“營(yíng)業(yè)稅改增值稅”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

王宇

摘 要：2016年3月23日國(guó)家稅務(wù)總局，財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)文件（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），文件規(guī)定原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的四大行業(yè)（金融業(yè)，服務(wù)業(yè)，建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)）于5月1日正式改繳納增值稅，這標(biāo)志著營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)。如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)成為各大房地產(chǎn)公司所必須面對(duì)的新課題！

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)行業(yè)；影響

一、“營(yíng)改增”為企業(yè)帶來(lái)的福利

在“營(yíng)改增”之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率5%，每流轉(zhuǎn)一個(gè)環(huán)節(jié)，就對(duì)收入的全額征收稅一次。稅改后公司改繳納增值稅（一般納稅人，稅率11%），是差額納稅，就是以銷(xiāo)售收入乘以稅率減去可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)算繳納稅款。同營(yíng)業(yè)稅相比增值稅只對(duì)增值部分征稅，有利于減少重復(fù)征稅問(wèn)題，使市場(chǎng)細(xì)化和分工協(xié)作不受稅制影響；

二、增值稅一般納稅人與增值稅小規(guī)模納稅人

一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

小規(guī)模納稅人是指年銷(xiāo)售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下，并且會(huì)計(jì)核算不健全，不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱(chēng)會(huì)計(jì)核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。

根據(jù)《增值稅暫行條例》及其《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，小規(guī)模的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額（以下簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅銷(xiāo)售額）在50萬(wàn)元以下（含本數(shù)，下同）的；“以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主”是指納稅人的年貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額占全年應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上。

（二）對(duì)上述規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以下的。

（三）年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅。

（四）非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2，

（五）一般納稅人資格登記。

有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票：

1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

2、應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理一般納稅人資格認(rèn)定而未申請(qǐng)的。

除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

案例3：

D公司經(jīng)營(yíng)用車(chē)去E加油站加油，金額9000元。

如果E加油站是一般納稅人，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

如果E加油站是一般模納稅人，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票

如果E加油站是小規(guī)模納稅人，去稅務(wù)局代開(kāi)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

如果E加油站是小規(guī)模納稅人，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票

答案：

D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000/（1+0.17）=7692.31

D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000（不是專(zhuān)用發(fā)票沒(méi)法抵扣）

D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000/（1+0.03）=8737.86

D公司計(jì)入管理費(fèi)用金額=9000（不是專(zhuān)用發(fā)票沒(méi)法抵扣）

E加油站應(yīng)該繳納多少稅金呢？

情況繳納稅金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情況繳納稅金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情況繳納稅金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

情況繳納稅金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

所以得出結(jié)論，無(wú)論是否向供應(yīng)商索要增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)方單位所繳納的稅金都是相同，但是未取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票會(huì)導(dǎo)致本單位的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅減少，進(jìn)而增加稅負(fù)率。

三、“營(yíng)改增”對(duì)公司日常業(yè)務(wù)的影響

根據(jù)以上增值稅的特點(diǎn)，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求：

（一）確保公司的采購(gòu)都要開(kāi)具“增值稅專(zhuān)用發(fā)票”。 （采購(gòu)是指包括辦公用品，住宿費(fèi)，管理咨詢(xún)，水電氣暖，無(wú)形資產(chǎn)采購(gòu)，固定資產(chǎn)采購(gòu)，工程采購(gòu)，設(shè)計(jì)采購(gòu)等）供應(yīng)商如果是小規(guī)模納稅人應(yīng)要求它們?nèi)ザ悇?wù)局代開(kāi)“增值稅專(zhuān)用發(fā)票”，如果小規(guī)模納稅人不去稅務(wù)局代開(kāi)，除特殊情況外應(yīng)將其在供應(yīng)商中剔除。稅法規(guī)定進(jìn)項(xiàng)稅額要想抵扣必須取得合法的完稅憑證。

（二）確保專(zhuān)用發(fā)票上所注明的供貨商及貨物，與合同，付款憑證一致，否則不能用于抵扣。

（三）確保經(jīng)辦人員及時(shí)將取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票交予財(cái)務(wù)部。稅法規(guī)定取得的增值專(zhuān)用發(fā)票要在開(kāi)具之日起180日之內(nèi)去稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，否則不能用于抵扣。

以上做法的目的是合法的取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅票，進(jìn)而合法合理的少交稅款，但這需要公司全體人員的配合！

四、對(duì)公司“項(xiàng)目預(yù)算”和“合同簽訂”的影響

（一）營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，即包含在售價(jià)里面，增值稅為價(jià)外稅，即售價(jià)與稅分開(kāi)。原來(lái)公司繳納營(yíng)業(yè)稅，在簽訂合同時(shí)注明的合同金額就是發(fā)票上的金額，就是結(jié)算金額，而改為增值稅后會(huì)出現(xiàn)含稅金額和不含稅金額兩個(gè)金額，如果簽訂合同時(shí)不明確可能會(huì)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛！（這種情況在設(shè)備等采購(gòu)合同上可能風(fēng)險(xiǎn)更大，工程類(lèi)的采購(gòu)合同都有預(yù)算）

（二）在簽訂采購(gòu)合同時(shí)如果有混合銷(xiāo)售行為時(shí)應(yīng)該分別核算，未分別核算從高適用稅率。例如電梯采購(gòu)及安裝業(yè)務(wù)，電梯采購(gòu)業(yè)務(wù)的稅率是17%，安裝業(yè)務(wù)的稅率是11%，如沒(méi)有分開(kāi)核算，統(tǒng)一按照17%征收。

（三）在房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)經(jīng)?！坝匈I(mǎi)房子送車(chē)位”，或者“買(mǎi)房子送陽(yáng)臺(tái)”這樣的標(biāo)語(yǔ)，但是如果出現(xiàn)在合同中則容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定捐贈(zèng)也是需要交納增值稅的。

參考文獻(xiàn)：

[1]張倫.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué)，2014.

[2]黎靜文.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.