房地產(chǎn)上市公司債務(wù)違約原因分析

薛愛麗

摘要：從2014年12月開始，佳兆業(yè)集團(tuán)由于受其多處房源被鎖事件持續(xù)發(fā)酵的影響，其在深圳多處正在銷售的項(xiàng)目以及處于開發(fā)中的舊改項(xiàng)目也陷入停滯，使得公司短期的財(cái)務(wù)壓力進(jìn)一步放大。佳兆業(yè)主席郭成英的辭職是引發(fā)佳兆業(yè)債務(wù)違約的導(dǎo)火索。同時(shí)佳兆業(yè)財(cái)報(bào)問題相關(guān)多方仍在博弈。雖然2016年佳兆業(yè)披露了其2014年度及2015年前三季度的財(cái)務(wù)資料，但普華永道并未簽字，他們表示佳兆業(yè)并未解決在2105年普華永道提出的質(zhì)疑。佳兆業(yè)復(fù)牌遙遙無期。佳兆業(yè)債務(wù)違約案例或成為房地產(chǎn)上市公司的典型案例，將為以后房地產(chǎn)上市公司債務(wù)違約的研究奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 債務(wù)違約 財(cái)務(wù)分析 啟示

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2016）16-0077-02

一、公司介紹

佳兆業(yè)集團(tuán)主要從事大型住宅物業(yè)以及綜合商用物業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理以及酒店、餐飲業(yè)務(wù)。集團(tuán)在深圳、廣州、東莞、惠州及珠海等多地發(fā)展，2006年、2007年及2008年連續(xù)被中國(guó)房地產(chǎn)Top10研究組評(píng)選為華南地區(qū)十大最具價(jià)值房地產(chǎn)品牌之一；2008年，集團(tuán)在綜合全年優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)評(píng)級(jí)中名列第二。

但是，從2014年底開始，隨著一系列事件的不斷沖擊，佳兆業(yè)集團(tuán)大額債務(wù)違約隨即被披露。深陷其中的多家金融機(jī)構(gòu)為了尋求自保、將損失減到最小，都采取了法律手段，申請(qǐng)將佳兆業(yè)的資產(chǎn)凍結(jié)，從某種程度上說，金融機(jī)構(gòu)的自保方式加劇了佳兆業(yè)的崩潰。

二、佳兆業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品及財(cái)務(wù)分析

（一）產(chǎn)品構(gòu)成及收入

從表1可以看出，佳兆業(yè)主要的產(chǎn)品項(xiàng)目是物業(yè)開發(fā)，從歷年的收入占比來看，物業(yè)開發(fā)的平均占比維持在96%左右。從2006年到2013年收入增長(zhǎng)了8倍。但到2014年年中時(shí)，收入驟降，與2013年年終相比減少了12 730百萬元。

（二）財(cái)務(wù)分析

1.佳兆業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析。通過分析佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)我們可以看出，2006年至2014年6月，佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)中占比最大的是存貨，由2006年占比20.88%增長(zhǎng)到2014年6月占比60.83%；其他應(yīng)收款從2006年的34.47%下降到2014年6月的16.59%；其他長(zhǎng)期投資占比由8.41%開始增長(zhǎng)，2010年達(dá)到最高20.75%，然后開始下降，2014年6月為9.90%；固定資產(chǎn)凈值占比呈折線趨勢(shì)，從0.75%開始先下降再上升，再下降再上升，最終為0.95%；土地使用權(quán)占比由0.44%整體呈下降趨勢(shì)，最后為0.19%。

通過分析佳兆業(yè)集團(tuán)負(fù)債可以看出，流動(dòng)負(fù)債從歷年來看整體占比維持在70%左右，其中其他流動(dòng)負(fù)債占比最高，2014年6月達(dá)到52.91%，短期借貸及長(zhǎng)期借貸到期償還的比重占比有所下降，2008年最高，為34.39%，2014年6月下降到7.52%，應(yīng)交稅金受國(guó)家稅收的影響，中間幾年有所波動(dòng)，從2006年的1.18%到2014年6月的4.30%。非流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比重2014年6月達(dá)到34.98%，顯然2014年佳兆業(yè)面對(duì)長(zhǎng)短期債務(wù)到期需償還的壓力更大。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。從佳兆業(yè)集團(tuán)歷年的融資情況來看，共發(fā)債7次，總的發(fā)債金額約68億元。佳兆業(yè)集團(tuán)的資金大多來自大額舉債。具體財(cái)務(wù)指標(biāo)分析見表2。

（1）資本結(jié)構(gòu)分析。佳兆業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率始終維持在75%左右，全部投入資本當(dāng)中帶息資本占比達(dá)62%，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重雖然在88%左右，但是其中存貨就占60%左右，由此可知，佳兆業(yè)雖然很好地利用了財(cái)務(wù)杠桿效用，但也使公司面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。將其與行業(yè)平均值進(jìn)行比較我們發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率從2011年至2014年6月高于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)25%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多數(shù)同行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

（2）償債能力分析。佳兆業(yè)的流動(dòng)比率大于1，雖然先上升又下降，但是整體還是上升的趨勢(shì)。速動(dòng)比率2006年至2010年整體大于1，但是從2010年開始下降，從2014年半年報(bào)可以計(jì)算出速動(dòng)比率為0.57。將佳兆業(yè)的流動(dòng)比率及速動(dòng)比率與其行業(yè)平均值進(jìn)行比較，不難發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)的這兩個(gè)指標(biāo)都低于行業(yè)平均值。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與帶息負(fù)債比率歷年來一直為負(fù)。

（3）營(yíng)運(yùn)能力分析。佳兆業(yè)的營(yíng)業(yè)周期2007年為499.76天，2014年6月為2 598.91天，延長(zhǎng)了5.2倍。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)2007年498.2天，2014年為2 564.1天，延長(zhǎng)了約2 000天。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，也由1.55天變?yōu)?4.81天?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體在下降。佳兆業(yè)集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體上低于行業(yè)平均值，這說明佳兆業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)能力在大幅下降，資產(chǎn)利用效率不高，資金回籠慢。

（4）盈利能力分析。佳兆業(yè)ROE和ROA大幅度下降，總資產(chǎn)報(bào)酬率也在下降，投入資本的回報(bào)率由2007年的6.89下降到3.21，同時(shí)，銷售毛利率、銷售凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率都低于行業(yè)平均值。相反，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比重整體是上升的，這表明佳兆業(yè)的盈利能力在弱化。

（5）收益質(zhì)量分析。該集團(tuán)主要的利潤(rùn)來源于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，公司承擔(dān)的稅費(fèi)占利潤(rùn)總額的40%左右，公司承擔(dān)著較大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)論及啟示

通過上述分析可以看出，佳兆業(yè)的資金大多來源于舉債，資產(chǎn)主要是存貨，存貨變現(xiàn)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，該集團(tuán)必然存在短期流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期債務(wù)到期償還的壓力，加之佳兆業(yè)主席鄭英東辭職，引發(fā)的一系列問題比如交叉?zhèn)鶆?wù)違約、房源被鎖，嚴(yán)重影響佳兆業(yè)的銷售，使得公司資金鏈更加緊張，瀕臨斷裂的邊緣。解決佳兆業(yè)的困境，可以從以下幾方面入手：

（一）提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力與盈利能力

應(yīng)提高企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率，加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，提高資產(chǎn)的利用效率。這樣可以提高利潤(rùn)增長(zhǎng)，增加企業(yè)可用的營(yíng)運(yùn)資金，從而緩解企業(yè)資金緊缺的困境。其他房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)吸取教訓(xùn)，引以為戒。

（二）降低資產(chǎn)負(fù)債率迫在眉睫

資產(chǎn)負(fù)債率過高，回籠資金很慢，很容易使公司面臨資金斷裂的危險(xiǎn)，從以上分析可以看出，佳兆業(yè)該問題由來已久，所以公司應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看待問題，不能只關(guān)注眼前。

（三）融資創(chuàng)新

目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最關(guān)鍵問題是融資，由于銀行緊縮銀根使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加困難。所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)創(chuàng)新融資方法，在銀行緊縮銀根時(shí)，廣大中小房地產(chǎn)開發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)的融資。第一是信托業(yè)的發(fā)展，第二是購(gòu)房者的預(yù)付款，第三是公司上市。

（四）解決審計(jì)機(jī)構(gòu)提出來的問題刻不容緩

該公司2014年年報(bào)至今未公布，注冊(cè)會(huì)計(jì)師表示是因?yàn)閷?duì)報(bào)表存在質(zhì)疑，不出具無保留的審計(jì)意見，在2014年年報(bào)沒有報(bào)出來之前，大家對(duì)佳兆業(yè)心存疑慮和猜測(cè)，大眾和投資者對(duì)其慢慢地失去了信心。所以，上市公司應(yīng)該正確對(duì)待會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)報(bào)表的質(zhì)疑，積極應(yīng)對(duì)和改進(jìn)。X

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