房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程優(yōu)化管理

袁益

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，內(nèi)部競爭日益加劇，因此必須要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程進行進一步的優(yōu)化管理，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益.本文主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程優(yōu)化管理展開分析和論述，首先介紹當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程管理過程當(dāng)中所存在的一系列問題，然后提出房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程優(yōu)化管理的舉措。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;流程管理;存在問題;優(yōu)化舉措

隨著城市化進程的不斷加快，城市建設(shè)越來越多，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目迎來了發(fā)展中的春天，但是在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理時存在著一些問題，影響到了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常有序推進，因此必須要采取有效的改進措施，全面優(yōu)化管理，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠?qū)崿F(xiàn)更好更快的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目流程管理存在的問題和不足分析

1.1項目啟動階段問題分析

在項目正式立項之前，發(fā)起工作的歸屬部門存在不明確的問題，并且，項目立項的最初方向以及內(nèi)容通常是由董事會所決定，但卻未制定合理的流程操作機制，導(dǎo)致項目的立項主觀性過強。同時，市場營銷部門一般只是按照領(lǐng)導(dǎo)人員確定的方向做可行性調(diào)查，而未對市場目前的發(fā)展?fàn)顩r做客觀合理的分析和考察，從而對主方向的操作未能起到有效的引導(dǎo)作用，使得市場部門的工作單純的只是起到輔助證明與參考效果。

1.2施工階段問題分析

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目整個管理流程的重中之重，施工階段對于項目產(chǎn)品的質(zhì)量起著決定性作用，同時也與企業(yè)將來的發(fā)展有著莫大的關(guān)聯(lián)。施工階段的工作流程之中，現(xiàn)場監(jiān)理為開發(fā)單位的唯一代表，主要起到?jīng)Q定與審批的作用，但是這種太過依賴監(jiān)理的形式，容易發(fā)生監(jiān)管不到位或是滋生腐敗的問題，進而使得項目質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。并且，在施工階段的組織流程之中，許多工作僅僅只是進行了計劃分析，而未確定實質(zhì)性的控制方案，導(dǎo)致改流程只能夠當(dāng)作工作計劃來為項目的后續(xù)開展做準(zhǔn)備工作，不存在實際意義。

1.3竣工驗收階段問題分析

在竣工驗收階段，工作十分繁雜、工作量較多，但是該環(huán)節(jié)也是整體項目的重點部分。一般而言，項目的驗收與交接都是由施工方發(fā)起，提交有關(guān)的驗收資料與文件，交由監(jiān)理方對其進行審查和評價，同時還會組織項目開發(fā)單位、勘察設(shè)計企業(yè)等參與竣工驗收，在確定項目合格以后再簽署有關(guān)的證明文件，實行項目交接。不過，在竣工驗收之后或是項目投入使用之后發(fā)現(xiàn)的問題該如何進行處理、對施工方控制力的約束，這兩點并未在管理流程之中予以規(guī)定。

2、全面加強房地產(chǎn)開發(fā)項目流程優(yōu)化管理的舉措分析

2.1要全面加強對決策環(huán)節(jié)的管理

在進行房地產(chǎn)項目投資之前的決策環(huán)節(jié)，要加強管理工作，一方面要分析投資的風(fēng)險，另外也要經(jīng)過前期的調(diào)研，制定出可行性的報告，以便為房地產(chǎn)企業(yè)決策從提供相關(guān)的參考依據(jù)。同時房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該對比不同的咨詢機構(gòu)對整個項目進行有效的評估。此外，在對決策環(huán)節(jié)的管理流程優(yōu)化上，考慮到項目的開發(fā)方向通常是由市場開發(fā)部提出，因此可以把由領(lǐng)導(dǎo)層單獨主導(dǎo)的決策項目立項的流程轉(zhuǎn)變成由領(lǐng)導(dǎo)層和市場開發(fā)部門一同探討項目開發(fā)的可行性，這樣經(jīng)過優(yōu)化后的決策流程更加強調(diào)前期調(diào)研工作，從而保證項目開發(fā)方向的正確性。董事會在決策環(huán)節(jié)主要針對開發(fā)申請與項目立項報告等做出決斷，防止上層決策存在不嚴(yán)謹(jǐn)或不客觀等問題。

2.2要做好準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備項目開發(fā)環(huán)節(jié)要制定出施工的方案，并且能夠結(jié)合施工的規(guī)模以及技術(shù)要求制定出科學(xué)合理的施工計劃，尤其是要做好項目的成本質(zhì)量以及安全管理相關(guān)的規(guī)劃，才能夠指導(dǎo)施工的開展，并且能夠提前預(yù)防一些存在的隱藏風(fēng)險，從而化解風(fēng)險，推進項目的開發(fā)。

2.3要加強具體施工環(huán)節(jié)的管理

針對上文提到的施工環(huán)節(jié)存在的問題，可在項目監(jiān)理團隊中設(shè)立工作組，把項目施工期間的所有任務(wù)合理分配給各位監(jiān)理人員，采取專人專事的制度，并且，還可以在監(jiān)理工作組中任命項目總監(jiān)與督導(dǎo)，為了避免二人在工作上存在重疊或是沖突，可讓其分別管理不同區(qū)域的監(jiān)督工作，從而防止發(fā)生互相推諉責(zé)任的情況。對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工環(huán)節(jié)進行管理，具體可按照以下三個方面加強管理工作：

2.3.1要全面強化質(zhì)量管理工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，質(zhì)量是第一位的，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量直接影響到了企業(yè)的形象和信譽，因此必須要堅持推進質(zhì)量管理工作，能夠嚴(yán)格的按照施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來展開質(zhì)量監(jiān)督工作，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，及時的進行整改和返工，保證項目建設(shè)能夠順利通過驗收。

2.3.2要進一步加強施工成本管理工作

成本控制對于房地產(chǎn)項目企業(yè)而言是至關(guān)重要的，在進行成本管理時，要結(jié)合施工的工程量制定出整個工程的概預(yù)算，能夠?qū)Y金使用進行有效的分配，對于項目建設(shè)需要的變更事項要做好記錄，避免隨意變更，影響到造價投入。

2.3.3要加強施工的安全管理工作

在進行施工時，為了維護施工人員的生命，減少安全事故的發(fā)生，必須要做好安全管理工作，一方面要加強安全知識宣傳，另外要加強安全檢查，及時的發(fā)現(xiàn)各種安全隱患，保證施工的安全有序推進，在進行安全管理時，對于一些違反安全操作的行為，要進行嚴(yán)厲的懲罰，這樣才能夠產(chǎn)生警示的作用。

2.3.4要做好進度管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此要做好進度管理工作，能夠結(jié)合施工的需要對人力、物力、財力資源進行優(yōu)化配置，確保各個環(huán)節(jié)的有效銜接，保證能夠在規(guī)定的時間內(nèi)交工。

2.4要做好竣工驗收環(huán)節(jié)的管理工作

在竣工驗收環(huán)節(jié)的流程優(yōu)化，主要是在原流程的基礎(chǔ)上增添項目后續(xù)質(zhì)量保障方案。為了使得項目在投入使用之后出現(xiàn)問題時施工方可以對其進行及時有效的處理，在項目合同訂立時就應(yīng)確定竣工結(jié)算時需付工程款的比例，也就是在延保合同期限之內(nèi)通過扣押部分工程款項，使得施工方可以及時的處理項目存在的問題，比如若是發(fā)生拖延、推諉或是不處理項目問題的情況，便能夠合理扣除部分尾款。

總結(jié)：

當(dāng)下在對房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程進行管理時存在著一些問題，比如說片面的追求經(jīng)濟利益，在進行項目決策時缺乏可行性的分析和研究，最后由于造價監(jiān)管不到位，容易影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此為了進一步優(yōu)化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程管理工作，需要加強科學(xué)決策，在進行項目立項時進行前期的考察和調(diào)研，同時要全面加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個施工環(huán)節(jié)的管理，真正的優(yōu)化質(zhì)量減少，安全問題的發(fā)生，最后通過加強對造價的有效控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]晏祥智，劉國君.房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理研究[J].城市建筑，2019（5）：153-154.