房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃

展豪杰

摘要：伴隨營改增新政策的大力推進(jìn)與有效實(shí)施，國內(nèi)各個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理都受到了一定的影響，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營管理以及財(cái)務(wù)管理工作受到一定的沖擊且面臨著巨大的挑戰(zhàn)，因此針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃管理工作進(jìn)行深入系統(tǒng)分析，具有重要的理論與實(shí)踐意義。基于此，本研究在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性與重要性的基礎(chǔ)上，深度挖掘該行業(yè)內(nèi)企業(yè)中在稅收籌劃工作中所存在的問題與缺陷，并有針對(duì)性的采取高效的措施進(jìn)行調(diào)整沒改善，力求為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理決策提供理論借鑒與實(shí)踐指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);企業(yè)管理;稅收籌劃

為了簡化企業(yè)重復(fù)納稅的流程、降低重復(fù)征稅的風(fēng)險(xiǎn)以及減少企業(yè)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，相關(guān)部門采取營業(yè)稅改增值稅的政策。這一新政策在試點(diǎn)實(shí)施之后目前已經(jīng)在全國范圍內(nèi)各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行實(shí)施與推進(jìn)，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理工作。該政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理工作帶來了前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)跟隨營改增政策的實(shí)施對(duì)組織內(nèi)部的稅收籌劃工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與完善，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理，保證企業(yè)的可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的原因分析

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，其直接影響到社會(huì)公眾的房產(chǎn)利益與居住條件。但由于該行業(yè)涉及的資金額度較大，向政府部門所繳納的稅款額度也較高，進(jìn)而為地方的公共基礎(chǔ)建設(shè)以及政府的運(yùn)營管理提供了支持。值得關(guān)注的是，以往的稅收政策存在諸多的弊端，比如可能會(huì)存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面臨著巨大的稅收負(fù)擔(dān)。為此，國家相關(guān)管理部門在綜合考量以后，實(shí)施營業(yè)稅買增值稅的稅收政策以求得以解決上述問題。這一稅收策略的調(diào)整為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)在保持正常經(jīng)營管理的基礎(chǔ)上降低稅收負(fù)擔(dān)與運(yùn)營成本創(chuàng)造了契機(jī)。

二、阻滯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的障礙分析

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)營改增政策內(nèi)容以及對(duì)稅收管理的認(rèn)識(shí)并不充分。自2016年開始至今營業(yè)稅改增值稅這一政策的實(shí)施只有短短的三年時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收管理的過程中，跟隨營改增政策進(jìn)行內(nèi)部管理調(diào)整的步伐較慢，甚至對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理工作帶來了很多無形的壓力。這主要是源于企業(yè)內(nèi)部稅收管理工作人員對(duì)新政策的內(nèi)容以及稅收管理工作的認(rèn)識(shí)并不深入也不全面。這一問題為嚴(yán)重阻礙企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作甚至?xí)斐梢欢ǖ亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)。

接著，隨著營改增政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資金受限的難題。營業(yè)稅改增值稅這一新政策的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，面臨著經(jīng)營成本增加的問題。究其原因。一直以來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)因國家宏觀層面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控而存在資金短缺融資不足的問題。因此，總體來講，新政策的實(shí)施再次對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理帶來了一定的沖擊與壓力并使企業(yè)面臨著資金流轉(zhuǎn)不足的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)璧K房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性穩(wěn)定運(yùn)營。

然后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營管理成本普遍較高且難以壓縮，給企業(yè)造成巨大的成本負(fù)擔(dān)。營業(yè)稅改增值稅最新政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理成本以及稅務(wù)管理工作帶來了極大的壓力與挑戰(zhàn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中所涉及的原材料購買對(duì)象存在經(jīng)營規(guī)模較小的經(jīng)營者，將會(huì)存在稅收抵扣的困難。這一環(huán)節(jié)最終造成的結(jié)果是，并沒有降低稅收負(fù)擔(dān)，而且還有可能出現(xiàn)增加繳稅的現(xiàn)象等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及到的人工費(fèi)用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可能無法進(jìn)行專票的抵扣。同時(shí)，增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證需要經(jīng)歷180天的認(rèn)證后才能夠得以抵扣。而在此過程中，如果出現(xiàn)發(fā)票管理不當(dāng)，無法進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證或者是出現(xiàn)用票抵扣滯后延誤的情況，將會(huì)導(dǎo)致一系列的稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來講，營增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理帶來了一系列的運(yùn)營管理成本。

最后，源于營改增這一新政策的實(shí)施時(shí)間不長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有建立完善與之相匹配的財(cái)稅監(jiān)督管理機(jī)制，且財(cái)務(wù)部門的專業(yè)人才對(duì)這一政策法規(guī)的細(xì)分內(nèi)容沒有全面及時(shí)地掌握。這種情況下，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作以及稅收籌劃工作可能存在一定程度的盲目性，甚至不科學(xué)性，最終可能無法實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅改增值稅這一新政策相匹配的稅務(wù)籌劃，且存在一系列潛在的稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行有效稅收籌劃

第一，針對(duì)營改增新政策內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織內(nèi)部管理進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與改革，提升政策的適應(yīng)性與匹配性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織內(nèi)部應(yīng)當(dāng)盡可能地迎合營業(yè)稅改增值稅這一新政策的相關(guān)內(nèi)容以及要求，并在此基礎(chǔ)上完善與升級(jí)自身企業(yè)的稅務(wù)管理系統(tǒng)與制度規(guī)定。在房地產(chǎn)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)階段所形成的費(fèi)用支出，盡可能以增值稅專用發(fā)票的形式開具。而且，在企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理體系實(shí)現(xiàn)營改增之后，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理專業(yè)人才的專業(yè)性以及稅務(wù)意識(shí)。為此，企業(yè)可以通過定期培訓(xùn)的方式要求財(cái)務(wù)管理人員對(duì)營改增政策內(nèi)部以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)知識(shí)進(jìn)行集中深入的學(xué)習(xí)，其中，包括相關(guān)的法律規(guī)定、計(jì)稅的方法以及發(fā)票管理等內(nèi)容。其中，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)發(fā)票管理工作的科學(xué)性，并保證財(cái)務(wù)工作人員完全熟練掌握各項(xiàng)稅務(wù)處理的工作。并在此基礎(chǔ)上，企業(yè)強(qiáng)化組織內(nèi)部稅務(wù)管理制度，尤其是針對(duì)按期申報(bào)稅款與繳納稅費(fèi)的內(nèi)容，也需要財(cái)務(wù)管理人員發(fā)票管理過程中進(jìn)行對(duì)發(fā)票進(jìn)行統(tǒng)一的專項(xiàng)管理，進(jìn)而保證對(duì)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的抵扣。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在強(qiáng)化稅務(wù)管理意識(shí)的同時(shí)，注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。通過完善內(nèi)部的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，在財(cái)務(wù)管理工作中有效識(shí)別潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行及時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)警。

第二，關(guān)于原材料供應(yīng)商的選擇與管理內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整與強(qiáng)化。具體來講，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的過程中對(duì)，原材料供應(yīng)商的甄選，要設(shè)定一定的門檻。一方面要保證企業(yè)能夠選擇的價(jià)格合理且符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的建筑施工原材料，進(jìn)而保障施工項(xiàng)目的質(zhì)量并建立有效的品牌效應(yīng);另一方面，也需要通過招標(biāo)的方式，對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的原材料供應(yīng)商進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，以避免為節(jié)約成本選擇個(gè)體供應(yīng)商，這樣既能夠保證企業(yè)選擇優(yōu)質(zhì)的原材料，又能夠?qū)崿F(xiàn)增值稅抵扣從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)策劃繳稅的方式，以求最大可能、最高限度地實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)抵扣。面對(duì)營業(yè)稅改增值稅政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要將增值稅繳納的權(quán)利與義務(wù)真正的與自身的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行融合，進(jìn)而保障企業(yè)內(nèi)部其他各項(xiàng)管理工作的有效開展。具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加強(qiáng)合同管理并按照合同的規(guī)定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行首付款項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，開展稅收稅費(fèi)抵扣業(yè)務(wù)工作內(nèi)容同時(shí)，企業(yè)需要對(duì)原材料供應(yīng)商所開具的發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)并及時(shí)要求其開具增值稅專用發(fā)票。在此過程中，嚴(yán)格審核并保障發(fā)票內(nèi)部相關(guān)信息與實(shí)際內(nèi)容相符，進(jìn)而有效防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與施工單位進(jìn)行及時(shí)有效的溝通，并且在項(xiàng)目工程驗(yàn)收之后對(duì)財(cái)務(wù)核算工作進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的管理，按照新政策的要求進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。總體來講，企業(yè)可以通過完善自身的事務(wù)管理工作，在相關(guān)法律規(guī)范范圍內(nèi)最大限度的進(jìn)行稅費(fèi)抵扣，進(jìn)而降低企業(yè)自身運(yùn)營成本，提升財(cái)務(wù)管理的科學(xué)有效性。

第四，在增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，提升財(cái)務(wù)專業(yè)人才掌握營改增新政策的業(yè)務(wù)能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一個(gè)科學(xué)系統(tǒng)、嚴(yán)格規(guī)范的稅務(wù)管理工作體系，并借此對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營情況進(jìn)行科學(xué)有效的稅務(wù)分析，繼而得出企業(yè)自身的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比，并將其與同行業(yè)內(nèi)規(guī)模相似房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況進(jìn)行比較，進(jìn)而反映自身經(jīng)營管理者弊端?；跀?shù)據(jù)反饋，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大力度實(shí)施營改增政策，并在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)實(shí)現(xiàn)合理籌劃，杜絕稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。值得關(guān)注的是，在票務(wù)管理工作中注重風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制。具體來講，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中所涉及到的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行科學(xué)的專項(xiàng)管理與嚴(yán)格審核。并針對(duì)虛假發(fā)票進(jìn)行及時(shí)處理，避免潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的同時(shí)，及時(shí)處理專項(xiàng)抵扣工作，以求盡可能降低運(yùn)營成本。

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