論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任

薛環(huán)東

摘 要：在不動(dòng)產(chǎn)登記方面，有關(guān)的登記機(jī)構(gòu)經(jīng)常登記錯(cuò)誤，有關(guān)當(dāng)局必須承擔(dān)必要的責(zé)任，這將在很大程度上給該機(jī)構(gòu)造成財(cái)務(wù)損失。政府應(yīng)更加重視這一問題，明確具體的責(zé)任規(guī)則，設(shè)立擔(dān)?；?，保護(hù)當(dāng)事方的合法權(quán)益，減少財(cái)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，錯(cuò)誤登記的賠償義務(wù)的履行引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，越來越多的法院官員開始對(duì)相關(guān)主題的研究進(jìn)行關(guān)注。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤;賠償責(zé)任

【中圖分類號(hào)】D923.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）02-0292-01

不動(dòng)產(chǎn)登記已廣泛用于社會(huì)活動(dòng)中，可以有效地保障公共財(cái)產(chǎn)的安全，但是在申請過程中，由于所有權(quán)的頻繁變動(dòng)，經(jīng)常給登記工作造成很大的困難，其中發(fā)生的操作失誤對(duì)公眾的合法權(quán)益產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，使有關(guān)注冊管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)保護(hù)公眾利益的必要責(zé)任。在傳統(tǒng)的登記法律體系中，雖然對(duì)賠償責(zé)任有明確的規(guī)定，但對(duì)于不正確的房地產(chǎn)登記的責(zé)任履行沒有明確的規(guī)定，這對(duì)社會(huì)公正和穩(wěn)定構(gòu)成了極大的威脅。因此，這要求相關(guān)法律人員加強(qiáng)賠償注冊登記錯(cuò)誤的責(zé)任，并提高登記工作的信譽(yù)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤

1.1 基本原理

不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是以全面，快速，正確的方式記錄房地產(chǎn)權(quán)利的真實(shí)狀況，并予以公布，以確保安全，便捷地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。無論不動(dòng)產(chǎn)登記制度是如何設(shè)計(jì)的，審查情況如何準(zhǔn)確，都無法保證登記在冊的問題與不動(dòng)產(chǎn)法的情況完全兼容。實(shí)際上，由于當(dāng)事人或登記處失誤的各種原因，登記錯(cuò)誤是很難避免的。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)錯(cuò)誤與權(quán)利錯(cuò)誤

根據(jù)注冊錯(cuò)誤的內(nèi)容，財(cái)產(chǎn)注冊錯(cuò)誤可以分為實(shí)際錯(cuò)誤和權(quán)利錯(cuò)誤。實(shí)際錯(cuò)誤是指在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)許可與不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)客觀情況相抵觸[1]。例如土地和房屋的實(shí)際面積不正確登記，或土地和房屋的形式和位置的不正確登記等。權(quán)利錯(cuò)誤意味著在不動(dòng)產(chǎn)登記冊中登記的產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)問題與不動(dòng)產(chǎn)立法中的不動(dòng)產(chǎn)狀況背道而馳。常見的權(quán)利錯(cuò)誤例如：A中所有名稱為B的房屋的登記不正確，將沒有抵押權(quán)的房屋登記為具有抵押權(quán)的房屋，或者不正確地登記抵押權(quán)順位等一系列問題。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤中的初始錯(cuò)誤與后續(xù)錯(cuò)誤

以登記錯(cuò)誤發(fā)生的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤可分為初始錯(cuò)誤和后續(xù)錯(cuò)誤。初始錯(cuò)誤是指在登記不動(dòng)產(chǎn)申請時(shí)，由于某些原因，不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記的條目與財(cái)產(chǎn)的真實(shí)情況不符[2]。這是在屬性注冊過程中生成的錯(cuò)誤。例如，B申請了A擁有的房屋上的退休金權(quán)利與A合法擁有的抵押權(quán)的登記，但是登記機(jī)構(gòu)未能在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記抵押權(quán)。隨后的錯(cuò)誤意味著登記不動(dòng)產(chǎn)申請時(shí)，登記在登記程序中的項(xiàng)目與不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況相符，但是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象的客觀情況由于某些原因而改變了，這導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記的問題不一致。這主要表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記人沒有及時(shí)變更這一事實(shí)。

1.4 單方錯(cuò)誤與混合錯(cuò)誤

單面錯(cuò)誤是完全基于登記機(jī)構(gòu)原因的登記錯(cuò)誤，它是由登記機(jī)構(gòu)人員的失誤或疏忽引起的。不正確的登記意味著在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記的不動(dòng)產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)不一致，例如將A的房屋登記為B，缺少登記意味著在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記的真實(shí)權(quán)利或事實(shí)未被登記。還有一些登記錯(cuò)誤完全基于登記申請人或第三方的原因。實(shí)際上，這些錯(cuò)誤主要表現(xiàn)為欺詐性登記和注銷。例如，登記人提供了虛假的證明材料以欺騙登記機(jī)構(gòu)，他們根據(jù)這種行為獲得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，但權(quán)利人一直未向登記機(jī)構(gòu)申請登記。

混合錯(cuò)誤是指由當(dāng)事方與登記管理機(jī)構(gòu)之間常見的蓄意或疏忽行為引起的登記錯(cuò)誤，例如，為了獲得B房的所有權(quán)，偽造了相關(guān)證明材料并向登記處申請登記，而登記機(jī)構(gòu)工作人員由于未嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定的審查程序進(jìn)行審查，沒有嚴(yán)格遵守法律和法規(guī)提供的程序修訂，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的主要賠償責(zé)任

2.1 國家賠償方面賠償

國家賠償主要適用于登記機(jī)關(guān)沒有錯(cuò)誤，但損害到當(dāng)事人合法權(quán)益的情況時(shí)，可以有效保護(hù)登記機(jī)關(guān)和群眾的權(quán)利。在登記工作中，費(fèi)用遠(yuǎn)低于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。如果登記機(jī)構(gòu)收取非常低的費(fèi)用，則將對(duì)其自身業(yè)務(wù)構(gòu)成極大的風(fēng)險(xiǎn)，其收益與正比呈現(xiàn)出明顯的不平等關(guān)系。因此，在大多數(shù)國家中，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的賠償金額給出了合理的范疇，而其余的則由國家賠償[3]。隨著中國經(jīng)濟(jì)水平的快速提高和有關(guān)法律制度的不斷完善，登記機(jī)構(gòu)的資本儲(chǔ)備越來越廣泛，這大大提高了登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力。

2.2 登記機(jī)構(gòu)

關(guān)于登記錯(cuò)誤，某些情況是由于登記機(jī)構(gòu)中的人員與第三方進(jìn)行交易以牟取暴利，這導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，這主要是登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任。在當(dāng)事人提供錯(cuò)誤信息的情況下，這會(huì)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，因?yàn)樵摬牧鲜怯僧?dāng)事人親自發(fā)送的，其可以認(rèn)為是當(dāng)事人的意識(shí)。在審查虛假信息沒有審查到的情況下，有關(guān)登記機(jī)構(gòu)必須承擔(dān)某些義務(wù)，并且由于我們的公民原則上已更換了第二代身份證，因此對(duì)信息的審查相對(duì)簡單，由于房地產(chǎn)證書是由登記機(jī)構(gòu)簽發(fā)的，因此登記機(jī)構(gòu)必須能夠相對(duì)迅速地評(píng)估不準(zhǔn)確之處，只有這樣才能提高審查的準(zhǔn)確性和合理性[4]。

2.3 當(dāng)事人

如果登記不正確，有關(guān)法律人員可以對(duì)當(dāng)事方的合同進(jìn)行必要的審查，從而提升責(zé)任落實(shí)的公平性。如果協(xié)議明顯違反特定國家/地區(qū)的法律法規(guī)，并且對(duì)違反公共利益的原因進(jìn)行調(diào)查失敗，則相關(guān)法律人員可以對(duì)登記理機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定的審查[5]。簡而言之，有關(guān)登記機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)錯(cuò)誤登記責(zé)任的正確履行，以保障公眾權(quán)益。

結(jié)束語：綜上所述，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)注冊錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的實(shí)施對(duì)于穩(wěn)定和社會(huì)和諧起著非常重要的作用。建立相關(guān)的國家賠償制度和保險(xiǎn)制度可以有效減輕對(duì)機(jī)構(gòu)賠償?shù)膲毫?。保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保注冊順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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