房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理與風(fēng)險控制

陶婷

摘要：二十一世紀以來中國經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，社會取得了巨大進步，與此同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營過程中，應(yīng)收賬款管理是一項非常重要的工作內(nèi)容，經(jīng)常會出現(xiàn)催款責(zé)任不清、應(yīng)收賬款規(guī)模過大等問題，從而導(dǎo)致出現(xiàn)死賬的狀況，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)工作者必須要深刻意識到這些問題的存在，并且運用法律途徑來解決問題，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的正常流動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理以及風(fēng)險控制進行了探討和研究，希望能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和運營提供一定的幫助和支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);應(yīng)收賬款管理;風(fēng)險控制;開展策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員必須要及時利用法律途徑展開維權(quán)，在整個企業(yè)內(nèi)部樹立期，完善的風(fēng)險意識，及時預(yù)防問題，發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，正確處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理中出現(xiàn)的阻礙，從而為房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展鋪平道路。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題

應(yīng)收賬款主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因提供勞務(wù)及銷售商品向接受勞務(wù)單位收取的款項，里面包含有各種類型的費用，例如商品費用，勞務(wù)費用，墊付費用，包裝費用，運輸費用等等，應(yīng)收賬款是新時代的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營交易模式，以信用手段為基礎(chǔ)，憑借雙方之間的溝通和交流來達成協(xié)議，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大生產(chǎn)能力和提高市場競爭力的重要措施，但是應(yīng)收賬款也是一柄雙刃劍，如果應(yīng)用不好會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來很大的經(jīng)濟風(fēng)險，進而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部催款、責(zé)任不清、死賬、壞賬頻頻發(fā)生[1]。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部部門之間催款責(zé)任不明確

近些年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的逐漸增大，應(yīng)收賬款出現(xiàn)的次數(shù)和頻率也越來越多，經(jīng)常會出現(xiàn)掛賬時間長，責(zé)任人不夠明確，催款部門界限不清等問題，這會導(dǎo)致應(yīng)收賬款收不回來，資金流出現(xiàn)斷裂，進而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運營造成很大的經(jīng)濟風(fēng)險[2]。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，此類問題尤為明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的龐大導(dǎo)致內(nèi)部部門數(shù)量激增部門之間的溝通和交流不夠密切，責(zé)任分工不明確，賬目催款責(zé)任混亂，有的應(yīng)收賬款沒有部門進行催款，而有的應(yīng)收賬款造成了多部門共同催款，人力資源分配非常不均勻，造成了資源浪費。同時，混亂不清的責(zé)任分配也會導(dǎo)致三角債等問題的出現(xiàn)，在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回流，必須要嚴格明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部部門催款責(zé)任。

（二）應(yīng)收賬款規(guī)模過大導(dǎo)致死賬和壞賬

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度中缺乏相應(yīng)的引導(dǎo)以及約束機制，定時導(dǎo)致一些不良房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為的出現(xiàn)，對于一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)收賬款，數(shù)額通常比較大，這非?？简灧康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層的長遠眼光，必須要綜合考慮各項影響因素，做好決策工作，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作方信譽不夠高，那么應(yīng)收賬款工作將會存在大量的私賬以及壞賬。造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)困難電視必須要采取有效措施，降低食量和壞賬金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售管理人員法律意識薄弱

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員組成中，工作者素質(zhì)參差不齊，有一些銷售管理人員的法律意識比較薄弱，在公司利益受損時，他們并不能夠充分利用法律武器維護自身的權(quán)益，沒有意識到購貨方?jīng)]有在合同期限內(nèi)履行義務(wù)是一種違法行為，除此之外，由于訴訟成本以及一些地方的不良風(fēng)氣影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寧愿承擔(dān)壞賬的風(fēng)險，也不愿意提起法律訴訟，這就加劇了應(yīng)收賬款的風(fēng)險問題，造成一種惡性循環(huán)[3]。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開展長期合作，放低了催款的姿態(tài)，從而助長了惡性勢力。以上種種行為都會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)收賬款工作方面處于一種弱勢地位，造成大規(guī)模的資金浪費，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運營風(fēng)險，甚至?xí)械归]危險發(fā)生，因此，必須要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部銷售人員的法律意識，提高綜合素質(zhì)。

（四）風(fēng)險意識和防范意識比較薄弱

隨著我國市場經(jīng)濟規(guī)模發(fā)展的不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中所面臨的機遇和挑戰(zhàn)也越來越多，并且不可避免的存在風(fēng)險，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的管理工作的思維比較僵化，沒有跟上時代的發(fā)展，同時面對激烈的市場競爭存在盲目跟風(fēng)和胡亂投資的狀況，企圖通過賒賬方式提高市場占有率，過于關(guān)注市場份額，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的利益追求，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流斷裂的情況[4]。因此，風(fēng)險意識薄弱和防范意識薄弱仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題，一旦面臨金融風(fēng)暴，將會造成難以想象的后果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險控制以及防范措施

應(yīng)收賬款管理是一項非常復(fù)雜的工作內(nèi)容，里面包含有很多需要考慮的因素，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的多個部門，因此必須要有良好的部門配合與交流，共同保障應(yīng)收賬款工作的順利開展。本文針對應(yīng)收賬款管理的風(fēng)險控制提出了以下幾條應(yīng)對措施：

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

人才對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)收賬款管理工作中，要充分意識到人才的基礎(chǔ)性意義，加強內(nèi)部培訓(xùn)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工設(shè)定相應(yīng)的培訓(xùn)課程，同時定期開展討論研討會，開展一些市場前景分析講座和經(jīng)營管理交流會，提升管理人員的市場風(fēng)險意識，在宏觀角度上看待問題和思考問題，加強對于問題的防范[5]。同時，這部分工作人員也能夠及時向公司提出意見和建議，完善當前階段的公司市場戰(zhàn)略，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇更好的發(fā)展路徑，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款過多的風(fēng)險。

（二）構(gòu)建科學(xué)合理的應(yīng)收賬款內(nèi)部控制體系

要不斷健全和完善賬款內(nèi)部控制體系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理人員要樹立現(xiàn)代化的工作意識，跟上時代的步伐，學(xué)習(xí)新型的管理觀念，綜合考慮各項應(yīng)收賬款影響因素，并且取得一個平衡點，要善于總結(jié)經(jīng)驗，善于學(xué)習(xí)經(jīng)驗，同時考慮到公司的實際發(fā)展狀況，形成一套獨有的科學(xué)的，易于操作的控制體系，將財務(wù)分析、系統(tǒng)優(yōu)化工作安排到位。要明確工作人員的責(zé)任，從而增加工作人員的責(zé)任意識。其次，在控制體系設(shè)定方面，必須要充分遵循以人為本的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層要注重與基層員工的溝通和交流，了解員工的工作難點，并且進行相應(yīng)的優(yōu)化，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立和諧的工作氛圍，保障相關(guān)工作負責(zé)人更加認真仔細的完成工作。最后，要加強應(yīng)收賬款內(nèi)部控制體系的審查和考核，定期對每位工作人員的表現(xiàn)進行評分，嚴格落實獎勵制度和懲罰制度。