持有型物業(yè)現(xiàn)金流管理分析

摘要：2016年是中國房地產(chǎn)行業(yè)動蕩的一年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了一段時間的低谷，形式更加復(fù)雜，一線城市的房價猛烈回升，交易量連年增長，然而三四線城市去庫存壓力山大。隨著我國持有型物業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)的所占份額日益增加，現(xiàn)金流管理在持有型物業(yè)的管理中就越來越凸顯出至關(guān)重要的作用。通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中可能存在的問題進(jìn)行分析和對持有型物業(yè)的現(xiàn)狀單獨(dú)進(jìn)行分析，但是持有型物業(yè)卻存在著現(xiàn)金回收期過長，周轉(zhuǎn)較慢的情況，不能像銷售型物業(yè)在短期之內(nèi)收回現(xiàn)金，這就意味著我們要采取合理籌劃，提前對現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測，對項目的收益，成本，費(fèi)用進(jìn)行考核等措施。

關(guān)鍵詞：持有型物業(yè)；現(xiàn)金流；房地產(chǎn)行業(yè)；穩(wěn)定收益

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）018-000-02

一、研究背景

長期以來我國都把利潤當(dāng)做評價一個企業(yè)價值能力的核心指標(biāo)，但利潤是使用權(quán)責(zé)發(fā)生制計算出來的，有收入并不一定有現(xiàn)金流入，有現(xiàn)金流入也不能確認(rèn)當(dāng)期收入?，F(xiàn)金流量對企業(yè)的綜合價值進(jìn)行評估有效保證了評估結(jié)果的科學(xué)性和真實(shí)性，避免了由于企業(yè)價值判斷不準(zhǔn)帶來的資金斷裂等風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理分析

巨大的資金壓力是房地產(chǎn)行業(yè)不同容忽視的問題，我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口據(jù)報道已經(jīng)達(dá)到5000億。一些中小地產(chǎn)商由于實(shí)力不足面臨著資金匱乏有可能會導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)作為一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行生產(chǎn)的行業(yè)，由于自身特點(diǎn)，價值大以及開發(fā)周期長等風(fēng)險因素，現(xiàn)金流存在著種種問題。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量非常大

房地產(chǎn)項目由于投入成本高形成大量的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要集中的大筆投入的資金，而募集開發(fā)建設(shè)所需資金的過程又是分散的，這種矛盾造成房地產(chǎn)企業(yè)僅局限于自有資金是不足夠的，所以房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度長期居高不下。這種情況下，資金鏈很容易被拉斷，特別是中小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)：對于每一個房地產(chǎn)項目而言，從選擇地塊開發(fā)樓盤到房屋竣工驗(yàn)收，需要幾個月甚至幾年的時間，所開發(fā)的房地產(chǎn)商品只有銷售到一定數(shù)量后才能收回成本乃至利潤，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長是我們在考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流中不可忽視的問題。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險大

房地產(chǎn)地產(chǎn)項目一旦投人就具有了不可移動性，它是在相當(dāng)長的一段的時間里很難發(fā)生變化，很難根據(jù)各種如社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化加以改變和調(diào)整，使得現(xiàn)金流的投人風(fēng)險性加大，如果失敗，可能面臨著收不回投入資金的風(fēng)險。

（三）資金來源和使用的現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還是依靠銀行，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的全過程，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展大多是在銀行信貸的支持下實(shí)現(xiàn)的，而國家出臺的一些政策例如對房地產(chǎn)企業(yè)的加息等意味著房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的現(xiàn)金流入將會大幅度下降。房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著現(xiàn)金持有量不均衡和資金使用效率低的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于一次性使用大量資金的的行業(yè)，在各個階段使用資金的數(shù)量不同，有的時候資金很緊缺導(dǎo)致高息借入大量資金有的時候資金充裕又會導(dǎo)致資金的閑置?？偟膩碚f房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用效率不能維持在一個穩(wěn)定的水平，也是我們在日常的現(xiàn)金流管理中需要特別注重的部分。

三、持有型物業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）持有型物業(yè)的概念

從世界范圍來看以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有兩種典型的收益方式，一種是銷售型收益方式，一種是持有型收益方式（物業(yè)租賃收益方式）。持有型物業(yè)收益方式則是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后，通過宣傳推廣，招商談判等環(huán)節(jié)，最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益。大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林提出了長期的一系列對于大型購物中心、五星級酒店等持有型物業(yè)的建設(shè)計劃，與此相仿一些大的房地產(chǎn)商也紛紛欲加持商業(yè)物業(yè)的持有比例，這預(yù)示著持有型物業(yè)將會在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更高的比例。

（二）資金需求量巨大、占用時間長

建筑成本投入較高使得房地產(chǎn)企業(yè)必須不惜人力物力的籌措大量的資金以便有大量的現(xiàn)金流入，同時產(chǎn)生了高額的利息，尤其是對于一些中小型企業(yè)來說負(fù)擔(dān)深重。相比銷售型的快進(jìn)快出，持有型模式首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場受調(diào)控政策、銀根緊縮影響，資金問題幾乎是所有開發(fā)商的共同難題。一個房地產(chǎn)項目，如果是由有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)公司來操作，一般情況下順利的話從拿到土地開始計算，從規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)報批、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交房在經(jīng)濟(jì)態(tài)勢比較好的情況下大約要2-3年，如果開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)不足、市場情況不好國家政策不好的情況下可能會要更久，現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度比不上銷售型物業(yè)。

（三）持有型物業(yè)現(xiàn)金的占用風(fēng)險大

一旦投入就具有了不可動性，即使經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了重大變化，也很難進(jìn)行改變和調(diào)整，使得現(xiàn)金流的投入風(fēng)險性增大，而在這段時間內(nèi)可能發(fā)生的土地或者其他貶值的情況，可能遇到房價下跌這造成了不可估量的風(fēng)險。

（四）對現(xiàn)金流管理的重視不足

這是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。房企如果僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目然后再賣掉它，缺乏后期的運(yùn)營管理，那么很難說它是一個合格的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。如果持有型物業(yè)還立足于原來的銷售型物業(yè)自己不加以創(chuàng)新不制定相應(yīng)的現(xiàn)金的計劃的話，持有型物業(yè)在一個很長的時間段里回收現(xiàn)金流將會面臨更多市場不確定的風(fēng)險。一些企業(yè)對營運(yùn)資金和流通資金管理的重視程度明顯不足，在經(jīng)營管理活動以及會計核算工作中設(shè)定和考核的大多是有關(guān)資產(chǎn)總額、營業(yè)額等方面的指標(biāo)，沒有考慮良性現(xiàn)金流的問題。同時，在應(yīng)付賬款和應(yīng)收賬款的管理方面也明顯存在缺口，沒有對企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行有效地管理，最終導(dǎo)致了不良現(xiàn)金流的產(chǎn)生。

（五）不良融資的影響

一些不良融資也普遍存在于一些從事商業(yè)性地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)所需資金巨大，回收期又特別長不能短時間內(nèi)收回投資進(jìn)行融資。企業(yè)往往會擴(kuò)大融資范圍，其中有些企業(yè)不按照本項目實(shí)際運(yùn)行要求進(jìn)行融資，還有一些融資以后長期找不到投資的渠道和方向，及投資方向與本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向不匹配，融資量超出企業(yè)正常經(jīng)營的需要，導(dǎo)致一些資金被浪費(fèi)白白花了利息，這些不良融資行為.會導(dǎo)致企業(yè)資金過量沉淀，產(chǎn)生不必要的利息支出以及機(jī)會成本。

（六）一些企業(yè)沒有健全的現(xiàn)金流預(yù)算管理制度

不少企業(yè)對現(xiàn)金流量管理工作不夠重視，現(xiàn)金流量預(yù)算編制沒有充分考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略任務(wù)，缺乏量化分析和科學(xué)論證。一部分企業(yè)尚未建立現(xiàn)金流量預(yù)算管理制度；一部分企業(yè)雖然建立了現(xiàn)金流量預(yù)算管理制度，在企業(yè)的經(jīng)營管理活動中卻經(jīng)常不按照程序設(shè)立執(zhí)行。

四、針對持有型企業(yè)現(xiàn)狀的解決措施

面對持有型物業(yè)在籌資融資中的種種問題，我們應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)金流管理的投入，完善現(xiàn)金流預(yù)算。我們可以采取一些措施解決這些問題。

（一）多渠道融資

房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著資金短缺的問題。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)都是依賴銀行來完成企業(yè)資金的籌備，資金短缺問題是我們首要需要解決的問題。我們要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維方式，由過度的依賴銀行變成進(jìn)一步地把吸收銀行投資和直接融資相結(jié)合進(jìn)行融資，推進(jìn)房地產(chǎn)基金的前行，擴(kuò)大海外投資。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要吸引基金還需要加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理。隨著房地產(chǎn)市場的成熟，資金必定會向優(yōu)勢企業(yè)靠攏，所以增進(jìn)資金的多元化是我們一個發(fā)展方向。

（二）進(jìn)行合理的現(xiàn)金流預(yù)測與規(guī)劃

在項目開工之前就應(yīng)該對現(xiàn)金流做出合理預(yù)測，制定發(fā)展規(guī)劃，中心城區(qū)及地鐵上蓋的商業(yè)綜合體優(yōu)勢明顯，人流量大，可以保證商場的消費(fèi)購買力，從而帶動租金收益保持穩(wěn)定或上漲這是確定穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵。需要企業(yè)對未來的現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測即在不同的時點(diǎn)企業(yè)會有哪些現(xiàn)金流入、流出，流量有多大，然后確定企業(yè)的目標(biāo)現(xiàn)金存量，以便現(xiàn)金不足時籌措資金或者現(xiàn)金盈余時用于投資，這樣就可以選擇一個合理的現(xiàn)金持有量，既不至于資金短缺又不至于是資金閑置。

（三）提高資金使用率

我們可以充分利用一些閑置資金，這要求我們做好規(guī)劃，把一些暫時閑置的資金綜合募集起來。為了充分利用閑置資金，同樣可以對工程物資全盤考慮，統(tǒng)一調(diào)度，橫向融通。這樣既確保工程順利進(jìn)展，又減少了物資積壓。購買有價證券可以加快資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，這也是一種提高資金利用率的方式。

（四）建筑綜合體的應(yīng)用

在地產(chǎn)界有很多年輝煌業(yè)績、全亞洲規(guī)模最大地產(chǎn)公司之一的凱德集團(tuán)表示建筑綜合體將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的未來趨勢，銷售一部分配套的住宅或公寓來平衡項目的現(xiàn)金流將成為未來的發(fā)展趨勢，將持有型物業(yè)與傳統(tǒng)的銷售型物業(yè)結(jié)合起來可以有效地抵御由于資金回收期過長帶來的風(fēng)險。凱德最近在中國投產(chǎn)的集商業(yè)地產(chǎn)和銷售為一身的項目取得了令人矚目的成功就說明了這個問題，把商業(yè)地產(chǎn)類的持有型物業(yè)和傳統(tǒng)的銷售型地產(chǎn)結(jié)合起來的方式在未來會得到更多的應(yīng)用。

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作者簡介：王夢瑩（1992-），女，漢族，河南焦作人，單位：河南大學(xué)商學(xué)院2015級研究生，學(xué)位：會計學(xué)專業(yè)碩士。