房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理分析應(yīng)用探討

曹英杰 楊同蓋

摘 ? ?要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)乎社會民生，必須在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的工作，以保證項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理工作對于工程的質(zhì)量管理和成本管理都起到了相當(dāng)重要的作用。因此，如何做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理工作便成為房地產(chǎn)開發(fā)工作的重點(diǎn)之一。本文便針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理工作的運(yùn)行進(jìn)行分析，總結(jié)設(shè)計(jì)階段管理應(yīng)用的相關(guān)問題，并提出相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理;管理問題;解決對策

1 ?引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段涉及多項(xiàng)工作內(nèi)容，能否落實(shí)設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)管理工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)切實(shí)從實(shí)際出發(fā)，已經(jīng)成為控制項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量和成本的關(guān)鍵工作。為了減少項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的錯(cuò)誤，防止項(xiàng)目的后期返工，必須安排專人對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各項(xiàng)工作進(jìn)行嚴(yán)格的管理，從而促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)著眼于全局，兼顧項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工成本，為開發(fā)項(xiàng)目提供最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。但是，在眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段的管理工作普遍存在問題。接下來我們將對設(shè)計(jì)階段存在的典型問題進(jìn)行簡要的分析，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段落實(shí)管理工作提供一定的借鑒和參考。

2 ?設(shè)計(jì)階段管理工作中存在的典型問題

2.1 ?針對配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)的管理力度較弱

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的工作重心普遍放于項(xiàng)目工程的主體設(shè)計(jì)方案上，并集中設(shè)計(jì)部門大量的人力和物力以做好主體建設(shè)的設(shè)計(jì)工作，從而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)遭到了一定的忽視。由于缺乏對配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)的重視和投入，很多項(xiàng)目的配套設(shè)施和附屬設(shè)施并未經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)。由于管理力度較弱，配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)往往符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)便予以通過，從而造成配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍恕Ｔ诤笃诘膶?shí)際施工中，建筑的管道、線路等配套附屬設(shè)施的施工往往會存在較多的不協(xié)調(diào)，管線鋪設(shè)問題較為嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)斐身?xiàng)目施工進(jìn)度的延緩。此外，配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)需要與主體設(shè)計(jì)進(jìn)行良好的對接，才能保證項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行。但由于監(jiān)管力度較弱，配套附屬設(shè)計(jì)在與主體設(shè)計(jì)之間進(jìn)行技術(shù)對接時(shí)往往會出現(xiàn)問題，一旦無法及時(shí)解決這類技術(shù)問題，會造成項(xiàng)目工程存在一定的技術(shù)隱患。

2.2 ?項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，其涉及多個(gè)領(lǐng)域多種專業(yè)，需要各種不同專業(yè)人士的協(xié)同合作才能確保項(xiàng)目建筑在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)按規(guī)定的施工質(zhì)量完工。這便對開發(fā)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)方案提出了較為嚴(yán)格的規(guī)范性要求，要求項(xiàng)目的施工技術(shù)、工藝流程、材料選擇等必須具備充分的說明。如果項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)方案的規(guī)范性要求未能達(dá)標(biāo)，必然造成施工圖紙?jiān)跍?zhǔn)確性方面存在一定的問題，施工方也無法根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確的施工建設(shè)。

2.3 ?項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏優(yōu)化

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，是設(shè)計(jì)方的本職工作之一。其優(yōu)化項(xiàng)目包括了設(shè)計(jì)方案中的安全性設(shè)計(jì)，有效性設(shè)計(jì)，以及施工成本等內(nèi)容。這需要設(shè)計(jì)方根據(jù)工程施工的實(shí)際進(jìn)展而進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作。優(yōu)化設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說是非常重要的，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期較長，在施工期間易受多種因素影響而導(dǎo)致工程的施工成本和施工質(zhì)量發(fā)生變化。因此，設(shè)計(jì)方必須做好與施工方和業(yè)主的配合工作，從而完成對工程施工的實(shí)時(shí)跟蹤與設(shè)計(jì)優(yōu)化。但是，一些設(shè)計(jì)單位缺乏有效的管理方法，從而造成設(shè)計(jì)單位與施工方及業(yè)主缺乏足夠深入的溝通，一旦設(shè)計(jì)審核階段存在管理失誤，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中設(shè)計(jì)缺陷，項(xiàng)目施工便容易存在施工隱患，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)化工作也難以獲得預(yù)期的效果。

3 ?解決設(shè)計(jì)階段管理問題的對策

3.1 ?加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理工作

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首要保證一大要素，這也是設(shè)計(jì)階段管理工作的核心重點(diǎn)。為落實(shí)好設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理工作，需要從以下兩個(gè)方面入手。

首先，要嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的調(diào)查工作。設(shè)計(jì)調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的必備工作，其目的在于幫助設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目區(qū)域的各種實(shí)際情況、工程質(zhì)量要求和進(jìn)度要求。調(diào)查工作必須根據(jù)調(diào)查目標(biāo)一一開展，并確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性。如此，設(shè)計(jì)單位方能根據(jù)調(diào)查結(jié)果對項(xiàng)目建筑的具體尺寸、結(jié)構(gòu)布局、附屬設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。

其次，要嚴(yán)格考量分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的可行性。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的可行性分析是設(shè)計(jì)工作的必要環(huán)節(jié)，其目的在于確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案可以應(yīng)用于實(shí)際的項(xiàng)目施工，而不存在施工問題。為此，設(shè)計(jì)管理人員需組織設(shè)計(jì)、施工、業(yè)主、監(jiān)理等多方單位對既定的主體設(shè)計(jì)方案和配套附屬設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合性的討論分析，以便于設(shè)計(jì)方對不合理的設(shè)計(jì)進(jìn)行及時(shí)的修改。

3.2 ?做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作

成本問題是房地產(chǎn)開發(fā)離不開的話題，控制項(xiàng)目開發(fā)成本的首要工作便是做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理工作，為后續(xù)施工的成本管理定下基礎(chǔ)。

首先，設(shè)計(jì)管理人員可以以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為參照，審查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是否存在成本超標(biāo)問題。審查的內(nèi)容要包含項(xiàng)目的各個(gè)方面，如建筑的材料、裝飾、功能、尺寸、施工技術(shù)、施工設(shè)備等內(nèi)容。若發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本投入存在明顯的超標(biāo)問題，需及時(shí)通知設(shè)計(jì)方進(jìn)行整改。

其次，要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)方案的布局合理性的審核。項(xiàng)目建筑的主要作用便是為人們提供舒適的辦公或生活場地，因此，以人為本便是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所遵循的重要設(shè)計(jì)原則。在建筑的布局方面，設(shè)計(jì)單位要重點(diǎn)考量其合理性，相關(guān)的配套附屬設(shè)施必須為業(yè)主和使用人員提供相應(yīng)的服務(wù)功能。在設(shè)計(jì)過程中，管理要注意把關(guān)，要盡量杜絕無用的布局設(shè)計(jì)，以減少項(xiàng)目開發(fā)成本的不必要浪費(fèi)。

3.3 ?管理人員要做好設(shè)計(jì)階段的各單位的相互溝通工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)單位之間必須保持良好的溝通狀態(tài)，尤其是在項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)階段，缺乏足夠的溝通常常會造成設(shè)計(jì)方案存在隱患缺陷。為此，設(shè)計(jì)階段的管理人員要做好溝通工作，確保設(shè)計(jì)方與其他相關(guān)單位之間保持通暢的溝通。

首先，管理人員應(yīng)當(dāng)保證設(shè)計(jì)方出具的設(shè)計(jì)方案完全符合業(yè)主的各項(xiàng)需求。業(yè)主的實(shí)際需求是設(shè)計(jì)方進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的參照目標(biāo)。若雙方對建筑布局等方案設(shè)計(jì)存在爭議，要及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)商議，以確保項(xiàng)目方案得到及時(shí)優(yōu)化，項(xiàng)目的施工進(jìn)程也不會因方案爭議而陷入停滯，從而產(chǎn)生額外的工程成本。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建筑施工中會涉及土木、燃?xì)?、電氣、管道、裝飾等多個(gè)不同的專業(yè)，不同專業(yè)之間要采取各不相同的施工技術(shù)和施工流程，而工程的設(shè)計(jì)方案便是負(fù)責(zé)對施工順序和施工配制進(jìn)行安排和協(xié)調(diào)。因此，管理人員要協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)方與施工方的技術(shù)交流，通過雙方有效的技術(shù)交流，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案得以查漏補(bǔ)缺，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目方案在具體施工安排方面的專業(yè)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不同的施工專業(yè)之間施工技術(shù)的無縫對接，保障項(xiàng)目施工過程的高效率。

4 ?結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)決定了工程項(xiàng)目的具體施工流程，更是初步確定了工程項(xiàng)目的成本投入。因此，這一階段的管理工作，在一定程度上起到了對工程項(xiàng)目的宏觀控制作用。為了減少項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理漏洞，管理人員要著手于工程方案的質(zhì)量控制和成本控制，以及與工程各單位的交流工作，并對設(shè)計(jì)管理工作予以足夠的重視，方能最大限度的確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的科學(xué)、合理和可行。

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