論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制

郭飛

摘要：新中國(guó)成立以來(lái)，隨著人口的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越大，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著許多發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)決策中犯了錯(cuò)誤，則會(huì)造成巨大的損失。因此，在計(jì)算各個(gè)方面的成本時(shí)，如果發(fā)生錯(cuò)誤，則必須及時(shí)糾正，并且可以在計(jì)劃范圍內(nèi)控制所需成本，以確保實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。 應(yīng)該 本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)以及管理控制對(duì)成本的影響，并介紹了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;全面成本管理;控制

在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越有競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)人員希望從中獲得更多利潤(rùn)。一方面，您需要增加當(dāng)前的銷(xiāo)售額，另一方面，您需要降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各種費(fèi)用，并指出您先前投資的回收成本。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從建設(shè)的早期階段到當(dāng)前項(xiàng)目的投資，保護(hù)原則將有助于降低當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)合理管理開(kāi)發(fā)成本，整個(gè)項(xiàng)目的當(dāng)前發(fā)展起著協(xié)同作用。根據(jù)迄今為止的相關(guān)研究，已采用以下方法來(lái)控制項(xiàng)目成本。

1 成本管理體系

為了實(shí)現(xiàn)詳細(xì)的成本控制，有必要建立一套完整的控制系統(tǒng)，加強(qiáng)控制。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公司，成本系統(tǒng)可以概括為三個(gè)方面。首先是改善成本管理流程和系統(tǒng)。二是積累每個(gè)控制點(diǎn)的分析內(nèi)容。第三，結(jié)合公司戰(zhàn)略方針，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理。

目標(biāo)成本管理系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)，后期成本評(píng)估系統(tǒng)和負(fù)責(zé)成本系統(tǒng)構(gòu)成了成本控制系統(tǒng)的系統(tǒng)過(guò)程。通過(guò)分析事件發(fā)生之前，之中和之后的反饋，并結(jié)合獎(jiǎng)懲機(jī)制，可以管理整個(gè)過(guò)程。在開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)鏈接中積累的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)是通過(guò)對(duì)每個(gè)過(guò)程進(jìn)行規(guī)范的完整管理和控制系統(tǒng)來(lái)完成的。從關(guān)鍵戰(zhàn)略角度實(shí)施企業(yè)成本優(yōu)化。例如，根據(jù)不同的客戶(hù)要求標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和戰(zhàn)略采購(gòu)。建立最基本的管理流程是管理級(jí)別上最基本的管理任務(wù)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本控制存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

在房地產(chǎn)公司的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)政部提供的財(cái)務(wù)報(bào)告為房地產(chǎn)公司做出科學(xué)合理的成本控制決策和審計(jì)行動(dòng)提供了特定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。然而，由于財(cái)務(wù)報(bào)告的延遲，公司需要開(kāi)發(fā)一些成本管理系統(tǒng)，這增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資成本，從而增加了房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我們嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.2 缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本

管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)水平。但是，此時(shí)，一些房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前還沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分的研究，也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段進(jìn)行具體的成本估算，因此他們盲目投資。同時(shí)，一些房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中高估或忽略了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。

2.3 缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有完善的成本管理體系，沒(méi)有執(zhí)行成本管理職責(zé)，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本管理的制度基礎(chǔ)，成本發(fā)展使從根本上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展變得困難。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制措施

3.1 科學(xué)調(diào)研、取得合理優(yōu)惠價(jià)位

由于缺乏合理有效的房地產(chǎn)管理體系，土地獲取方式存在很大的不合理性。而且，在市場(chǎng)水平上，一些土地資源成本低廉，并沒(méi)有形成絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其中許多土地與地方政府都有特定的個(gè)人關(guān)系。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵時(shí)期，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的科學(xué)知識(shí)來(lái)控制土地成本，也沒(méi)有采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)提高當(dāng)前公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我不能在此階段，開(kāi)發(fā)商除了在軍事和公共土地上使用土地資源外，其他土地也可能在使用招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌交易和其他形式的土地競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，商業(yè)房地產(chǎn)的售價(jià)主要包括土地成本，支持成本，開(kāi)發(fā)管理成本，銷(xiāo)售成本，建筑成本，財(cái)務(wù)成本，稅收和利潤(rùn)率。

3.2 合理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、減少成本投入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的關(guān)鍵是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于高質(zhì)量的地面資源。只有始終尋找最佳位置，才能促進(jìn)當(dāng)前項(xiàng)目的綜合利用并降低投資成本，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比例。它包括以下幾個(gè)方面：

3.2.1 自然環(huán)境方面

當(dāng)開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，除了參考周?chē)呐馁u(mài)地點(diǎn)外，最重要的是土地附屬公司的價(jià)值。例如，當(dāng)河南省鄭州市的一名開(kāi)發(fā)商查尋鄭東新區(qū)的來(lái)歷時(shí)，首先感覺(jué)到地理位置優(yōu)越，而且配套設(shè)施也很齊全。在項(xiàng)目評(píng)估期間，附近發(fā)現(xiàn)了許多污染源。 大量的潛在價(jià)值是一個(gè)嚴(yán)重的威脅。畢竟，開(kāi)發(fā)人員需要與社區(qū)打交道，因此開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)較高且銷(xiāo)售不佳。因此，根據(jù)這種典型的選址案例，項(xiàng)目的地理位置將對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生非常重要的影響。

3.2.2 社會(huì)環(huán)境方面

目前，老城區(qū)有許多重建項(xiàng)目。其中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中最重要的問(wèn)題是拆卸問(wèn)題?？傮w因素使開(kāi)發(fā)人員無(wú)法按照原始計(jì)劃執(zhí)行拆除工作，從而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)行。由于開(kāi)始施工，大片土地將處于閑置狀態(tài)，閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，因此政府將暫時(shí)恢復(fù)土地并增加土地成本。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要對(duì)項(xiàng)目調(diào)查的各個(gè)要素進(jìn)行全面審查，并對(duì)項(xiàng)目的當(dāng)前綜合方面進(jìn)行明確審查。此外，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，政策會(huì)根據(jù)國(guó)家/地區(qū)的宏觀指令，銀行業(yè)務(wù)，稅收等方面的政策變化以及地方政府的收費(fèi)而發(fā)生變化。因此，在全面控制項(xiàng)目成本的同時(shí)，有必要對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低當(dāng)前成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合效益。

3.3 不斷完善項(xiàng)目成本控制的流程

項(xiàng)目成本管理過(guò)程應(yīng)賦予每個(gè)部門(mén)更多的權(quán)限并完全控制其某些職責(zé)。這樣可以減少總體管理流程，提高每個(gè)職能部門(mén)的工作效率。項(xiàng)目成本管理過(guò)程應(yīng)采用必要的監(jiān)督機(jī)制，以避免使整個(gè)管理過(guò)程正式化。改善項(xiàng)目成本管理過(guò)程的過(guò)程應(yīng)引用輪換制度，以便由每個(gè)部門(mén)的每個(gè)人來(lái)執(zhí)行和監(jiān)視管理過(guò)程。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，有許多方法可以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，并且相關(guān)內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜。實(shí)際工作必須結(jié)合實(shí)際的施工環(huán)境，注意各個(gè)環(huán)節(jié)的考慮，并將其用于科學(xué)的成本管理和控制。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制有效提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，合理化房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本，提高企業(yè)效率。

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