對(duì)中國(guó)旅游地產(chǎn)具體的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的相關(guān)研究也處于初級(jí)階段。本文在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)二者融合發(fā)展進(jìn)行研究，針對(duì)開封市現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)模式展開分析，從而為旅游城市旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供建議。

現(xiàn)實(shí)意義：當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)不僅推動(dòng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)建筑和營(yíng)銷方式，還為豐富旅游資源，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)合型發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，它可以對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，城市對(duì)外知名度和影響力，以及中國(guó)整體城市化建設(shè)做出獨(dú)有的貢獻(xiàn)。

總體來看，兩千多年的歷史文化積累為開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)提供豐富的設(shè)計(jì)元素與新型營(yíng)銷理念，從而使得城市整個(gè)旅游房地產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢(shì)。但不可否認(rèn)部分項(xiàng)目的盲目開發(fā)也對(duì)城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重威脅，同時(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也存在著結(jié)構(gòu)性問題以待解決。本文建立旅游地產(chǎn)開發(fā)模型，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論對(duì)開封市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面分析，必然會(huì)對(duì)現(xiàn)有資源要素的重新配置格局產(chǎn)生積極作用，從而找到適合開封市旅游地產(chǎn)開發(fā)的模式。

1.2文獻(xiàn)綜述

1.2.1國(guó)外旅游房地產(chǎn)研究綜述

國(guó)內(nèi)的旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念是從國(guó)外引進(jìn)并在中國(guó)特色本土化創(chuàng)新而成，受到地形地貌、氣候、人文以及交通的影響。國(guó)外有關(guān)旅游房地產(chǎn)研究集中于產(chǎn)權(quán)式度假酒店、分時(shí)度假房地產(chǎn)、旅游不動(dòng)產(chǎn)和賦閑房地產(chǎn)幾個(gè)方面，現(xiàn)對(duì)有關(guān)研究成果進(jìn)行綜括。

Randall.S.Upchurch（2000）強(qiáng)調(diào)，分時(shí)度假就是旅游者通過購(gòu)買等方式獲得規(guī)定時(shí)間內(nèi)房屋的使用權(quán)和度假權(quán)，這里的房屋主要是指旅游酒店或者私人公寓。Peter.Clever（2001）用實(shí)證研究方式對(duì)德國(guó)薩克森州旅游地產(chǎn)投資現(xiàn)狀進(jìn)行研究，認(rèn)為未來長(zhǎng)時(shí)間范圍內(nèi)，旅游地產(chǎn)會(huì)受到越來越多房地產(chǎn)商的青睞，究其原因是在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民擁有更多的空暇時(shí)間與出游機(jī)會(huì)，這種旅游地產(chǎn)適應(yīng)了休閑式旅游發(fā)展需求與消費(fèi)前景。W.Hobson（2002）研究對(duì)象為旅游地產(chǎn)的銷售問題，并認(rèn)為通過建立私人度假旅游俱樂部不僅可以滿足一部分消費(fèi)者的特別需求，也為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)新樓盤提供思路。Bradley（2008）就旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)澳洲消費(fèi)者的吸引力進(jìn)行探討，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)旅游產(chǎn)品的價(jià)值、效用、休閑等方面的認(rèn)可還是很高的。盡管上述研究未明確指出旅游房地產(chǎn)概念，但其研究對(duì)象以及研究成果與本文所討論的旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)出對(duì)照關(guān)系。

通過查閱國(guó)外文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)旅館”“錯(cuò)時(shí)度假”反復(fù)出現(xiàn)于相關(guān)研究中，其中“錯(cuò)時(shí)度假”概念源自于20世紀(jì)六七十年代的西歐。彼時(shí)面向旅游消費(fèi)者的沿海地產(chǎn)大量開發(fā)，受到高昂房?jī)r(jià)的影響，出現(xiàn)了多戶家庭合購(gòu)-套地產(chǎn)，分時(shí)使用的情況，“錯(cuò)時(shí)度假”概念應(yīng)運(yùn)而生，國(guó)外對(duì)于“錯(cuò)時(shí)度假”研究概括為發(fā)展?jié)摿?、消費(fèi)群體、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)銷售等方面。此外，國(guó)外對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究更多是在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的指引下，以尊重，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律為原則，通過實(shí)證研究探討如何進(jìn)行合理開發(fā)來滿足旅游消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的雙向供求，而對(duì)理論性研究缺乏統(tǒng)一的論證思路，因此旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念在引進(jìn)中國(guó)后，在中國(guó)進(jìn)行了本土化吸收和改良，以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。

1.2.2國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究綜述

中國(guó)對(duì)于旅游房地產(chǎn)的相關(guān)研究與實(shí)踐始于鄧小平同志南巡，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)在中國(guó)沿海城市擁有著廣闊市場(chǎng)與消費(fèi)群體，但.是在中國(guó)中西部省份關(guān)于旅游房地產(chǎn)的探索與制度法規(guī)依舊模糊，相關(guān)產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間出現(xiàn)較大發(fā)展差異。因此從整體上看，中國(guó)旅游房地產(chǎn)與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比還具有很大的發(fā)展空間與研究?jī)r(jià)值。

與國(guó)外不同，國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究以房地產(chǎn)為主要研究對(duì)象，旅游業(yè)則側(cè)重于補(bǔ)充。陳衛(wèi)東最早研究旅游房地產(chǎn)相關(guān)問題，對(duì)旅游地產(chǎn)的建設(shè)方式與影響因素著重探討，并根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際條件對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及其可行性進(jìn)行歸納。近年來，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)和學(xué)術(shù)界對(duì)于旅游房地產(chǎn)的關(guān)注開始處于上升階段。歐陽軒、劉蕾等（2013）通過對(duì)咸寧市旅游地產(chǎn)的研究認(rèn)為季節(jié)式消費(fèi)斷層是中國(guó)一些旅游城市存在的共性問題，從而對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，強(qiáng)調(diào)通過培育旅，游綜合體和加強(qiáng)專業(yè)化服務(wù)來保證旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。。羅福周、楊俊平等（2013）以西安市房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為例進(jìn)行實(shí)證分析，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型與Granger因果檢驗(yàn)法推斷出旅游業(yè)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平之間具有長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，為西安這座國(guó)際旅游城市發(fā)展提供良性思路。李俏燕（2014）著重對(duì)西南省份貴州省通過“旅游+地產(chǎn)”結(jié)合方式來幫助山區(qū)少數(shù)民族脫貧攻堅(jiān)進(jìn)行論述并為西部省份脫貧提供方案和對(duì)策宋家富（2015）對(duì)限購(gòu)背景下的北京進(jìn)行研究，得出我們的旅游地產(chǎn)仍處于發(fā)展初級(jí)階段且存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化問題，認(rèn)為城市的旅游房產(chǎn)應(yīng)該以政府為主導(dǎo)、以民族文化構(gòu)造為底蘊(yùn)、以高規(guī)格的設(shè)計(jì)為引導(dǎo)的現(xiàn)代化開發(fā)戰(zhàn)略，并實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有資源的最大程度挖掘。侯文麗、王俊杰等（2018）基于三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展背景和現(xiàn)有的發(fā)展水平，分析認(rèn)為三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展還處于萌芽期，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)制度完善和品牌文化建設(shè)，并提高服務(wù)的多樣化，使得城市旅游房地產(chǎn)業(yè)具備更好的投資吸引力。胡北明、黃?。?020）基于貴陽市房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)并建立回歸模型，認(rèn)為城市旅游發(fā)展推動(dòng)其房?jī)r(jià)上漲的主要途徑是通過吸收外來人口進(jìn)而提升區(qū)域城鎮(zhèn)化水平來實(shí)現(xiàn)，并為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)控、實(shí)體旅游經(jīng)濟(jì)等方面提供建議。

隨著旅游業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出越來越重要的貢獻(xiàn)，旅游房地產(chǎn)也日益受到重視。中國(guó)對(duì)于旅游房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)研究也從初始的理論性研究轉(zhuǎn)到實(shí)證性研究并加人了越來越多的數(shù)學(xué)因素，研究?jī)?nèi)容也基本覆蓋了旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式、投資渠道、營(yíng)銷手段等各個(gè)方面。這些研究成果不僅為中國(guó)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供積極思路，并進(jìn)一步拓寬區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新方向。由于缺乏統(tǒng)一性共識(shí)，中國(guó)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究多立足于具體城市進(jìn)行數(shù)據(jù)與實(shí)踐分析，缺乏理論性研究材料的撐持。

開封市是中國(guó)的歷史文化名城，相關(guān)資源十分豐富，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效合并，需要妥善處理好二者以及城市文化、歷史、精神等多方面的聯(lián)系，保證宏微觀多措并舉，從而更好發(fā)揮旅游房地產(chǎn)的職能，在推動(dòng)相關(guān)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展，具有很大的潛力和價(jià)值。

1.3研究?jī)?nèi)容與研究方法

1.3.1研究?jī)?nèi)容

本文首先對(duì)旅游房地產(chǎn)研究背景進(jìn)行介紹，側(cè)重于旅游地產(chǎn)的開發(fā)方案與營(yíng)銷模式，強(qiáng)調(diào)了旅游房地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展的重要意義。接下來將以開封市作為研究對(duì)象，通過采取理論加實(shí)證的方式分析開封市現(xiàn)有的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，找出其開發(fā)特色并為同類城市發(fā)展旅游房地產(chǎn)提供借鑒。1.3.2研究方法與創(chuàng)新

采用理論加實(shí)證的分析方式，在翻閱文獻(xiàn)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)其他城市旅游房地產(chǎn)開發(fā)成果以及發(fā)放問卷的基礎(chǔ)上找出旅游房地產(chǎn)的影響因子，并通過數(shù)據(jù)分析軟件對(duì)所獲資料進(jìn)行分析并建立數(shù)據(jù)模型，對(duì)開封市現(xiàn)有的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行評(píng)估。通過采用SWOT分析法、波特五力模型分析法等方法對(duì)開封市當(dāng)前旅游地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案展開分析，另外文中涉及對(duì)旅游地產(chǎn)文化方面的研究，可以彌補(bǔ)相關(guān)研究的局限性，并對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良性建議。

2開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與環(huán)境分析2.1旅游房地產(chǎn)的涵義及特點(diǎn)

2.1.1旅游房地產(chǎn)涵義

隨著20世紀(jì)六七十年代西歐“錯(cuò)時(shí)旅游”的興起，旅游房地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。作為中國(guó)改革開放的前沿區(qū)域，海南省是首個(gè)引進(jìn)旅游房地產(chǎn)概念并進(jìn)行實(shí)施的地區(qū)，如“分時(shí)度假”旅游酒店的經(jīng)營(yíng)和度假小鎮(zhèn)的開放，具有里程碑的意義。中國(guó)對(duì)于旅游房地產(chǎn)尚未有統(tǒng)一的注釋，但國(guó)內(nèi)學(xué)界普遍傾向于沈飛的觀點(diǎn)。他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指借助城市及其周邊區(qū)域豐富旅游資源（包括自然景觀、文化景觀、人文景觀、非物質(zhì)景觀等），實(shí)現(xiàn)旅游與休閑相結(jié)合，體驗(yàn)與觀賞相配套的經(jīng)營(yíng)方式，從而使得其兼具觀光與度假功能而擁有一定的特色從而進(jìn)行開發(fā)與投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)類項(xiàng)目。

筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)就是以現(xiàn)有的旅游資源和配套服務(wù)為載體，具有人文自然景觀和一定區(qū)域特色，并與固定的居所相結(jié)合，二者互為表里，共同組合成-個(gè)旅居結(jié)合的，容“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大功能要素于一體的大型旅游休閑社區(qū)。此過程不僅限于房地產(chǎn)投資開發(fā)和開盤銷售，還有一系列長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與管理貫穿其中。

開發(fā)旅游房地產(chǎn)需要滿足以下幾個(gè)條件：

其一，項(xiàng)目要充分體現(xiàn)區(qū)域文化特色與人文風(fēng)貌，具有特定的設(shè)計(jì)主題;

其二，保證前期建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)的一致性，具備容納固定消費(fèi)群體的能力;

其三，選址應(yīng)當(dāng)處于人流交通便捷處，擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)。

2.1.2旅游房地產(chǎn)特點(diǎn)

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，可以發(fā)現(xiàn)旅游房.地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)業(yè)基本特征，但其表現(xiàn)形式歸屬于旅游業(yè)延伸項(xiàng)目，具備傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)所不具備的項(xiàng)目特征。

其一，旅游房地產(chǎn)資金不僅需要用于前期設(shè)計(jì)建設(shè)，同時(shí)還需要投人后期相關(guān)旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，資金鏈較長(zhǎng)且回收周期長(zhǎng);

其二，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)衍生品，需要擁有集度假休閑和觀光旅游的配套實(shí)施，受到旅游淡旺季的影響，維護(hù)成本面臨較大壓力;

其三，旅游地產(chǎn)的尋址應(yīng)當(dāng)結(jié)合旅游與地產(chǎn)的雙重屬性，保證投資區(qū)域自然、人文、生態(tài)的獨(dú)特性，具備自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);

其四，旅游地產(chǎn)的顧客群體主要為擁有一定度假機(jī)會(huì)與時(shí)間的中高收入消費(fèi)者，從而要求旅游房地產(chǎn)住宿以及配套項(xiàng)目讓消費(fèi)者在既定時(shí)間內(nèi)擁有更好的體驗(yàn)感和滿足感，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化;

其五，作為一個(gè)綜合性地產(chǎn)類開發(fā)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)所具有的度假、休閑、文旅等功能可以創(chuàng)建一個(gè)良性的商業(yè)循環(huán)系統(tǒng)，對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)價(jià)值提升具有帶動(dòng)作用。

2.2研究區(qū)域概況

2.2.1城市基本情況介紹

開封簡(jiǎn)稱“汴”，為河南省中原城市群中心城市，是中國(guó)歷史文化名城，素有“八朝古都”美譽(yù)，位于河南中東部平原，北接黃河，南鄰許昌，西近，鄭州，東望商丘，迄今已有4000余年歷史，自古以來文人墨客多會(huì)于此，從詩句“西自黃河?xùn)|至淮，綠影一千三百里”可想象出當(dāng)時(shí)的開封何等的壯麗，滋養(yǎng)出的“宋文化”在國(guó)內(nèi)以及東亞地區(qū)影響深遠(yuǎn)。作為知名畫作《清明上河圖》的臨摹對(duì)象，豐富的旅游資源與人文景觀是開封對(duì)外交往的重要名片。開封市現(xiàn)為中國(guó)（河南）三大自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)之一，也是黃河黃金經(jīng)濟(jì)圈核心城市，隨著鄭州大都市區(qū)的加快融合和鄭汴洛一體化的進(jìn)一步發(fā)展，汴梁城擁有著邁向新生的巨大潛力。

查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料得知，2017年，開封市全年接待國(guó)內(nèi)外游客5862.6萬人次，旅游總收入為483.20億元，而截至2018年底，全市共接待游客6806.8萬人次，旅游總收人為602.2億元，同比2016年分別增長(zhǎng)16.1%和24.6%，旅游業(yè)在全年生產(chǎn)總值所占比重呈上升趨勢(shì)。截至2018年底，開封旅行社和星級(jí)飯店個(gè)數(shù)分別為36家和13家，擁有旅游景點(diǎn)23處，其中A級(jí)景區(qū)18家。

2.2.2開封房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

從鄭汴優(yōu)化整體布局來看，開封市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“北高南低，西進(jìn)東退”的特點(diǎn)，受到宏觀調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)總體走勢(shì)平穩(wěn)。其中以鼓樓為坐標(biāo)的城市中心地帶以其便捷的地理優(yōu)勢(shì)占據(jù)了開封市房?jī)r(jià)榜首位置;以金明廣場(chǎng)為城市新坐標(biāo)的開封西區(qū)隨著與省會(huì)鄭州日益緊密的聯(lián)系，擁有廣闊的擴(kuò)建規(guī)模與投資方向，房?jī)r(jià)也一路走高;盡管東區(qū)擁有著完善的基礎(chǔ)設(shè)施與社區(qū)服務(wù)，人口也相對(duì)密集，但作為老工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有及搬遷遺存工業(yè)建筑林立，對(duì)周邊環(huán)境影響較大，因此東區(qū)近幾年未有大型樓盤開發(fā)，民用樓群也以20世紀(jì)末21世紀(jì)初風(fēng)格為主;與南區(qū)相比，開封北區(qū)擁有臨近黃河的優(yōu)勢(shì)，隨著東京大道以及更偏北位置的復(fù)興大道的投人交通運(yùn)行，周圍的樓盤價(jià)格也是水漲船高，現(xiàn)代化的交通與舒適的居住環(huán)境使得北區(qū)受到投資者的追捧。

通過數(shù)據(jù)比對(duì)得出，目前開封市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展火熱且各房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，且以向陽戶型吸引住戶。小戶型較少但最受新興職業(yè)工作者需求，中大戶型則根據(jù)其地理位置呈現(xiàn)出不同的銷售結(jié)果。整體來看開封市現(xiàn)完工樓盤較多，城郊區(qū)域尚有在施工樓盤，房屋庫(kù)存相對(duì)寬裕。如表1所示。

3對(duì)開封市旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

近年來，得益于開封市蓬勃發(fā)展的旅游行業(yè)，開封市各種投資于旅游房地產(chǎn)的項(xiàng)目也在快速進(jìn)步。例如以清明上河園為依托的“東京夢(mèng)華”項(xiàng)目是中國(guó)首個(gè)城市整體地產(chǎn)類工程;由開元旅業(yè)打造的開封西區(qū)新坐標(biāo)開元廣場(chǎng)及開元盛世建筑群體;位于開封西湖帶有港資背景的改善型高檔住宅碧水藍(lán)城以及氤氳歷史文化氣息的朱仙鎮(zhèn)國(guó)家文化生態(tài)旅游示范區(qū)等。

3.1開封市旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析

3.1.1豐富的旅游人文資源是開封旅游房地產(chǎn)發(fā)展的前提

無論是延續(xù)唐宋風(fēng)格的園林建筑，還是廟會(huì)燈盞傳統(tǒng)民風(fēng)文化，亦或享譽(yù)中外的中華名吃，開封以其獨(dú)特的旅游文化魅力每年吸引大批國(guó)內(nèi)外游客慕名前來，向世人展示其幾千年來的歷史積累和文化積淀。

近年來，盡管開封市接待國(guó)內(nèi)外游客人數(shù)和旅行社數(shù)量呈上升趨勢(shì)，但無論是旅行社接待人次還是星級(jí)賓館接待人次均在下降，分析表明開封家庭自駕游越來越受到消費(fèi)者歡迎，由此也推動(dòng)了旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如圖2所示。

3.1.2優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是開封旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重要保障

豐富的旅游資源是實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重要因子，但確保游客可進(jìn)人性則是旅游房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。隨著鄭開城際、鄭徐高鐵的開通運(yùn)營(yíng)，往返于鄭汴兩大城市之間最短18分鐘城際鐵路到達(dá)，極大地促進(jìn)了開封旅游的便捷性;獨(dú)特的地理位置以及交通區(qū)位條件使得開封成為周邊城市消費(fèi)者周末度假首選之地，也為開封市“時(shí)權(quán)酒店”等房地產(chǎn)板塊發(fā)展帶來生機(jī)。

3.1.3后發(fā)是開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展不可多得的巨大優(yōu)勢(shì)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從高速度增長(zhǎng)模式向高質(zhì)量增長(zhǎng)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)從最初的狂熱轉(zhuǎn)為穩(wěn)進(jìn)理性開發(fā)。開封市可充分借鑒同類旅游省市旅游房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短并找到適合本市旅游房地產(chǎn)良性方案，逐步成為中國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)翹楚。

3.2開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)劣勢(shì)及威脅

3.2.1旅游房地產(chǎn)形式單一，缺乏特色

走訪開封市多條旅游街區(qū)可以發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)建筑外表都是依照宋代風(fēng)格設(shè)計(jì)，但內(nèi)部風(fēng)格及其搭配卻為現(xiàn)代風(fēng)格，缺乏獨(dú)特性元素。同時(shí)，部分商鋪處于現(xiàn)代化樓群中卻采用古代建筑風(fēng)格，與整條街道建筑風(fēng)格明顯不搭配。

3.2.2景區(qū)項(xiàng)目集中，旅游房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目鋪展受限

開封市現(xiàn)有旅游景點(diǎn)大部分集中于龍亭區(qū)，因此許多游客可以通過自駕形式游覽景區(qū)。景區(qū)周邊的老式建筑，民宿居住風(fēng)險(xiǎn)較大，而周圍旅店式住宿價(jià)格偏高，盡管群眾對(duì)旅游房地產(chǎn)具有較高的投資熱情，但商業(yè)用地資源緊張，且受文物遺跡保護(hù)影響開發(fā)難度較大。

3.2.3城區(qū)人口規(guī)模有限且人口老齡化現(xiàn)象加劇

作為中國(guó)菊花名城，開封市城區(qū)以大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和保護(hù)傳統(tǒng)文化建筑為首要任務(wù)，缺少新型大規(guī)?；ㄊ沟瞄_封城區(qū)人口增長(zhǎng)受限;較慢的生活節(jié)奏讓大量青年勞動(dòng)力向省會(huì)鄭州聚集，開封市人口趨向老齡化。

3.2.4旅游房地產(chǎn)普及率偏低，尚未占有明顯優(yōu)勢(shì)

從市場(chǎng)搜集信息來看，盡管近幾年業(yè)內(nèi)人士對(duì)開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)普遍看好，但開封市缺少專業(yè)旅游地產(chǎn)人員且缺乏必要的管理運(yùn)行體系和監(jiān)管措施，且鄭州東區(qū)日益強(qiáng)勁的房產(chǎn)項(xiàng)目吸引了部分消費(fèi)者眼球，因此開封市旅游房地產(chǎn)受到信息不對(duì)稱的影響并面臨鄭州東區(qū)房地產(chǎn)的沖擊，需要通過建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新和營(yíng)銷最大限度地挖掘現(xiàn)有的消費(fèi)資源。

通過走訪開封城區(qū)以及城郊居民并以發(fā)放問卷形式獲得數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)開封市目前旅游房地產(chǎn)需求量大，相關(guān)旅游房產(chǎn)也是開發(fā)-批，成功一批，越來越多的人們?cè)敢猥@得旅游房產(chǎn)的短期使用權(quán)，體驗(yàn)昔日大宋繁華。如今旅游房產(chǎn)市場(chǎng)的需求量是可觀的，有著良好的市場(chǎng)前景。然而，旅游房地產(chǎn)需求者很難找到合適的房源，巨大的搜集成本阻礙了旅游房地產(chǎn)有序發(fā)展。

4開封市現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)類別及其模式

本文采用問卷調(diào)查和對(duì)文獻(xiàn)資料的整理來對(duì)開封市旅游房地產(chǎn)的整體水平進(jìn)行分析。筆者從旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)角度來設(shè)置問卷，并從消費(fèi)者的角度來說明旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)避免的誤區(qū)。研究采用問卷抽樣的方式取得樣本，問卷對(duì)象為2019年開封菊花節(jié)期間的游客群體，共收回問卷420份，其中有效反饋406份，14份無效反饋，問卷有效回收率為96.7%。

從問卷反饋結(jié)果來看，87%的受訪者會(huì)選擇在.開封市區(qū)置辦房地產(chǎn)。受到問卷發(fā)放地和問卷對(duì)象年齡影響，“養(yǎng)老”為中老年齡受訪者選擇置業(yè)最大考量，而青年答卷者的考量因素為度假或投資所用。據(jù)調(diào)查顯示，隨著城市老齡化程度的提高，開封悠久的歷史文化和較慢的生活節(jié)奏正在吸引更多的非本地中老年人前來購(gòu)置房產(chǎn)，因此將帶有老年保健等服務(wù)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)受到投資者的青睞。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的關(guān)于旅游房地產(chǎn)理論研究并結(jié)合開封市現(xiàn)存的旅游地產(chǎn)實(shí)際情況，可將本地區(qū)的旅游地產(chǎn)分為以下四類。

4.1旅游住宅地產(chǎn)

旅游住宅地產(chǎn)指與現(xiàn)有的旅游資源和周邊豐富的商業(yè)機(jī)會(huì)保持密切關(guān)聯(lián)而進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，在時(shí)空上實(shí)現(xiàn)“住旅”一體化。旅游住宅地產(chǎn)現(xiàn)在開封需求強(qiáng)烈，受到追捧主要是因?yàn)榕c開封知名景區(qū)保持便捷的公共交通，基礎(chǔ)設(shè)施健全且開銷與旅游景點(diǎn)地產(chǎn)相比較為便宜，并符合傳統(tǒng)的居住理念，消費(fèi)者為在度假期間使用而購(gòu)買該類房產(chǎn)，在非度假期可以交付中介進(jìn)行出租或讓親朋用于假日居住。旅游住宅地產(chǎn)的選址受到文化區(qū)位、交通區(qū)位、商業(yè)區(qū)位以及政府相關(guān)政策等多方面影響，當(dāng)前開封市住宅地產(chǎn)在開封西區(qū)和北區(qū)有密集分布，較著名的有世紀(jì)豪苑、開元華庭等。

以世紀(jì)豪苑地產(chǎn)項(xiàng)目為例，處于開封龍庭風(fēng)景區(qū)輻射范圍內(nèi)，東接宋都御街，南鄰西門大街，整個(gè)地上項(xiàng)目面積有15萬平方米，是一項(xiàng)集高檔住宅與商旅于一體的多功能地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目采用“天圓地方”的貴族居住設(shè)計(jì)理念，建筑風(fēng)格高貴大氣，將用天然石材做成的外景與仿宋式房頂結(jié)合在一起，使得整個(gè)項(xiàng)目與周邊景觀渾然一體。社區(qū)內(nèi)建筑密度低且綠樹成蔭，89-120平方米不等戶型可以滿足不同消費(fèi)者的居住需要，內(nèi)部現(xiàn)代化的電梯洋房也提高了業(yè)主生活舒適度。

4.2旅游商業(yè)地產(chǎn)

旅游商業(yè)地產(chǎn)指在整個(gè)旅游區(qū)域范圍內(nèi)（區(qū)內(nèi)以及部分外圍地區(qū)）提供旅游相關(guān)服務(wù)（如景區(qū)介紹、文玩銷售、餐飲住宿）的旅游文化步行街、文玩紀(jì)念品商店、旅游餐館和休閑式氧吧等建筑物群體。隨著開封市接待游客量的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了城區(qū)有旅游性質(zhì)的商業(yè)街的繁榮，如書店街、宋都御街每日人流量比肩接踵，周圍的店鋪門庭若市，巨大的商業(yè)潛力自然是吸引了眾多投資者。以和大宋皇宮毗鄰的書店街為例，這條寸土寸金的街道整體呈宋代建筑風(fēng)格，不僅有經(jīng)歷百年風(fēng)雨滄桑的老店“晉陽豫”“包耀記”，也有現(xiàn)在受到年輕人喜愛的COCO奶茶和各類服飾小店，每至夜晚燈火通明的街道則和不遠(yuǎn)處熱鬧的夜市遙相呼應(yīng)，繁華的景象推動(dòng)其周圍商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到一個(gè)又一個(gè)的峰值。開封市旅游商業(yè)地產(chǎn)屬于點(diǎn)軸式的空間模式即與傳統(tǒng)古城布局一致，古城商業(yè)沿著中軸商業(yè)街向外擴(kuò)張，各條支線隨著主干道布局的飽和而向外擴(kuò)張，向古城西部及北部蔓延，不斷填補(bǔ)城內(nèi)尚未開發(fā)區(qū)間，形成“環(huán)環(huán)相繞”式的商業(yè)建筑布局。

4.3旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在旅游景區(qū)內(nèi)專為游客打造的具有觀光、休閑、體驗(yàn)等功能的建筑及關(guān)聯(lián)場(chǎng)所，如開封小宋城、啟封故園、大宋武俠城和劉家傳統(tǒng)民居。此類建筑并不對(duì)游客出售，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅做為游客短途游覽休憩，大部分屬于旅游衍生物，依托現(xiàn)有旅游資源而進(jìn)行伴生式發(fā)展。開封市城區(qū)參觀及盈利旅游景點(diǎn)圍繞宋都御街呈環(huán)形分布，因此旅游景點(diǎn)地產(chǎn)也具備著相應(yīng)的分布特點(diǎn)。

以東京夢(mèng)華項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目將位于開封市內(nèi)景區(qū)南北兩側(cè)的龍亭湖和包公湖連接在一起，全長(zhǎng)1.9公里，涵蓋城區(qū)內(nèi)多家A級(jí)景區(qū)。該項(xiàng)目基于宋代文化和建筑風(fēng)格，總占地面積約100萬平方米，造價(jià)高昂，旨在打造一項(xiàng)融合居住、商業(yè)、旅游、教育于一體的復(fù)合型旅游地產(chǎn)。該地產(chǎn)不僅滿足了對(duì)原滋原味的宋式生活體驗(yàn)的向往，同時(shí)還建設(shè)有學(xué)校、養(yǎng)老公寓、康護(hù)中心等配套設(shè)施，成為越來越多來汴游客的首選之地。

4.4旅游度假地產(chǎn)

旅游度假地產(chǎn)是以游客為主要供給對(duì)象，用于旅游休閑度假的各種類型房地產(chǎn)，包括星級(jí)酒店、主題特色酒店、度假村、家庭旅館等。開封市旅游度假地產(chǎn)屬于點(diǎn)線面結(jié)合的布局方式：①黃河風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光優(yōu)美，但受到土壤水文的影響，可用于旅游居住的建筑較少且風(fēng)格老舊，以家庭農(nóng)莊為主，在黃河沿岸零星分布。②在城區(qū)核心旅游區(qū)域如清明上河園、中國(guó)翰園碑林游客密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，面向不同類型游客的酒店、民宿、度假村等住宿效果優(yōu)越，銜接性好，圍繞景區(qū)呈面狀分布態(tài)勢(shì)。隨著國(guó)外時(shí)權(quán)酒店引入中國(guó)并發(fā)展成熟，旅游度假地產(chǎn)與旅游住宅地產(chǎn)本質(zhì)在功能和目標(biāo)市場(chǎng)上有重疊之處并日趨融合。

2019年開封市房地產(chǎn)均價(jià)為6940/平方米，在崗職工平均薪酬為5118元/月，假設(shè)普通3口家庭，（勞動(dòng)力人數(shù)為2人）以分期付款方式在開封北區(qū)購(gòu)買110平方米的房屋，選擇首付30%，尾款分20年還清。則若按照住房消費(fèi)占月總消費(fèi)額上限30%標(biāo)準(zhǔn)來算，則給新生一代年輕家庭帶來較大的償還負(fù)擔(dān)。盡管開封市尚有大量土地資源尚待開發(fā)，但缺乏必要的商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育資源，存在土地閑置現(xiàn)象。此外，隨著開封市旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，外來投資者成為當(dāng)前開封樓市銷售的重要群體客戶，此類客戶偏愛相關(guān)設(shè)施齊全的帶有旅游性質(zhì)的樓盤如開封歐洲小鎮(zhèn)且其擁有較強(qiáng)的付款能力，從而推動(dòng)此類樓盤價(jià)格上揚(yáng)且導(dǎo)致許多經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房，進(jìn)一步加劇本地購(gòu)房者購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

5開封市旅游房地產(chǎn)開發(fā)建議

5.1科學(xué)定位、精準(zhǔn)施策

開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)要取得持續(xù)性發(fā)展，前期合理規(guī)劃十分重要。首先要依照開封市自身城市布局與人口特點(diǎn)，針對(duì)不同年齡人口進(jìn)行合適的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重要依仗。根據(jù)對(duì)有效問卷的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，隨著城市老齡化人口的增多，現(xiàn)有的養(yǎng)老房產(chǎn)受到中老年消費(fèi)者的青睞，因此在旅游房產(chǎn)中適當(dāng)加入些面向老齡人口的設(shè)施及其服務(wù)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)考慮的因素。同時(shí)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的行業(yè)，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展離不開現(xiàn)有旅游資源的支持，因此在開發(fā)過程中要凸顯建筑群體的旅游價(jià)值，每個(gè)房產(chǎn)都應(yīng)該具有自身特色，切忌照搬照抄。此外承擔(dān)著多項(xiàng)職能于一體的旅游房地產(chǎn)的前期要進(jìn)行科學(xué)選址，使得建筑物可以滿足基本的通勤需要，相關(guān)資源也可以進(jìn)行合理分配。

5.2先保護(hù)、后開發(fā)，旅游和房地產(chǎn)同步

隨著開封小宋城及周邊地產(chǎn)業(yè)的成功運(yùn)作，證明先旅游后地產(chǎn)的方案是可以進(jìn)行廣泛推廣的。而其通過當(dāng)?shù)氐奈穆觅Y源，促使范圍內(nèi)消費(fèi)集中，隨后開發(fā)住宅、商業(yè)和其他項(xiàng)目的發(fā)展方案能有效地保證項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期回報(bào)，最大程度的利用好區(qū)域土地并提升其價(jià)值。

作為一個(gè)擁有豐富旅游資源的城市，開封市2018年的旅游接待量達(dá)到6806萬人次，實(shí)施“先保護(hù)后開發(fā)”的發(fā)展模式有利于保護(hù)國(guó)內(nèi)唯一“城疊城”遺址風(fēng)貌并對(duì)相關(guān)資源進(jìn)行最大化的保護(hù)使用。不可否認(rèn)現(xiàn)在有不少旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目假借“旅游+地產(chǎn)”名義來宣傳其樓盤，實(shí)際用手，上的土地資源大肆開發(fā)普通型住宅，與其宣傳嚴(yán)重不符，這往往對(duì)歷史遺跡和文化進(jìn)行不可恢復(fù)的破壞。如果基本的旅游資源不再存在，那么旅游房地產(chǎn)開發(fā)又從何談起。因此，在樓盤設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，應(yīng)注意對(duì)當(dāng)?shù)刈匀缓腿宋木坝^資源的保護(hù)。

5.3利用現(xiàn)有條件發(fā)展旅游地產(chǎn)綜合體，在特色開發(fā)、專業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上滿足人們對(duì)度假型地產(chǎn)的多元需求

根據(jù)對(duì)上文四種旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的分析，當(dāng)前旅游住宅地產(chǎn)在開封具有很大的發(fā)展空間。作為一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，該項(xiàng)目將度假、商旅、生活等一系列元素融合在一起，代表了一種全新的生活理念并勢(shì)必在今后一段時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)中國(guó)旅，游城市的房地產(chǎn)發(fā)展潮流。在此基礎(chǔ)上，由于開封市每年都會(huì)舉辦大型廟會(huì)和節(jié)日慶典，旅游度假地產(chǎn)的興起也勢(shì)在必行，這就要求引進(jìn)專業(yè)化的服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，從而可以讓星級(jí)酒店不僅可以獲得短期游客，同時(shí)也可以承辦各種年會(huì)活動(dòng)以及會(huì)議等，進(jìn)而滿足不同群體的需要。只有充分利用好開封市自然物質(zhì)資源和旅游文化景觀，帶有綜合性特征的開封旅游房地產(chǎn)才能獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為助力開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

6結(jié)語

“避免盲目復(fù)制，走規(guī)?；l(fā)展道路”是八朝古都開封打造自身特色旅游房地產(chǎn)品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)既需要發(fā)揮政府統(tǒng)一指揮，統(tǒng)籌推進(jìn)，也需要尊重市場(chǎng)客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，符合消費(fèi)者居住和生活需求。通過旅游房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各要素的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展來刺激整個(gè)產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展并確?！耙坏?策"的設(shè)計(jì)理念，保證人與自然的和諧，為城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)提升做出貢獻(xiàn)。

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