房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理

高溧

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迎來(lái)了發(fā)展的高峰期，會(huì)計(jì)核算工作作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要影響，其中，會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理更是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的核心部分，其操作方式也從傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單直觀向復(fù)雜多樣轉(zhuǎn)變，特別是現(xiàn)今數(shù)字技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展普及，為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，本文就房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理進(jìn)行分析闡述，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)? 成本分?jǐn)? 所得稅處理

在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算之中，其成本核算及所得稅處理一直都是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要工作內(nèi)容，同時(shí)，成本核算及所得稅處理也是關(guān)乎資金流向、收支狀況、資產(chǎn)分配等的重要會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容，對(duì)于，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展以及日常經(jīng)營(yíng)管理，具有重要影響，甚至可以說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著數(shù)字技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)科技的應(yīng)用普及，區(qū)別于傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算工作，如今企業(yè)會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)管理更多的是依靠網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)展會(huì)計(jì)工作，資金流向雖然清晰可查，但仍存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偧八枚愄幚砭哂惺种匾默F(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偧八枚愄幚硐驍?shù)字化及網(wǎng)絡(luò)化趨勢(shì)發(fā)展，也是未來(lái)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于成本分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)核算分析

房地產(chǎn)行業(yè)中的成本分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)核算，主要包括以下幾種成本分?jǐn)偡椒?，具體包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法以及層高系數(shù)建筑面積法等。如果，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本分?jǐn)偛扇≌嫉孛娣e法，主要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行建筑施工的項(xiàng)目所占用的土地面積，將這一部分的面積在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總面積作比重核算，按照這一比重對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?。采用建筑面積法進(jìn)行成本分?jǐn)偅瑓^(qū)別于占地面積法，是按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段的建筑面積，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積作比重核算，以得到的比重為核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本分?jǐn)?。如果房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偛扇≈苯映杀痉?，主要是參照某一段施工期間內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的直接成本，在當(dāng)期房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所產(chǎn)生的直接成本之中所占有的比重，并采用這一比重對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偛捎妙A(yù)算造價(jià)法，主要是參照施工期間某一建筑項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間之內(nèi)，所有的預(yù)算造價(jià)總和之中所占有的比重，并以得到的這一比重進(jìn)行成本分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)核算。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有時(shí)會(huì)同時(shí)涵蓋住宅商品房開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)以及其他不同類(lèi)型的建筑開(kāi)發(fā)，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡▽?duì)成本進(jìn)行計(jì)量和分?jǐn)偂?/p>

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)核算對(duì)象主要包括土地成本、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他成本項(xiàng)目以及利息費(fèi)用。其中，成本分?jǐn)倳?huì)計(jì)核算對(duì)象中的土地成本，一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用占地面積法對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，對(duì)土地成本的計(jì)量和分?jǐn)偅袝r(shí)需要對(duì)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商，確定其土地成本分?jǐn)偡椒?。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的同時(shí)，還一同進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這種情況下，這就是一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本首先應(yīng)以土地整體預(yù)算成本對(duì)其進(jìn)行成本分?jǐn)?，后期待到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，再結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，對(duì)土地成本分?jǐn)傔M(jìn)行額外的調(diào)整。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還會(huì)涉及到公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的成本分?jǐn)?，如果這一部分的費(fèi)用成本具有過(guò)渡性質(zhì)，應(yīng)采用建筑面積法對(duì)其進(jìn)行成本分?jǐn)偺幚?。?duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用成本，在國(guó)家稅收及相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)，再結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分?jǐn)偟膶?shí)際需要，自行選擇科學(xué)合理的成本分?jǐn)偡椒ㄓ浶猿杀居?jì)量及分?jǐn)偤怂?。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于產(chǎn)生的利息費(fèi)用的成本計(jì)量及分?jǐn)偤怂悖瑢?duì)于這類(lèi)費(fèi)用的成本分?jǐn)?，一般采取預(yù)算造價(jià)法或直接成本法進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>

處理除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接成本，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程中產(chǎn)生的間接費(fèi)用，國(guó)家稅收制度對(duì)這類(lèi)費(fèi)用的分?jǐn)偩哂忻鞔_的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織產(chǎn)生的間接費(fèi)用，同時(shí)，這一間接費(fèi)用無(wú)法直接歸類(lèi)到某一相應(yīng)特定成本之中，這時(shí)的這一類(lèi)費(fèi)用支出應(yīng)按照成本費(fèi)用類(lèi)支出進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程產(chǎn)生的間接成本主要包括管理費(fèi)用、員工薪酬福利、建筑工程管理費(fèi)用、折舊費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而來(lái)，所得稅的征繳主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等流程，在各個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理流程過(guò)程中所產(chǎn)生的收入，按照房地產(chǎn)企業(yè)所得征收的一種稅種。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)按照季度進(jìn)行所得稅預(yù)繳，所得稅預(yù)繳主要參照房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)收入及預(yù)計(jì)利潤(rùn)，在扣除以往會(huì)計(jì)核算年度待彌補(bǔ)的虧損，之后所得的余額，作為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算的基礎(chǔ)，并以此得出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按時(shí)進(jìn)行預(yù)繳的所得稅稅額。

在我國(guó)，對(duì)于企業(yè)所得稅的征收在稅法及相關(guān)規(guī)定中都已作出了明確的規(guī)定，規(guī)定企業(yè)應(yīng)按照月度或季度的企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行預(yù)繳，但是房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)，同時(shí)，企業(yè)為了及時(shí)回收資金，一般會(huì)采取預(yù)售的方式，收取銷(xiāo)售預(yù)收款。預(yù)收銷(xiāo)售款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是很重要的一部分收入，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家稅收規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅的預(yù)繳。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收規(guī)定下進(jìn)行所得稅預(yù)繳時(shí)，還應(yīng)充分考慮企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有發(fā)揮了重要重要的影響，所要房地產(chǎn)行業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)管理以及未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃具有決定性影響。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展普及，現(xiàn)今的企業(yè)管理方法方式以及財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)為會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理工作提供了外部支持。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)秉持專(zhuān)業(yè)的工作態(tài)度，在工作中善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，在新的時(shí)代發(fā)展背景下，及時(shí)轉(zhuǎn)換工作思路及管理理念，借助會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偧八枚愄幚淼男路椒靶路绞?，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作效能，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

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