寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營及管理策略探討

孫瀟

伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展深化，以收益性房產(chǎn)資源為對象的投資業(yè)務也得以持續(xù)擴展。寫字樓作為城市商業(yè)活動載體，其絕佳的地理位置，租賃者為具備一定經(jīng)濟實力的經(jīng)營企業(yè)，投資者可獲得較為豐厚的收益，也是現(xiàn)代房產(chǎn)投資的重要形式。但寫字樓的經(jīng)營管理涉及層面寬泛且相對專業(yè)，存在一些不穩(wěn)定因素，會帶來一系列潛在風險，投資者通常選擇專業(yè)物業(yè)公司進行打理，這也對物業(yè)管理企業(yè)的服務及管理能力提出了更高要求。本文就此從宏觀層面、戰(zhàn)略管理方向、營銷管理方面對物業(yè)企業(yè)的寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營管理的創(chuàng)新性措施進行探討，期望能進一步提升其管理水平，實現(xiàn)更好收益。

社會不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟愈加繁榮，承載商業(yè)主體及業(yè)務活動的寫字樓成為城市里的一道亮麗風景線。作為物業(yè)管理業(yè)務中一個升級內(nèi)容，寫字樓資產(chǎn)管理因其面對的群體特性和牽涉到的諸如人員、場所環(huán)境、政策、技術等方面的各類復雜關系，往往要求物業(yè)企業(yè)必須保持與時俱進，善于借鑒總結(jié)管理經(jīng)驗和教訓，善于運用新技術、新設備來提升管理能力和管理理念，創(chuàng)新管理模式，以便實現(xiàn)更高經(jīng)濟效益。筆者就此展開以下探討。

一、宏觀層面

須從資產(chǎn)管理的高度進行全面而深入地思考，須認識到資產(chǎn)管理是物業(yè)管理發(fā)展的高級階段，其所涉及的范圍比物業(yè)管理和設施管理更為廣泛和復雜。傳統(tǒng)的物業(yè)管理以物業(yè)公司單方力量為主，提供的管理服務主要為，維護、安保、保潔等內(nèi)容，服務檔次較低，服務業(yè)務較固定。但寫字樓資產(chǎn)管理往往是基于投資性管理，以獲得預期投資收益，實現(xiàn)保本收息為目的，須綜合兼顧市場經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)局勢動態(tài)、國家相關政策、用戶主體等多方因素，就要求物業(yè)管理企業(yè)必須樹立大局思維，從資產(chǎn)管理的高度，加強概念分析和內(nèi)容探討，結(jié)合財務分析、資產(chǎn)評估、風險預判、政策解讀等多種措施，不斷調(diào)整管理策略，優(yōu)化管理體系，構(gòu)建寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營管理的良好環(huán)境。

二、戰(zhàn)略管理方向

現(xiàn)在用戶對寫字樓的認可的品質(zhì)高低，不但體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在管理、服務等軟件方面。物業(yè)公司作為資產(chǎn)管理的具體實行者，往往與其他專業(yè)的資產(chǎn)管理公司開展合作，通過相互配合和有機聯(lián)系，確保寫字樓各項業(yè)務能正常有序開展，并最大化滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值最大化的要求。而當前應重點推進和落實，精細化管理及智能化管理戰(zhàn)略。

（一）精細化管理

寫字樓是城市繁榮的代表，也是企業(yè)的門面，展現(xiàn)的是其經(jīng)濟實力和運營能力。寫字樓的環(huán)境衛(wèi)生、資源配置、軟硬件配備等都影響著其投資回報率，影響其升值空間。為進一步提升寫字樓的吸引力和影響力提高其資產(chǎn)投資盈利，物業(yè)企業(yè)需著力細化管理工作，綜合考慮人財物資源、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略等多方因素，積極構(gòu)造一個健全的內(nèi)部環(huán)境，形成強大的品質(zhì)服務吸引力。就具體而言，寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營管理的精細化內(nèi)容主要包括：工程施工的科學管理、設施設備的優(yōu)化配置、人員服務形象地提升、車位規(guī)劃及安全管理、營銷宣傳的力度和廣度、智能化、人性化服務理念和文化建設等諸多方面，既要有硬件上完善的設備設施維護，也要有軟件上頂級商務環(huán)境的營造，將寫字樓打造成一個空間布局合理、功能設施齊全、營商環(huán)境優(yōu)良的商業(yè)基地，從而有效提升寫字樓形象，實現(xiàn)更大投資利潤。

（二）智能化管理

現(xiàn)代商業(yè)講究的是精準高效，要以最簡便的方式、最少的時間消耗、最低的成本投入獲得最大化的經(jīng)濟效益，因此在寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營管理中實行智能化管理戰(zhàn)略就變得相當必要。智能化管理，須綜合利用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、等先進技術構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)平臺，實現(xiàn)對寫字樓資產(chǎn)的全方位、不間斷、超時空的監(jiān)管和服務。如借助于大數(shù)據(jù)技術及監(jiān)控設備并聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)共同構(gòu)建的數(shù)字化集成管理系統(tǒng)，對寫字樓內(nèi)部的中央空調(diào)、電梯、供水供電系統(tǒng)、抽排風系統(tǒng)、戶外數(shù)字廣告屏、停車場及消防應急設備等進行實時監(jiān)控和智能對接，讓寫字樓變得更加人性化和智慧化。如此可極大地提升用戶使用體驗滿意度，增強入駐吸引力。

三、營銷管理方面

待寫字樓軟硬件實施管理到位后，就要著力開展營銷工作，將寫字樓資產(chǎn)推向市場，實現(xiàn)盈利。首先加強營銷策劃，要采取多種渠道擴大營銷宣傳，提升寫字樓的市場關注度，提升其品牌價值?？沙浞纸柚谛旅襟w的傳播優(yōu)勢，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，創(chuàng)立APP、微信公眾號、微博等實現(xiàn)線上線下多元宣傳，進一步提升市場知名度，將自身的優(yōu)勢立體呈現(xiàn)在所有潛在客戶面前，可以借助于目前運用比較廣泛的大數(shù)據(jù)技術，加強目標群體的信息收集和意向挖掘，并根據(jù)收集的數(shù)據(jù)來加強市場風險預判，需要對所有的顧客信息和訪問記錄進行可能性分析和歸納，找出最具潛力的投資者和需求者，還要依據(jù)客戶的實際需求和個性化要求進行精準化營銷，其中尤其要注意合理定價，要根據(jù)大數(shù)據(jù)顯示的用戶需求信息將客戶分作不同的類型，在價格上要體現(xiàn)出層次性。如此可有效擴大寫字樓市場渠道，加速投資回報。

四、結(jié)語

寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營和管理以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值;最大化滿足客戶的使用需求;追求更大社會效益為根本目的。新時代環(huán)境下，面對越發(fā)激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)必須加快經(jīng)營管理思路轉(zhuǎn)變，要以發(fā)展的眼光來提升自身的資產(chǎn)管理意識，創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，力爭做到“管理經(jīng)營智能化、商務氛圍人性化、設備管理專業(yè)化、服務功能多元化、資產(chǎn)管理品牌化”，以此獲得更寬廣的市場空間。（作者單位：寧波新上海國際物業(yè)管理有限公司）