試論房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略

沈玲琳

摘 要 作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域較為廣泛，涉及服務(wù)、商貿(mào)、建筑等上下游共計幾十個行業(yè)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種也較多，主要包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等多個不同的稅種。房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前重點(diǎn)的稅源行業(yè)之一，稅收監(jiān)管部門一直高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題。在實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的涉稅環(huán)境越來越復(fù)雜，如何才能在現(xiàn)有的環(huán)境下對房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險進(jìn)行全面系統(tǒng)的控制？本文探討房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險控制中存在的問題，剖析房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅籌劃的思路，旨在為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有價值的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)公司 涉稅風(fēng)險 控制難點(diǎn) 節(jié)稅籌劃

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)公司從征地立項、建筑施工、竣工驗(yàn)收，一直到最后的銷售、保有環(huán)節(jié)，具有開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多的特征，而每一個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)，從而帶來了不同的納稅風(fēng)險。房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作者和管理者必須結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，逐一找出納稅風(fēng)險并各個擊破，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建更加系統(tǒng)、科學(xué)、完善的涉稅風(fēng)險防控體系。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程作為研究主線，并站在企業(yè)管理者的角度，全面地分析涉稅風(fēng)險和稅收籌劃措施，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險分析

首先是未根據(jù)相關(guān)的規(guī)定確認(rèn)銷售收入。有的房地產(chǎn)公司沒有將預(yù)售證外開發(fā)的產(chǎn)品所獲得的收入確認(rèn)為銷售收入，例如車位、利用已有建筑物形成的額外面積等，隱匿了賬外經(jīng)營收入，為企業(yè)偷漏稅風(fēng)險的發(fā)生埋下了隱患;還有的房地產(chǎn)公司將商品房用于對外投資，或者將商品房分配給內(nèi)部員工，還有的將商品房作為股東的分紅，這些商品房并沒有視同銷售行為、計入銷售收入來繳納增值稅。其次是虛開增值稅專用發(fā)票。有的房地產(chǎn)公司為了降低增值稅稅負(fù)，不惜鋌而走險、違反國家規(guī)定，找人代開增值稅發(fā)票、購買增值稅專用發(fā)票;對于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的園林綠化工程，有的房地產(chǎn)公司虛開增值稅專用發(fā)票，與相應(yīng)的園林苗圃公司簽訂虛假合同，并且購入花草苗木的價格高于市場數(shù)倍;還有的房地產(chǎn)公司與勞務(wù)公司簽訂虛假合同，虛開勞務(wù)支出部分的增值稅專用發(fā)票，從而出現(xiàn)偷稅漏稅風(fēng)險。最后是未根據(jù)相關(guān)的規(guī)定對進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。有的房地產(chǎn)公司對新購入的不動產(chǎn)沒有根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行兩次進(jìn)項稅額抵扣，而是在取得增值稅專用發(fā)票時一次性全額抵扣;在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，出現(xiàn)管理不善、被偷盜等非正常原因造成的減值損失，有的房地產(chǎn)公司并未進(jìn)行增值稅所得額的調(diào)增處理，也未轉(zhuǎn)出已經(jīng)抵扣的增值稅進(jìn)項稅額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險分析

首先，房地產(chǎn)公司在立項環(huán)節(jié)中獲得了財政性資金，但是未計入收入，引發(fā)了所得稅涉稅風(fēng)險。這主要是各地方為了實(shí)現(xiàn)招商引資、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)回遷房，一些地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招、拍、掛的方式取得土地繳納的土地出讓金后，對房地產(chǎn)公司進(jìn)行了一定額度的返還。但是有的房地產(chǎn)公司在土地出讓協(xié)議中并未規(guī)定資金的專項用途，造成房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得政府土地出讓金返還款時不計入收入，這就使得房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了所得稅涉稅風(fēng)險。其次是房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅方面的其他風(fēng)險。為了降低所得稅稅負(fù)，有的房地產(chǎn)公司不惜違反國家規(guī)定，在所得稅稅前列支虛假發(fā)票成本，或人為增加開發(fā)成本;還有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將同一集團(tuán)的其他公司支付的貸款利息計入開發(fā)成本，但是這些利息并未取得金融機(jī)構(gòu)開具的正規(guī)的合法憑證;有的房地產(chǎn)公司在成本和費(fèi)用的劃分上存在一定的界限模糊的情況，一起核算未完工產(chǎn)品與完工產(chǎn)品的成本，甚至存在未及時確認(rèn)銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況;還有的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了虧損項目預(yù)繳所得稅的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險分析

首先，收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的核算中出現(xiàn)了不準(zhǔn)確的風(fēng)險。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有的項目期限跨越了營改增的前后兩個不同階段，清算土地增值稅時沒有按照相關(guān)的規(guī)定剔除收入中的增值稅，導(dǎo)致在計算增值額時，出現(xiàn)了基數(shù)不準(zhǔn)確的風(fēng)險。其次，在成本歸集的過程中，出現(xiàn)了對費(fèi)用列支不合理的風(fēng)險點(diǎn)。有的房地產(chǎn)公司在項目成本的扣除環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了對逾期支付的土地出讓金利息、建筑安裝工程費(fèi)用中的部分費(fèi)用重復(fù)扣除，原本應(yīng)該計入營業(yè)外收入的項目在開發(fā)成本中進(jìn)行扣除，而這些都應(yīng)該在土地增值稅清算時進(jìn)行納稅調(diào)整。最后，發(fā)票管理中出現(xiàn)了不合規(guī)發(fā)票，引發(fā)了涉稅風(fēng)險。例如在審核某房地產(chǎn)公司的開發(fā)項目成本扣除環(huán)節(jié)中的發(fā)票時，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門發(fā)現(xiàn)在往來發(fā)票中發(fā)票備注欄并未清晰地說明工程施工地、項目的名稱，這明顯與發(fā)票的規(guī)定不符，并不能將這些作為企業(yè)的費(fèi)用扣除憑證。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險的有效策略

（一）應(yīng)對增值稅風(fēng)險的策略

首先，根據(jù)相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)確確定銷售收入。房地產(chǎn)公司在確認(rèn)銷售收入時必須對可售商品的銷售收入進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的核算，特別是車庫、公共配套面積、額外面積等的收入，都應(yīng)該確認(rèn)為企業(yè)的銷售收入。商品房在預(yù)售時要根據(jù)預(yù)收賬款的不含稅金額×3%預(yù)征率來繳納增值稅。其次，嚴(yán)格遵守關(guān)于增值稅專用發(fā)票管理的規(guī)定，加大對增值稅專用發(fā)票的管理力度。為了獲取正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)盡量與具有一般納稅人資格的上游企業(yè)尋求合作，避免出現(xiàn)虛開發(fā)票的問題。最后，進(jìn)一步規(guī)范對本企業(yè)增值稅進(jìn)項稅額的抵扣。隨著營改增的全面實(shí)施，房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)對增值稅的納稅管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征，建立科學(xué)有效的增值稅風(fēng)險管控機(jī)制。不能將與銷售無關(guān)的，在個人消費(fèi)、商務(wù)招待、集體福利等環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項稅額的抵扣。

（二）應(yīng)對企業(yè)所得稅風(fēng)險的策略

首先，在項目的立項環(huán)節(jié)中科學(xué)、合理地使用財政資金。準(zhǔn)確地判斷財政資金收入是否符合不征稅收入的條件，對不符合規(guī)定要求的，應(yīng)該按照實(shí)際取得的金額繳納企業(yè)所得稅，對符合規(guī)定要求的不征稅收入，應(yīng)準(zhǔn)確核算收入的金額。其次，積極應(yīng)對其他所得稅風(fēng)險。這就要求房地產(chǎn)公司根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，采取有效措施，積極應(yīng)對其他所得稅風(fēng)險。如合法合規(guī)的籌劃業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以此來確保招待費(fèi)的抵扣額度是稅法允許的最大額度;及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的建議，對納稅中出現(xiàn)的分歧，避免出現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法、政策理解不一致而產(chǎn)生的風(fēng)險。同時房地產(chǎn)公司應(yīng)定期對本企業(yè)的所得稅稅負(fù)水平與行業(yè)的整體和平均稅負(fù)水平進(jìn)行比較與分析，構(gòu)建完善的企業(yè)所得稅預(yù)警機(jī)制，當(dāng)本企業(yè)出現(xiàn)高于或低于行業(yè)平均水平的情況時，盡快查找原因，以采取有效的措施予以控制。

（三）應(yīng)對土地增值稅風(fēng)險的策略

對于房地產(chǎn)公司中跨越營改增前后的老項目，必須按照相關(guān)政策的規(guī)定對增值額的基數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確計算，結(jié)合單位實(shí)際，合理利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。同時，在發(fā)票管理環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司要依據(jù)目前稅收政策中的相關(guān)發(fā)票管理制度的規(guī)定，結(jié)合本公司自身的實(shí)際特點(diǎn)，使發(fā)票管理實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化發(fā)展，提升發(fā)票管理水平。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家稅收法律法規(guī)、各項政策的規(guī)定，堅決杜絕違規(guī)操作、偷稅漏稅的現(xiàn)象，加強(qiáng)對涉稅風(fēng)險的管控，在保證依法納稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營行為，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（作者單位為榮安地產(chǎn)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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