關(guān)于土地出讓金對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用分析

龐德忠

【摘要】隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。高房?jī)r(jià)給我國(guó)廣大人民的生活造成了很大的壓力，國(guó)家因此也出臺(tái)了很多調(diào)控房?jī)r(jià)的措施。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，土地出讓金只是其中的一種，土地出讓金在房?jī)r(jià)中占的比例較大，在調(diào)控房?jī)r(jià)中的起到關(guān)鍵的作用。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)? 土地出讓金? 調(diào)控

我國(guó)住房商品化以后，房?jī)r(jià)一直在不斷增長(zhǎng)。過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件比較困難的事情。尤其是對(duì)于大多數(shù)年輕人說(shuō)，他們個(gè)人的收人扣除生活開(kāi)支后所剩不多，如果沒(méi)有得到父母的支持，很難買(mǎi)得起房。為了實(shí)現(xiàn)人人有房，全民奔小康的目標(biāo)，國(guó)家制定了很多的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，特別是從2003年起，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策由之前的支持轉(zhuǎn)變?yōu)橐种?，希望可以把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的范圍，并在金融、稅收等多方面進(jìn)行了調(diào)控，但收到的效果不是很理想。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府部門(mén)不能過(guò)多干涉市場(chǎng)，但又要把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。既不能限制投資者的購(gòu)買(mǎi)行為，又要保障中低收入等剛需者買(mǎi)得起房，還要保證政府的財(cái)政來(lái)源，才能使國(guó)家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位保持正常運(yùn)行和各種民生建設(shè)的基礎(chǔ)投入，這成了各屆政府要考慮的主要問(wèn)題。因此，政府可以考慮從對(duì)房?jī)r(jià)里的土地出讓金方面進(jìn)行調(diào)控，從而控制商品房的價(jià)格，調(diào)控供需矛盾，維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和保障低收入群體的居住問(wèn)題。

很多購(gòu)房者都不了解什么是土地出讓金，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，接觸的都是房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有把土地出讓金價(jià)格公布出來(lái)。那么什么是土地出讓金呢？土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿(mǎn)，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的第一步，要通過(guò)招拍掛等方式獲取樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)土地，一次性向政府交納了土地使用權(quán)的費(fèi)用就是土地出讓金，也就是樓盤(pán)所在整塊土地的總價(jià)，除以整個(gè)樓盤(pán)的建筑面積就叫樓面地價(jià)，也就是房?jī)r(jià)里所含的土地價(jià)格。根據(jù)我國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)特點(diǎn)，房屋價(jià)格主要由土地出讓金、建安成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成，其中土地出讓金約占房屋價(jià)格的30%，例如某個(gè)樓盤(pán)的房屋單價(jià)是每平方米100000元，那么每平米房?jī)r(jià)里就包含土地出讓金30000元，土地出讓金所占房?jī)r(jià)比例較大。在房屋價(jià)格的組成成本里，建筑物的建安成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的控制權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里，土地價(jià)格和稅費(fèi)的控制權(quán)在政府手里。因此，政府控制房?jī)r(jià)可以對(duì)房?jī)r(jià)里的土地價(jià)格和稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。但稅收是國(guó)家取得財(cái)政收入的主要手段，是維護(hù)國(guó)家行政部門(mén)正常開(kāi)展工作的必要途徑，一般不容易進(jìn)行調(diào)整，因此可以調(diào)整房?jī)r(jià)里所含的土地出讓金來(lái)控制房?jī)r(jià)。

進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)后，各地的政府通過(guò)不斷的努力，通過(guò)多方面增加財(cái)政收入，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度在不斷減少。如果能對(duì)土地出讓金進(jìn)行減免，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，廣大群眾會(huì)消費(fèi)更多房屋以外的物品，社會(huì)消費(fèi)層次由投資拉動(dòng)型轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)更有活力，更加多元，人民的幸福感也會(huì)得到很大的提升。但為了保證財(cái)政收入，土地出讓金的減免不是面向所有的購(gòu)房者的，為了兼顧市場(chǎng)的公平性和保障公民的居住權(quán)，可以對(duì)每戶(hù)家庭的首套居住用房進(jìn)行土地出讓金的減免。

這樣，土地出讓金減免后，根據(jù)前面的說(shuō)明，房?jī)r(jià)可以減少30%，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，減輕了很大的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，會(huì)讓更多的家庭能夠買(mǎi)得起房，真正的實(shí)現(xiàn)幾千年來(lái)一直沒(méi)有解決的居者有其屋的目標(biāo)，也會(huì)顯示出我國(guó)的社會(huì)主義優(yōu)越性。其實(shí)國(guó)家在很早之前，在全國(guó)推行廉住房、經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，就已經(jīng)開(kāi)始這個(gè)政策了，城市低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，價(jià)格里只包含開(kāi)發(fā)商的建房成本和利潤(rùn)，就沒(méi)有土地出讓金的費(fèi)用，讓部分低收入家庭都能買(mǎi)到了自己的住房。這個(gè)政策是由政府主導(dǎo)的，只針對(duì)部分低收入人群，沒(méi)有在全體群眾中推廣?，F(xiàn)在的剛需人群里，很多的年輕人也買(mǎi)不起房。上海易居房地產(chǎn)研究院2020年1月19日發(fā)布的《2019年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，2019年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.8，相比2018年的8.5小幅上升。2019年全國(guó)房地產(chǎn)平均房?jī)r(jià)為每平方米9287元，而同年城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入才42359元。一套100平方米的房子，差不多需要22年才能買(mǎi)得起，大多數(shù)人都存在著買(mǎi)房的壓力。因此在其他的政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)不明顯的時(shí)候，可以考慮對(duì)土地出讓金進(jìn)行減免，降低家庭首套房的價(jià)格。

如果土地出讓金減免了，政府的財(cái)政收入怎么保障？根據(jù)各地政府的年度報(bào)告，很多省份城市的土地出讓金收入都超過(guò)了公共財(cái)政收入的40%。但是，取消土地出讓金的，并不是所有的商品房，而是家庭購(gòu)買(mǎi)的首套房屋。取消土地出讓金后，可以通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充，房產(chǎn)稅的立法問(wèn)題已經(jīng)討論很久了，要對(duì)持有超出自有合理居住面積以外的房產(chǎn)進(jìn)行征稅，相關(guān)立法也提到了日程，估計(jì)不久就會(huì)實(shí)行。房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，如果居民購(gòu)房時(shí)收了土地出讓金，在房產(chǎn)持有期間還收房產(chǎn)稅，不合法也不合理。目前國(guó)外很多國(guó)家都對(duì)國(guó)民的房子收房產(chǎn)稅，因?yàn)閲?guó)外居民的房子所占的土地屬于私有，所以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅征收是合理合法。而在我國(guó)，土地制度是全民所有制，廣大群眾對(duì)土地沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)。因此，對(duì)國(guó)民首套自住房產(chǎn)進(jìn)行土地出讓金減免后，可以對(duì)首套自住房產(chǎn)以外的房子進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，同時(shí)土地出讓金不能減免。這樣既保證了國(guó)家的合法稅收，也可以讓更多的居民買(mǎi)得起房子，也不需要再對(duì)有投資需求的投資人群進(jìn)行限購(gòu)，自由投資購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)得到更大的發(fā)展。

可見(jiàn)，對(duì)土地出讓金進(jìn)行調(diào)控后，能使更多的人買(mǎi)得起房屋，房?jī)r(jià)將會(huì)回到合理水平。

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