21世紀房價上漲原因及其對策研究

焦雷+李曉東

【摘要】隨著21世紀房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位的攀升，房地產(chǎn)價格逐漸成為了社會關(guān)注的焦點，由此引發(fā)了一系列問題，如社會資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)、購房難等各種經(jīng)濟和社會問題，但是高房價的問題卻遲遲未得到較好解決。本文主要分析高房價與土地財政的聯(lián)系，高房價的根本原因，對高房價提供一些思考與建議。

【關(guān)鍵詞】高房價 經(jīng)濟 政府 對策

一、中國房價高的根本原因

（一）貨幣過剩的流動性與極為惡劣的投資環(huán)境

房價的問題是，中國過剩的流動性與極為惡劣的投資環(huán)境之間不可調(diào)和的矛盾。簡單地說，有錢人不可能把錢存在銀行里等它貶值，而他們看來看去，中國沒有一個健康的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)值得投資，于是只能投資房地產(chǎn)。

貨幣超發(fā)的現(xiàn)象在中國相當普遍，甚至已經(jīng)到了相當嚴重的程度。2010年底，中國廣義貨幣M2余額為接近100萬億元，比1990年增長了65倍，是GDP增幅的8倍以上，同期的美國M2折合人民幣也不超過60萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發(fā)情況，美國只有0.6到0.7，中國則高達1.87。

資本的本質(zhì)在于對利潤的不斷的追求，所以貨幣過剩的流動性需要不斷地尋找投資環(huán)境，特別是那些有著良好發(fā)展前景的健康的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，但是中國經(jīng)濟發(fā)展到現(xiàn)在都面臨一個尷尬的情況：沒有好的投資渠道。尤其是近十年來人民幣匯率不斷升值，以及2008年來的經(jīng)濟危機，讓很多出口企業(yè)、實業(yè)都遭到重創(chuàng)，另外創(chuàng)業(yè)環(huán)境不理想，創(chuàng)業(yè)信心不足，并且通貨膨脹又讓現(xiàn)金不斷貶值，使得房地產(chǎn)成為吸納熱錢的最大渠道。

事實上，不斷高攀的房價在近十年都扮演著中國經(jīng)濟的消化池，消化著大量的貨幣超發(fā)和腫脹的發(fā)展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠遠超出我們的想象力和承受力，社會穩(wěn)定一定會出現(xiàn)大問題。

（二）貧富差距擴大與財富向少數(shù)階層集中

首先貧富差距擴大是貨幣超發(fā)的一個副產(chǎn)品，因為超發(fā)的熱錢基本被少數(shù)人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但是財富進入這些人手中之后，仍然面臨的是惡劣的投資環(huán)境。鑒于中國目前的特色社會主義市場經(jīng)濟，像銀行、電信等相關(guān)行業(yè)并沒有完全開放，通過勤勞努力創(chuàng)業(yè)致富所占的比例無法和完全的市場經(jīng)濟國家相比。而在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是煤礦等自然資源，資源指的是靠背景、渠道。這兩類的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環(huán)投入少，可以迅速積累現(xiàn)金，同時對自身素質(zhì)文化要求不高，觀念比較局限。這些人在獲取大量財富之后會投資哪些行業(yè)，大量的資金最終主要還是流入了房地產(chǎn)。

（三）傳統(tǒng)置業(yè)觀念、物質(zhì)社會下的不安全感與租房市場建設(shè)的不完善

作為一個上千年以農(nóng)立國的國家，中國人自古以來就有著置業(yè)觀念，“以末致財，以本守之”是根深蒂固的觀念，經(jīng)商掙了錢首先一定是買房買田。而中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，文化已經(jīng)嚴重落后而無法和經(jīng)濟匹配，社會經(jīng)濟文化商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終于導致了今天“沒房子=沒老婆”、“房子=人生成功標尺”等觀念自主不自主的成為全社會的共識，構(gòu)成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎(chǔ)，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。

有一部分人認為他們可以將來買房，也能頂?shù)米「改负蜕鐣浾摰膲毫?，但租房住的品質(zhì)實在太低，四處搬家、隨意漲價、沒有歸屬和安全感。中國政府一直以來忽略了對租房市場的培育、建設(shè)和管理，僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼于不同財富階段、不同價位和品質(zhì)的所有租房細分市場。置業(yè)觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩(wěn)定的租房環(huán)境。

一個成熟的租房市場對中國社會面貌的改變會是難以估量的，年輕人的財富和消費能力得到巨大的釋放，不再承受著巨大的生存壓力，用更多的金錢和精力去追求更多非物質(zhì)的生活，對財富、工作、生活的認識、甚至整個世界觀都會發(fā)生改變。

（四）投資拉動型經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化與中國特色的政府職能

中國經(jīng)濟的三駕馬車，在投資、消費和出口中，消費的增長比較給力但沒有什么質(zhì)變，出口這幾年是最受影響的，應該說始終還是大量依賴于投資這一項。而城鎮(zhèn)化則是能夠拉動巨大投資的行為，其中又屬房地產(chǎn)是主力部隊，其上下游整個產(chǎn)業(yè)鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的原因。

中國高房價從來不是個孤立的問題，是中國經(jīng)濟走到今天這一步一個幾乎必然的結(jié)果，這背后是中國的經(jīng)濟發(fā)展方式、特色的市場經(jīng)濟、文化和社會觀念、政府職能定位等一些基本要素共同產(chǎn)生的結(jié)果。一個讓全世界都乍舌的高速發(fā)展國家，一個讓西方打破意識形態(tài)束縛不得不合作的經(jīng)濟體，必然會有許多的問題與成績并存，我們所要做的是如何正式面對和應對高房價問題。

二、應對中國高房價的對策

（一）調(diào)整和完善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

大力發(fā)展實體經(jīng)濟，降低實體企業(yè)進行直接融資的門檻，拓寬這些企業(yè)進行直接融資的渠道，相關(guān)政府部門應轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，尋找新的經(jīng)濟增長方式，著力解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型問題，將通過改革所實現(xiàn)的經(jīng)濟收益盡可能地釋放出來，以此實現(xiàn)中國經(jīng)濟的提升。刺激和拉動國內(nèi)消費需求，加大對國內(nèi)需求的刺激，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。

（二）抑制投機行為

開發(fā)商和投機者的投機行加速了房價上漲速度，因此，要抑制房價上漲，只要制定合理的購房標準，即禁止一次購買多套住房，或者是限定每人的最大購房面積，對超過的部分要分級收取高額的房產(chǎn)稅。

（三）調(diào)整收人分配政策

當居民的收人增加時，就表示他們的生活水平提高，所以對住房方面就會有所要求，從而會增加這方面的需求量，導致高房價。因此，要制定合理的收人分配政策，避免收人分配不公平現(xiàn)象發(fā)生，有效抑制部分人收人過高，從而縮小收人差距，防止部分人可以通過加大購房，來獲取高收益，增加自身的財富，從而影響房價的波動。

（四）建立社會保障體系

應該建立相應的保障制度，解決住房問題。確保低收人的居民對住房的購買能力，使得更多的居民都能買得起房子。完善租賃體系、實行住房補貼政策來滿足貧困家庭的居住要求。endprint