房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化問題研究

鐘春來

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了碩大的成果。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其發(fā)揮出的價值對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著很大影響。然而，當前我國房地產(chǎn)財務(wù)管理中還存在著一些問題，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。本文主要闡述了房地產(chǎn)財務(wù)管理的形式、特點以及內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的問題，并提出解決房地產(chǎn)財務(wù)管理存在問題的方案對策。以此使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理得到良好的運行，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)管理；運行機制；探究

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-000-02

引言

房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到我國的經(jīng)濟發(fā)展，還與人們的生活息息相關(guān)[1]。近幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得良好的成果，占據(jù)著我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的重要部分，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主線。然而，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在著不足，尤其是房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的風(fēng)險逐漸突出，阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。本文就對房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化問題進行研究。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理面的形勢

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的重要支柱，為了使房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)定的發(fā)展，國家應(yīng)對房地產(chǎn)的市場進行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，如對于“囤地”現(xiàn)象，對于土地儲備方面、保障住房等進行有效的規(guī)范，使房地產(chǎn)市場能夠達到預(yù)期的目標。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，不僅帶動了城市化、工業(yè)化的發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)更是有著極大的提升，有效推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展。然而，對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來說還存在著不足，對我國國民經(jīng)濟存在隱患。對于這種情況，我國近年來相繼出臺了相關(guān)的政策法規(guī)，然而對房地產(chǎn)財務(wù)管理造成一定的影響，如加大了土地征收、安置成本等，建造開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費及招待費等嚴格根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定向后轉(zhuǎn)扣除，但是要調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)期限，要求從之前的未加限制調(diào)整為三個或者三個以下納稅年限。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

資金使用與稅負策劃是房地產(chǎn)財務(wù)中的重要內(nèi)容，由于房地產(chǎn)所涉及的資金數(shù)額較大，而且與城市的建設(shè)規(guī)劃有著密切的聯(lián)系，對于房地產(chǎn)所需的資質(zhì)與許可證書都有著獨特的特點[2]。比如，在時間方面大約為一年或一年以上，銷售的時點必須由相關(guān)監(jiān)督管理部門批準認可。由于土地是其根本性投入，一般都是采用招標的形式獲取土地，在招標中需要足夠的招標保證金，從而使財務(wù)管理發(fā)揮的作用十分重大。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款要在收款當期即繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，在確認了收入的當期，估計所對應(yīng)的房產(chǎn)成本，在此基礎(chǔ)上估計應(yīng)繳納的所得稅，對于成本的估計金額直接影響了相應(yīng)期間的所得說的計繳金額，因此，對于總體成本的估計十分重要。也要考慮到估計數(shù)對所納稅額的影響。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的內(nèi)容

財務(wù)部主要從事的工作內(nèi)容主要是與公司的財政資金相關(guān)的活動，其中包括這幾個方面：一是負責(zé)公司財務(wù)管理工作。做好公司的各項財務(wù)收支計劃：對各項資金的使用情況進行審核，收回售樓款，清理催收應(yīng)收款項。還要處理日常使用的資金費用，其中包括費用的報銷、稅費報銷、銀行票據(jù)的結(jié)算。二是負責(zé)公司會計審核工作。按照國家規(guī)定的法律法規(guī)進行核算，其中包括：年度會計報表、季度會計報表、月份會計報表；根據(jù)會計制度規(guī)定設(shè)置會計核算科目、設(shè)置明細賬等進行記賬、結(jié)賬、對賬。三是負責(zé)公司陳本核算與成本管理。對工程中涉及到的成本支出進行核算，對工程中的合同、預(yù)算、設(shè)備、材料等成本提供資料，確定成本的預(yù)算。四是建立經(jīng)濟核算制度，利用會計核算資料，統(tǒng)計所有的資料，并對活動進行分析，對企業(yè)的財務(wù)情況與生產(chǎn)經(jīng)營進行判斷，為領(lǐng)導(dǎo)提供有效的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

1.財務(wù)管理工作還處于被動狀態(tài)

由于我國還處于社會主義市場發(fā)展的初級階段，大多數(shù)行業(yè)正處于傳統(tǒng)向現(xiàn)代過度的狀態(tài)。房地產(chǎn)作為我國的新型產(chǎn)業(yè)，其財務(wù)管理一般是采用傳統(tǒng)的模式，大多數(shù)都是以消極的控制手段為準，對于預(yù)測方面與調(diào)控方面還存在著不足。對于財務(wù)管理體系來說，應(yīng)當要 做到核算、分析、控制、預(yù)估相關(guān)的財務(wù)，并根據(jù)實際發(fā)展情況作出調(diào)整，以便更好的控制財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)良好的發(fā)展，降低企業(yè)的損失程度。然而當前房地產(chǎn)財務(wù)管理還缺乏主動性，導(dǎo)致無法發(fā)揮出預(yù)測的功能。

2.當前財務(wù)管理運行機制系統(tǒng)較差

為了能夠使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必須做好各個部門的相互配合[3]。只有這樣才能使企業(yè)各部門、各個環(huán)節(jié)穩(wěn)定的發(fā)展，促進企業(yè)的整體發(fā)展。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的主要內(nèi)容，是企業(yè)發(fā)展的有力支撐。良好的財務(wù)管理發(fā)揮的作用十分重大，對企業(yè)的整體實力的提升有很大的影響。尤其對于財務(wù)管理工作來說，具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。然而，當前我國房地產(chǎn)財務(wù)管理對于系統(tǒng)性方面還存在不足，其表現(xiàn)在：各個部門沒有做好協(xié)調(diào)工作，使預(yù)算體系存在一定的問題，使其中的財務(wù)信息缺乏可靠性，最終影響了企業(yè)良好的發(fā)展。

3.財務(wù)管理運行體制中面對各級部門的授權(quán)制度統(tǒng)一

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，一般都會逐漸出現(xiàn)子公司，也可以稱之為二級部門。對于二級部門來說，一般與一級部門相隔離，這就導(dǎo)致財務(wù)管理制度也會存在一定的差異。使得財務(wù)管理的制度存在混亂的現(xiàn)象，隨著時間的推移，對整個企業(yè)的發(fā)展有著很大的影響。

五、解決房地產(chǎn)財務(wù)管理存在問題的方案對策

1.加強財務(wù)管理的重視度

我國房地產(chǎn)企業(yè)中，有的管理人員只注重企業(yè)的工程項目，而忽視了財務(wù)管理。導(dǎo)致在對財務(wù)管理的目標制定、監(jiān)督管理方面都存在著不足，從而使財務(wù)管理無法發(fā)揮出重要作用。隨著時間的推移，就會給企業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響。因此，企業(yè)應(yīng)當加強財務(wù)管理的重視，認識到財務(wù)管理的重要性，提高管理人員的綜合素養(yǎng)，保證財務(wù)管理良好的運行，提升整個企業(yè)的實力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)樹立主動的財務(wù)管理思想

企業(yè)之間都有著不同的發(fā)展目標，在制定財務(wù)管理的目標時，應(yīng)跟隨著企業(yè)的發(fā)展目標，制定每年度、每季度的財務(wù)計劃。而對財務(wù)管理人員來說，應(yīng)當做好每個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的發(fā)展與財務(wù)管理的發(fā)展共同進步。要做到與各個部門的相互溝通、協(xié)調(diào)，打破傳統(tǒng)的被動式管理模式，對財務(wù)管理中存在的問題采取有效的措施，積極主動的參與到財務(wù)管理的每項工作中，發(fā)揮出財務(wù)管理的預(yù)算、控制的功效。采取主動式的財務(wù)管理方式，促進企業(yè)良好的發(fā)展。

3.建立健全財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)財務(wù)管理系統(tǒng)的好壞與整個財務(wù)管理的運作有著很大的關(guān)聯(lián)，對企業(yè)的良好發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)是促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效措施。企業(yè)應(yīng)不斷完善評估、預(yù)算等環(huán)節(jié)的建，使每個環(huán)節(jié)能夠發(fā)揮出巨大的價值，做到每個環(huán)節(jié)的環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)財務(wù)管理工作的統(tǒng)一性，從而提升整個企業(yè)的發(fā)展。

4.完善財務(wù)管理制度，實現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)一性

每個企業(yè)發(fā)展壯大后都會存在子公司，但是由于一些外在因素，如環(huán)境、地理等，導(dǎo)致子公司與母公司相隔離，這對于財務(wù)管理方面，也會存在一些差異，導(dǎo)致整個企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)混亂。因此，為了能夠使企業(yè)良好的發(fā)展，應(yīng)當統(tǒng)制定良好的財務(wù)管理機制，應(yīng)派遣專業(yè)的人員前往子公司進行指導(dǎo)，使整個企業(yè)的財務(wù)管理制度得到統(tǒng)一，全面促進企業(yè)的良好發(fā)展。

5.提升財務(wù)管理人員的技能

財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)關(guān)系到財務(wù)部門的順利發(fā)展，與整個企業(yè)的發(fā)展有一定的影響。然而，有的財務(wù)管理人員由于專業(yè)技能不高，導(dǎo)致影響了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面提升工作人員的綜合水平，可以開展相關(guān)的財務(wù)管理培訓(xùn)，使財務(wù)管理人員的綜合能力得到提升，使管理人員能夠勝任財務(wù)管理工作。為企業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

六、結(jié)語

總而言之，財務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作，其不僅關(guān)系到企業(yè)的良好發(fā)展，還與人們的生活息息相關(guān)[4]。雖然近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得良好的發(fā)展，但是在財務(wù)管理方面還存在著不足，如財務(wù)管理工作還處于被動狀態(tài)、財務(wù)管理的運行機制還不夠完善、財務(wù)管理制度缺乏的統(tǒng)一性等問題，影響了財務(wù)管理的正常運行，對整個房地產(chǎn)企業(yè)帶來不利的影響。因此，應(yīng)當加強財務(wù)管理的重視度，樹立主動的財務(wù)管理思想，建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，提升財務(wù)管理的統(tǒng)一性，提升財務(wù)管理人員的專業(yè)技能。從而使財務(wù)管理的質(zhì)量得到保障，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

參考文獻：

[1]張敏.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及優(yōu)化措施探析[J].企業(yè)研究，2013，04：77-78.

[2]劉百嬿.探究房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及其優(yōu)化相關(guān)問題[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2013，17：173-174.

[3]李莉.房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化相關(guān)問題探討[J].中國集體經(jīng)濟，2014，19：142-143.

[4]張偉，鄧斌.淺析優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制的有效措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2015，Z2：198.