投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量及應(yīng)用問(wèn)題

廖俊豪

摘要：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷修訂，公允價(jià)值的規(guī)定也越來(lái)越詳細(xì)，本文通過(guò)對(duì)A公司的投資性房地產(chǎn)入手，通過(guò)對(duì)A公司從2006年至2017年的年度報(bào)告進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，研究公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，并通過(guò)財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)給企業(yè)的凈利潤(rùn)帶來(lái)較大影響，并且?guī)?lái)了企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱的空間，從而誤導(dǎo)投資者判斷企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況，本文將結(jié)合上市公司公允價(jià)值計(jì)量模式存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決措施意見。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);利潤(rùn)操縱;財(cái)務(wù)分析

一、緒論

（一）研究背景

為了提高信息的可靠性和相關(guān)性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷改進(jìn)，2006年我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布并于2007年1月1日正式開始執(zhí)行，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)》適度引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，并且把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，這也是我國(guó)第一例非金融資產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，擴(kuò)大了公允價(jià)值計(jì)量的范圍。2014年企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂，單獨(dú)為公允價(jià)值頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，進(jìn)一步規(guī)范了公允價(jià)值的估值方法，也充分顯示了我國(guó)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的認(rèn)可以及對(duì)于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。雖然使用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，但是公允價(jià)值計(jì)量模式有較多的估值空間，會(huì)給企業(yè)粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)機(jī)會(huì)，而且投資性房地產(chǎn)選用不同的后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告產(chǎn)生不同的、較大的影響。

（二）研究意義

2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以來(lái)，由于準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式、公允價(jià)值受四種因素影響、公允價(jià)值的三種估值方法以及選擇公允價(jià)值模式計(jì)量需要較多支持條件，因此擁有投資性房地產(chǎn)的大多數(shù)企業(yè)都采用成本模式，僅有少數(shù)企業(yè)選擇了公允價(jià)值模式進(jìn)行對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，山東A公司有限公司就是其中之一。通過(guò)對(duì)A公司的分析，能夠反映出投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的影響，并且能夠通過(guò)這些影響來(lái)判斷上市公司可能會(huì)通過(guò)哪些途徑來(lái)進(jìn)行利潤(rùn)操縱，對(duì)于準(zhǔn)則的發(fā)展以及審計(jì)的方向都是很有幫助的研究。

本文將對(duì)A公司從2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，通過(guò)其對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用，分析此種計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，并從此入手分析存在的問(wèn)題、提出改進(jìn)措施意見。

二、理論基礎(chǔ)

（一）公允價(jià)值的相關(guān)理論

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中指出公允價(jià)值，是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。準(zhǔn)則規(guī)定三種估值方法：市場(chǎng)法、收益法、成本法，在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估值時(shí)所采用的輸入值主要分為三個(gè)層次：活躍市場(chǎng)中的報(bào)價(jià)、可觀察輸入值和不可觀察輸入值。市場(chǎng)法計(jì)量的公允價(jià)值屬于第一層次或第二層次、收益法計(jì)量的公允價(jià)值屬于第二層次、成本法計(jì)量的公允價(jià)值屬于第三層次。

三、公允價(jià)值模式在A公司的應(yīng)用

A公司在2006年準(zhǔn)則頒布之后，投資性房地產(chǎn)就選擇采用公允價(jià)值模式來(lái)進(jìn)行計(jì)量，A公司的投資性房地產(chǎn)大都分布在青島、?？?，處于較為活躍的市場(chǎng)之中，公允價(jià)值的評(píng)估也較為準(zhǔn)確。2014年的準(zhǔn)則進(jìn)一步定義了公允價(jià)值的概念、具體的估值方法，解決了舊準(zhǔn)則存在的投資性房地產(chǎn)范圍界定不明確，縮小了可以進(jìn)行利潤(rùn)操縱的空間，但是仍然存在著會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷并借此進(jìn)行美化財(cái)務(wù)報(bào)表的余地。

（一）A公司投資性房地產(chǎn)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)產(chǎn)生較大的影響，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)，而成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)跟固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)一樣計(jì)提折舊產(chǎn)生費(fèi)用，其本身除了期末處置幾乎不會(huì)產(chǎn)生太多收益類項(xiàng)目，因此采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)于上市公司而言能夠一定程度上增加本期利潤(rùn)，提高每股收益，對(duì)于股市融資是非常有利的。并且，使用公允價(jià)值模式能夠真實(shí)的反映企業(yè)資產(chǎn)的變動(dòng)情況，也能夠增強(qiáng)同行業(yè)的可比性。

1.A公司公允價(jià)值變動(dòng)的分析

對(duì)于A公司而言，投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)較大的年份是2009-2011年，這也是剛剛采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的前幾年，尤其是2009年，公允價(jià)值變動(dòng)就給企業(yè)帶來(lái)了上千萬(wàn)的收益，從圖1也可以看出投資性房地產(chǎn)在2009年發(fā)生了一次巨大的漲幅，這樣一來(lái)使得企業(yè)的凈利潤(rùn)也相對(duì)于2008年增加了12714800，但是如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不僅不能帶來(lái)這么大的凈利潤(rùn)的增加，而且還會(huì)產(chǎn)生折舊費(fèi)用減少凈利潤(rùn)，因此對(duì)于上市公司而言，其投資性房地產(chǎn)的數(shù)額一般較大，因此選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)給企業(yè)帶來(lái)極大的利潤(rùn)增長(zhǎng)，甚至可以給ST企業(yè)去掉“帽子”，扭虧為盈，但事實(shí)上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，只是計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變，從此也可以理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為什么不允許企業(yè)公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。

2.A公司遞延所得稅的分析

由于公允價(jià)值在稅法和會(huì)計(jì)上的認(rèn)可存在差異，因此就會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債，在一定程度上企業(yè)的稅收可以存在延遲，比如投資向房地產(chǎn)產(chǎn)生了一項(xiàng)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的收益，稅法上不認(rèn)可，那么企業(yè)可以形成一項(xiàng)遞延所得稅資產(chǎn)，以后年度可以準(zhǔn)予抵扣，因此也可以看出A公司在2006年到今天的“遞延所得稅資產(chǎn)”增幅較大，這對(duì)于以后年度的稅收費(fèi)用的抵扣有積極作用。

3.A公司的資產(chǎn)負(fù)債率分析

雖然說(shuō)A公司的投資性房地產(chǎn)的占比較小，其能夠影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的作用不是很大，但是資產(chǎn)規(guī)模對(duì)于企業(yè)融資而言非常重要，它決定了企業(yè)能否有說(shuō)服力的吸引債權(quán)人、股東等投資者的投資，因此采用公允價(jià)值模式能夠?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)，如果采用成本模式，必然帶來(lái)費(fèi)用項(xiàng)目，相比公允價(jià)值模式減少資本的持有量從而拉高資產(chǎn)負(fù)債率。從A公司資產(chǎn)負(fù)債率從2006年到2017年總體上是下降趨勢(shì)，企業(yè)處于較高和較低的資產(chǎn)負(fù)債率都不是很好，處于50%左右最為適宜，因此可以看出A公司大體上還是處于一個(gè)比較好的資產(chǎn)負(fù)債率水平。

四、公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題分析

（一）存在利潤(rùn)操縱的空間

公允價(jià)值計(jì)量的，存在著利用職業(yè)判斷的部分，比如在判斷使用哪種估值技術(shù)。只要涉及會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷的部分就很有可能出現(xiàn)會(huì)計(jì)人員估不準(zhǔn)或者有意估錯(cuò)的情形，而公允價(jià)值模式就需要進(jìn)行合理的估計(jì)。對(duì)于上市公司而言，利益相關(guān)者都是通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)進(jìn)行判斷該企業(yè)是否值得投資，所以有一個(gè)良好的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)于企業(yè)的聲譽(yù)和融資能力都是有正面作用的，也因此，會(huì)有一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行利潤(rùn)操縱。

（二）公允價(jià)值計(jì)量可能帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

雖然說(shuō)公允價(jià)值能比較準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，而且可以一定程度上提高企業(yè)的凈利潤(rùn)，但是在市場(chǎng)波動(dòng)比較劇烈的情況下，變數(shù)較多，能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的利益同樣也會(huì)帶來(lái)的多大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公允價(jià)值所處的市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜，不容易把控，而且公允價(jià)值的估計(jì)需要借助專業(yè)估值機(jī)構(gòu)的幫助，并且通常費(fèi)用較高，這也給企業(yè)帶來(lái)了一定的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

對(duì)于不斷變化的市場(chǎng)和公允價(jià)值的波動(dòng)，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的影響比較大的同時(shí)，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，這樣一來(lái)就會(huì)導(dǎo)致規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資者不再投資。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式也會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

五、針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的建議

（一）監(jiān)管部門提高監(jiān)管手段以及企業(yè)提高社會(huì)責(zé)任

提高企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感是可以從根本上解決財(cái)務(wù)舞弊，企業(yè)的社會(huì)責(zé)任分為：經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任、倫理責(zé)任和慈善責(zé)任。企業(yè)的管理目標(biāo)應(yīng)該是為社會(huì)和企業(yè)本身提供效益，這是整個(gè)社會(huì)的使命，提高企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1.企業(yè)的利益關(guān)系與群眾利益關(guān)系捆綁;

2.提高聲譽(yù)的重要性，引入信譽(yù)指標(biāo);

3.對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)行績(jī)效考評(píng)機(jī)制，適當(dāng)給予分?jǐn)?shù)較高企業(yè)優(yōu)惠政策以及福利措施，讓社會(huì)責(zé)任成為像凈利潤(rùn)一樣重要的要素。

（二）合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并鼓勵(lì)使用公允價(jià)值模式

公允價(jià)值計(jì)量模式雖然存在著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是公允價(jià)值計(jì)量的價(jià)值大于其風(fēng)險(xiǎn)，因此不能因噎廢食，而是要合理的去減少風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如企業(yè)可以多元化發(fā)展，這樣不會(huì)將所有的風(fēng)險(xiǎn)都放在一個(gè)地方，由于不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)存在，所以消除所有的風(fēng)險(xiǎn)近乎不可能，因此可以轉(zhuǎn)變思維。

同樣的應(yīng)該建立活躍的市場(chǎng)環(huán)境，許多企業(yè)的所處環(huán)境沒(méi)有活躍的市場(chǎng)支撐，因此缺少公允價(jià)值的必要環(huán)境。還有處于活躍的市場(chǎng)但是絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然不愿意選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，因此存在著市場(chǎng)上計(jì)量屬性不一致的情況，這樣同行業(yè)不同地方的投資性房地產(chǎn)不具有可比性，因此出臺(tái)政策鼓勵(lì)公允值計(jì)量模式的運(yùn)用。

六、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量在一定程度上可以說(shuō)是利大于弊，雖然說(shuō)企業(yè)可能承擔(dān)著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量能夠增加同行業(yè)之間的可比性，同時(shí)可以提高會(huì)計(jì)信息的可靠性和相關(guān)性，對(duì)于股民而言可以幫助他們做出更加正確的決策，對(duì)于上市公司而言可以明確的知道自己在市場(chǎng)上的定位，這一舉措對(duì)于活躍市場(chǎng)的建立也具有積極作用，但是公允價(jià)值模式所依靠的方法需要借助較多的估值技術(shù)和職業(yè)判斷，因此利潤(rùn)操縱的空間依然存在，這需要監(jiān)管部門和上市公司的雙方努力，才能構(gòu)建一個(gè)平等、競(jìng)爭(zhēng)、有活力的市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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