房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理淺析

於光普

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足發(fā)展，市場競爭日趨激烈，企業(yè)想要取得快速健康的發(fā)展，除了具備正確的戰(zhàn)略規(guī)劃與組織能力外，還需在企業(yè)發(fā)展的多方面、全過程加強(qiáng)內(nèi)部管理，才可能在激烈的角逐中取得一席之地。預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，對企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營效益有著重要作用。就此，筆者結(jié)合實踐，就房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理作簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；方法分析

預(yù)算是企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測、決策的基礎(chǔ)上，以各種形式制定的行動計劃，反映了特定期間資源配置和經(jīng)營活動的詳細(xì)安排。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，從投資、開發(fā)到運營、管理都存在明顯的行業(yè)特性及管控特點。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已走過黃金十年，在房價、地價走高，政府調(diào)控升級，行業(yè)整合加劇、大型開發(fā)商市場份額集中的大背景下，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理，已成為一項重要課題?，F(xiàn)有企業(yè)管理中普遍采取的預(yù)算管理模式，也或多或少存在一些間題有待完善。因此，為保證房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展，需要從確立預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算編制審核、預(yù)算管理、預(yù)算跟蹤調(diào)整、預(yù)算考核評價等方面，動態(tài)監(jiān)控預(yù)算的實現(xiàn)，可以說，預(yù)算管理好壞與企業(yè)經(jīng)營管理成敗息息相關(guān)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要作用

1.1 有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)有著長遠(yuǎn)規(guī)劃，而預(yù)算管理即是把戰(zhàn)略目標(biāo)精細(xì)化分解，有利于房地產(chǎn)企業(yè)分步驟、按計劃實現(xiàn)一個個小目標(biāo)，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。預(yù)算管理把企業(yè)發(fā)展按業(yè)績?nèi)蝿?wù)分解，把經(jīng)營目標(biāo)貫穿于銷售、開發(fā)、運營、財務(wù)等各項具體工作中，分別確定各部門業(yè)績目標(biāo)，通過營運推動并實現(xiàn)全過程管理。

1.2 有利于資源合理配置

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營具有周期性，從投資拿地、開發(fā)建設(shè)、開盤銷售到竣工交付，需要與政府、媒體、供應(yīng)商、客戶等多方溝通協(xié)調(diào)，內(nèi)部需各部門高效協(xié)作，才能實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)算管理，有利于人力、物力、財力等資源的合理配置，提高使用效率，降低無效成本支出。

1.3 有利于降低經(jīng)營風(fēng)險

預(yù)算管理在對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)分解的同時，對各項資源作出明確預(yù)算，形成短、中期預(yù)算目標(biāo)，并通過預(yù)算跟蹤與分析控制，保證企業(yè)實現(xiàn)各項經(jīng)營目標(biāo)，對業(yè)務(wù)過程中的潛在風(fēng)險嚴(yán)加防范，確保企業(yè)開發(fā)經(jīng)營順利推進(jìn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀

2.1 預(yù)算管理體制有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃制定年度預(yù)算，但部分企業(yè)預(yù)算管理體制存在問題：如預(yù)算編制往往以財務(wù)部門為主，未上升至公司管理層的高度；部門預(yù)算和企業(yè)整體預(yù)算偏差較大，有些部門從本位主義出發(fā)，往往不能兼顧其他部門及公司整體利益；預(yù)算管理分工不明確，預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)存在協(xié)調(diào)難、落實難，一旦出現(xiàn)偏差和間題，部門之間可能相互推諉，致使預(yù)算目標(biāo)難以達(dá)成。

2.2 預(yù)算目標(biāo)和企業(yè)長遠(yuǎn)目標(biāo)不相符

房地產(chǎn)企業(yè)確定了長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)后，通過年度預(yù)算進(jìn)行分解實施。在實際操作中，部分企業(yè)在預(yù)算規(guī)劃中往往較關(guān)注短期業(yè)績實現(xiàn)，而對長遠(yuǎn)目標(biāo)的重視度不足。近年來由于房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷增強(qiáng)，大型開發(fā)商通過加快周轉(zhuǎn)，市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大，對中小型開發(fā)商的生存發(fā)展帶來巨大壓力，投資拿地能力的限制，項目開發(fā)周期的縮短，使預(yù)算短期目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展長遠(yuǎn)目標(biāo)難以同步。

3 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理方法

3.1 健全預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理首先要建立、健全有效的預(yù)算組織體系，防止預(yù)算管理形式化，預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、控制、評價等環(huán)環(huán)相扣，才可能實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算組織領(lǐng)導(dǎo)，明確各預(yù)算單位的職責(zé)權(quán)限、工作協(xié)調(diào)機(jī)制，成立預(yù)算管理委員會，作為推行預(yù)算管理的專門機(jī)構(gòu)，對董事會負(fù)責(zé)；具體可在委員會下設(shè)預(yù)算管理小組，由總會計師、財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)預(yù)算的組織和日常工作，小組成員除財務(wù)部人員外，還應(yīng)包括人力資源部、營銷部、工程部、合約部、項目部、投資部等人員。

3.2 預(yù)算編制與審核

（一）確定預(yù)算目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前考慮以下因素：股東方對業(yè)績目標(biāo)的期望、以前年度實際經(jīng)營業(yè)績、預(yù)算期間是否有重大影響事項、資本市場要求等。

（二）預(yù)算的編制和審核流程。預(yù)算編制和審核一般步驟有：預(yù)算管理委員會下達(dá)指導(dǎo)意見、各部門編制部門預(yù)算、上報預(yù)算草案、預(yù)算小組初步審查匯總、預(yù)算平衡中發(fā)現(xiàn)間題討論溝通、根據(jù)預(yù)算目標(biāo)調(diào)整修正、確定企業(yè)年度預(yù)算方案，報預(yù)算管理委員會審議、提出審查建議、形成全面預(yù)算方案、提交董事會或股東大會批準(zhǔn)。決策機(jī)構(gòu)審議批準(zhǔn)后，各部門按要求將預(yù)算指標(biāo)合理分解，將年度預(yù)算指標(biāo)分解細(xì)化，通過預(yù)算控制來保證預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）預(yù)算的編制方法。預(yù)算編制過程是一個反復(fù)溝通協(xié)調(diào)的過程，企業(yè)應(yīng)充分考慮行業(yè)發(fā)展趨勢及自身業(yè)務(wù)特點，選擇合理的預(yù)算編制方法。常見的方法有定期預(yù)算法、滾動預(yù)算法、增量預(yù)算法、彈性預(yù)算法等。房地產(chǎn)企業(yè)較多采用增量預(yù)算法，以上一年度的預(yù)算為起點，結(jié)合運營目標(biāo)、投資分析、市場預(yù)判，確定當(dāng)期各項業(yè)績指標(biāo)，合理組織投資拿地預(yù)算，工程開發(fā)預(yù)算，簽約銷售預(yù)算、現(xiàn)金流及融資預(yù)算，費用和利潤預(yù)算等。

3.3 預(yù)算實施與控制

（一）預(yù)算實施。目標(biāo)明確后，各部門按業(yè)績目標(biāo)要求組織本部門預(yù)算實施，預(yù)算管理部門需及時掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)展，關(guān)注實際與預(yù)算的差異，采取相應(yīng)的控制措施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分收集地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、市場走向、調(diào)控變動、競爭對手動向等信息，通過對標(biāo)、結(jié)構(gòu)、差異、趨勢分析等方法，從定性和定量兩個層面反映預(yù)算執(zhí)行過程及發(fā)展趨勢，并根據(jù)實際情況及時作出應(yīng)對措施。

（二）預(yù)算控制和調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制首先要確定內(nèi)部各項預(yù)算的重點，建立預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，一般由預(yù)算管理小組定期反映預(yù)算執(zhí)行情況，與預(yù)算目標(biāo)比較作出分析報告。當(dāng)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境或經(jīng)營策略發(fā)生重大變化，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)或執(zhí)行結(jié)果可能出現(xiàn)重大偏差，原有預(yù)算已不再適應(yīng)，需及時作出修正建議。預(yù)算調(diào)整還應(yīng)符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合年度經(jīng)營目標(biāo)與實際，遵循客觀、合理、謹(jǐn)慎、可行的原則，不得隨意調(diào)整。

3.4 預(yù)算考核與評價

預(yù)算考核評價是預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，通過對各部門預(yù)算完成結(jié)果進(jìn)行檢查考核，為改進(jìn)預(yù)算管理提供建議，為實施獎懲激勵提供依據(jù)，是企業(yè)實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)、提高績效的有效手段。企業(yè)應(yīng)制定預(yù)算考核管理辦法，及時確定各部門預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，編制預(yù)算分析報告，組織考核，肯定成績，反思不足，提出針對性改進(jìn)措施，促進(jìn)各項預(yù)算指標(biāo)的完成。

4 結(jié)語

綜合分析，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理作為企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，具有復(fù)雜性、系統(tǒng)性的特點，業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋，需企業(yè)上下全員參與，管理流程全程跟蹤。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控形勢下，企業(yè)更應(yīng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢，重視預(yù)算管理，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，分析預(yù)算管理中的問題，通過相應(yīng)管理手段和方法加以改進(jìn)，防范經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)算管理精益化，助力企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展，更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)。

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