發(fā)揮GIS在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

劉羽 單雨辰

摘要：隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，城市內(nèi)的各類不動產(chǎn)數(shù)量隨之劇增，登記量與日俱增，如何提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量和效率成為一項極其重要的事情。在不動產(chǎn)登記中，各類屬性和圖形數(shù)據(jù)龐大且復(fù)雜，有效利用GIS技術(shù)對屬性和圖形數(shù)據(jù)進行科學管理并分析的功能，在空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)異化管理的基礎(chǔ)上實現(xiàn)數(shù)據(jù)的高度統(tǒng)一和關(guān)聯(lián)，為不動產(chǎn)登記工作提供了極大的便利。重分析如何在當下日益復(fù)雜.的不動產(chǎn)登記中有效利用GIS技術(shù)，為今后的不動產(chǎn)登記管理提供幫助。

關(guān)鍵詞：GIS;不動產(chǎn)登記;GIS應(yīng)用.

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0072-75

收稿日期：2020-05-20

1引言

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)涉及土地、房屋（包括建筑物和構(gòu)筑物）.森林林木、草原、海域等各類不動產(chǎn)登記信息，具有龐雜的內(nèi)容、繁多的指標、多元的信息，如何將這些信息進行整合和關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)登記工作的重點。因此，不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)是現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記發(fā)展過程中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，而GIS能夠存儲不動產(chǎn)的空間信息以及各項屬性信息，可以將不同部門的信息整合起來，進而實現(xiàn)對不動產(chǎn)的有效、綜合的信息化管理，建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?；贕IS進行不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的規(guī)范管理，將進一步提高登記質(zhì)量，保證不動產(chǎn)權(quán)利狀況得到最完善、準確的明晰和確認，有利于提高政府管理效率和業(yè)務(wù)水平，將最大限度地整合資源，減少政府財政支出。

GIS技術(shù)的推廣使用可以更加高效的解決多部門、多層級協(xié)同工作難題，可在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)上下級部門或跨越不同職能部門之間的不動產(chǎn)登記信息共享的局面，為廣大人民群眾提供更加高效、便利的行政服務(wù)，保護權(quán)利人及相關(guān)人員的合法財產(chǎn)權(quán)益。同時也有利于網(wǎng)絡(luò)及大數(shù)據(jù)技術(shù)支撐下的國家治理體系的發(fā)展和完善，提高政府治理效率和服務(wù)水平。

2什么是GIS

GIS全稱地理信息系統(tǒng)，是以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在計算機軟、硬件支持下，對空間相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集、輸人、管理、編輯、查詢、分析、模擬和顯示，并采用空間模型分析方法，適時提供多種空間和動態(tài)信息，為地理研究和決策服務(wù)而建立起來的計算機技術(shù)系統(tǒng)。換言之，GIS就是利用計算機建立地理數(shù)據(jù)庫，將地理環(huán)境中的各種要素，包括地理空間分布狀況和所具有的屬性數(shù)據(jù)，進行數(shù)字存儲、處理和分析，建立有效的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。通過對多種要素的綜合分析，方便快速地獲取信息，滿足各種不同的應(yīng)用或科學研究的需要，并以圖形和數(shù)字的方式表示結(jié)果。

GIS是集計算機科學、測繪學、地理學、空間科學、數(shù)學、統(tǒng)計學、管理學為一體的新興科學，它以高效的數(shù)據(jù)管理能力、空間分析、多要素綜合分析和動態(tài)監(jiān)測能力，成為目前一種有效的管理決策工具，廣泛應(yīng)用于不動產(chǎn)登記、土地管理、城市規(guī)劃、環(huán)境監(jiān)測、防災(zāi)減災(zāi)、工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等各個領(lǐng)域。在不動產(chǎn)登記中主要用于各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的存儲、查詢和利用。

3現(xiàn)行登記數(shù)據(jù)組成

登記的核心是數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)質(zhì)量決定了登記結(jié)果的質(zhì)量。如表1所示，現(xiàn)行登記過程中主要涉及的數(shù)據(jù)包括：

（1）基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括各種比例尺的行政區(qū)劃界限數(shù)據(jù)以及各種的影像數(shù)據(jù)。

（2）地籍信息數(shù)據(jù)：①描述土地空間位置以及.形態(tài)的圖形數(shù)據(jù)，如地籍圖、宗地圖等;其中以“宗地”為核心，其他所有的登記數(shù)據(jù)都要與宗地建立聯(lián)系，地理實體數(shù)據(jù)除宗地外，還包括各種點要素、線要素和面要素。②描述土地權(quán)屬、土地位置的屬性數(shù)據(jù)，如宗地號、地類、面積、權(quán)屬、坐落等。

（3）房屋信息數(shù)據(jù)：①描述房屋形態(tài)的圖形數(shù)據(jù)，主要包括“幢、層、戶"。②描述房屋面積、權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)類型、建成年代等屬性數(shù)據(jù)。

（4）其他信息數(shù)據(jù)：林業(yè)、海洋、草原、礦產(chǎn)等自然資源數(shù)據(jù)都是重要組成部分。

4不動產(chǎn)登記存在的問題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不單單是登記發(fā)證的問題，登記發(fā)證之前首先要進行準備工作即權(quán)籍調(diào)查和數(shù)據(jù)整合人庫，登記發(fā)證后也需要完成后續(xù)工作，提供數(shù)據(jù)共享，互聯(lián)互通，協(xié)同辦公以及數(shù)據(jù)匯交。通過對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整體和局部分析和應(yīng)用，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的一網(wǎng)通辦、全域通辦，為群眾提供更便利的不動產(chǎn)登記服務(wù)，同時為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供科學決策，幫助建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，科學有效防范金融風險。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)和核心。長期以來，我國對于不動產(chǎn)都是一種分散的管理模式，各個部門各司其職，形成了房管部門管理房屋、國土部門管理土地、林業(yè)部門管理林權(quán)等。隨著新時期發(fā)展的需要，這種數(shù)據(jù)管理模式的弊端凸顯了出來，數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊，數(shù)據(jù)壁壘導(dǎo)致數(shù)據(jù)冗余、沖突、缺失等情況十分普遍。因此，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)需要完成數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)人庫、數(shù)據(jù)匯交這四個步驟才能更好地用于后續(xù)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中。

4.1數(shù)據(jù)本身存在問題

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)尤其是存量數(shù)據(jù)很多是分散的、不同格式的、不同存在介質(zhì)的房地登記數(shù)據(jù)，必須進行有效地梳理，并且嚴格按照不動產(chǎn)登記建庫要求進行整合建庫，但不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量巨大，涉及范圍廣，在登記過程中存在如下問題：（1）圖形數(shù)據(jù)問題主要有四個：①坐標基準的問題，如坐標系不統(tǒng)一、獨立坐標數(shù)據(jù)較多;②圖形數(shù)據(jù)與現(xiàn)狀不一致，主要由于空間數(shù)據(jù)采集過程中存在錯誤或是宗地及其上定著物發(fā)生變化但相關(guān)部門卻沒有及時更新造成;③圖形數(shù)據(jù)缺失嚴重，尤其是宅基地和個人建造房屋等的相關(guān)數(shù)據(jù);④空間數(shù)據(jù)之間存在拓撲錯誤，如宗地之間的壓蓋現(xiàn)象等。（2）屬性數(shù)據(jù)問題主要表現(xiàn)為屬性字段的缺失、屬性字段信息錯誤等。通過開展不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整理對無效冗余數(shù)據(jù)進行清理，合格數(shù)據(jù)進行規(guī)范化梳理，解決數(shù)據(jù)對應(yīng)錯誤、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一等問題。

4.2數(shù)據(jù)之間缺乏關(guān)聯(lián)

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，就要將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)之間建立關(guān)聯(lián)。一方面很多存量土地、房屋的登記數(shù)據(jù)沒有整合起來，缺乏房地信息的關(guān)聯(lián)性。進行房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)時應(yīng)當遵循“戶落幢、幢落宗、宗落地”的處理原則。另一方面圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)存在很多不一致的情況，需要將圖形數(shù)據(jù)和屬性屬性進行關(guān)聯(lián)，確保不動產(chǎn)的圖屬數(shù)據(jù)一致性。關(guān)聯(lián)過程中存在三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

（1）宗地統(tǒng)一編碼是不動產(chǎn)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的關(guān)鍵。需先完成宗地統(tǒng)一編碼，才能進一步開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)工作。

（2）房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的重點在于房屋落宗問題。需先梳理清楚宗地數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)的關(guān)系，進而實現(xiàn)房地數(shù)據(jù)掛接。利用宗地編碼擴展為自然幢編碼并進一步擴展到不動產(chǎn)單元號，最終建立起自然幢與宗地之間的聯(lián)系。

（3）對于圖屬數(shù)據(jù)不-致的情況，需要通過權(quán)籍調(diào)查獲取準確的圖形或?qū)傩詳?shù)據(jù)后再進行關(guān)聯(lián)。

將整理并關(guān)聯(lián)完成地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)導(dǎo)人到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中，根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準對空間數(shù)據(jù)進行坐標系檢查以及自相交、未封閉、壓蓋等相關(guān)拓撲檢查，對于屬性數(shù)據(jù)進行編碼以及標準化檢查，同時還要進行圖屬一致性檢查，以達到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量要求。在完成數(shù)據(jù)的相關(guān)檢查后，要根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準完成圖形和屬性數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)掛接，最后輸出需要提交的紙質(zhì)圖表資料與電子資料，完成匯總與整理歸檔工作。

4.3缺乏以圖管不動產(chǎn)的思維

不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因為法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動的生效條件，是物權(quán)依法獲得法律保護和承認的基本依據(jù)。不動產(chǎn)登記簿主要記載：（1）不動產(chǎn)的自然狀況信息，包括不動產(chǎn)的位置坐落、界址界線、空間界限、面積等狀況;（2）不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況信息，包括不動產(chǎn)的權(quán)利主體、權(quán)利類型、權(quán)利來源、權(quán)利來源、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利期限、權(quán)利變換、限制信息等狀況。不動產(chǎn)登記實務(wù)中，往往對不動產(chǎn)權(quán)屬信息更加.重視，因此不動產(chǎn)登記管理中更依賴包含權(quán)屬信息更多的屬性數(shù)據(jù)，缺乏以圖管不動產(chǎn)的思維。將不動產(chǎn)單元納入“一張圖”進行管理，將登記結(jié)果圖形化，可以使不動產(chǎn)登記結(jié)果更加準確，不動產(chǎn)單元信息的查詢和檢索更加便利。

5GIS和不動產(chǎn)登記相結(jié)合

5.1利用GIS對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行管理

通過前面對不動產(chǎn)登記存在問題進行的詳細梳理可以看出，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)不僅數(shù)據(jù)量巨大，除了大量的屬性數(shù)據(jù)以外，圖形數(shù)據(jù)也占據(jù)了十分重要的地位。在不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中，不僅要確保屬性和圖形數(shù)據(jù)本身的質(zhì)量，還需要將屬性和圖形數(shù)據(jù)準確地關(guān)聯(lián)。而GIS技術(shù)不僅可以通過各個圖層以及屬性表對圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進行聯(lián)合管理，能準確顯示各類不動產(chǎn)的空間信息，更依賴于GIS強大的地理信息數(shù)據(jù)處理分析功能，通過對房屋、宗地各個圖層數(shù)據(jù)進行拓撲關(guān)聯(lián)，真正做到“以圖管不動產(chǎn)”。利用GIS技術(shù)在不動產(chǎn)登記過程中實現(xiàn)不動產(chǎn)單元的精確空間定位，使得不動產(chǎn)登記信息在圖上有據(jù)可查、不重不漏。將GIS和業(yè)務(wù)辦公平臺一體化，在“以圖管不動產(chǎn)”的操作環(huán)境下，可以直接將GIS應(yīng)用于不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理過程之中，實現(xiàn)不動產(chǎn)以及相關(guān)各種圖形和屬性信息的查詢、檢索、統(tǒng)計、分析和制圖等功能，從而提高登記的質(zhì)量，減少登記失誤。

5.2應(yīng)用GIS于權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)

權(quán)籍調(diào)查結(jié)果是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，對于存量登記數(shù)據(jù)中缺失的屬性和圖形信息，仍需要通過權(quán)籍調(diào)查進行補充和明晰。通過GIS技術(shù)，可以將不動產(chǎn)單元信息原來零散、碎片化的圖形數(shù)據(jù)進行一體化拼接，為權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量成果的人庫、制圖和不動產(chǎn)單元信息的查詢和檢索等操作提供了便捷的軟件工具，為權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的數(shù)字化、信息化和智能化奠定了基礎(chǔ)。

5.3立體空間登記

不動產(chǎn)單元的定義伴隨著土地利用向立體化、復(fù)雜化發(fā)展產(chǎn)生的。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，地上和地下空間逐漸被充分利用起來，地上高層建筑、地下停車場、管線設(shè)施等不斷涌現(xiàn)，土地立體化利用已十分常見。在此背景下，以二維圖形配合屬性信息的傳統(tǒng)方式進行權(quán)屬登記已不足以應(yīng)對土地利用立體化、復(fù)雜化的現(xiàn)狀，利用三維構(gòu)建技術(shù)結(jié)合GIS信息表達、分析的優(yōu)勢，立體直觀地表現(xiàn)不動產(chǎn)單元以及復(fù)雜不動產(chǎn)單元之間的空間關(guān)系，推進不動產(chǎn)登記由平面模式向立體模式轉(zhuǎn)變，這將是今后發(fā)展的趨勢。

5.4自然資源登記

自然資源確權(quán)登記正在緊鑼密鼓地展開，推動山水林田湖草等自然資源調(diào)查成果與國土空間的實質(zhì)性融合。之后不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)將量更大，范圍更廣，空間上更加復(fù)雜，GIS技術(shù)將從更多方面應(yīng)用到不動產(chǎn)登記中。

5.5GIS在不動產(chǎn)登記相關(guān)領(lǐng)域的應(yīng)用

不動產(chǎn)從一開始的首次登記到中間的轉(zhuǎn)移、變更登記等，再到最后的注銷登記，往往都經(jīng)歷了規(guī)劃審批、土地儲備、土地轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)建造、不動產(chǎn)買賣、拆遷滅失等一系列階段。區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)往往處于不同階段，同一不動產(chǎn)隨著時間推移所處階段也將發(fā)生變化，這些變化往往都涉及很多相關(guān)部門，事關(guān)眾多群眾利益，讓登記機構(gòu)對不動產(chǎn)進行登記增加了難度。通過GIS技術(shù)可以將這些數(shù)據(jù)進行數(shù)字化、信息化、圖形化，使規(guī)劃、拆遷等相關(guān)信息更加明晰，進一步提高登記質(zhì)量，避免登記錯誤。