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    關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題的探討

    2020-03-31 03:09:13余麗秋
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2020年8期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題分析

    余麗秋

    摘要:國(guó)家制定土地增值稅清算的目的是為了更好的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管控,但是由于土地增值稅清算工作較為繁瑣,具有一定的難度,使得房地產(chǎn)企業(yè)的清算工作中存在一些問(wèn)題。因此,本文主要對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行概述,分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題,并探究出一些解決對(duì)策,希望為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅清算;問(wèn)題分析

    房地產(chǎn)企業(yè)主要從事建筑工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等工作內(nèi)容,以營(yíng)利為主要目的,進(jìn)行自主性的經(jīng)營(yíng)和核算,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地以及土地建筑等方面獲得的利益。現(xiàn)階段,國(guó)家稅務(wù)局頒布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算管理制度,為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的土地增值稅的清算相關(guān)內(nèi)容,并約束房地產(chǎn)企業(yè)的行為,讓清算工作變得合法性、準(zhǔn)確性。

    一、土地增值稅清算概述

    土地屬于不動(dòng)產(chǎn),土地增值稅是轉(zhuǎn)讓土地或土地上的建筑時(shí),獲得收入的納稅人,通過(guò)轉(zhuǎn)讓所獲得收入的相關(guān)貨幣收入、稅務(wù)收入以及其他收入等,減去法定扣除項(xiàng)目的金額,就是向國(guó)家繳納的增值額,土地增值稅=增值額×稅率。土地增值稅清算是納稅人在符合清算條件的基礎(chǔ)上,按照稅收相關(guān)法律法規(guī)等內(nèi)容,以及土地增值稅政策,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行稅款繳納的行為。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

    (一)土地使用權(quán)清算中的問(wèn)題

    隨著人口的持續(xù)增長(zhǎng),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。然而我國(guó)人口基數(shù)不斷增大,土地范圍是固定的,導(dǎo)致很多城市出現(xiàn)土地資源缺乏的情況,特別是一些一線城市,人口較多,對(duì)土地資源使用的影響更大。在這種情況下,政府相關(guān)部門(mén)為了規(guī)范土地資源的使用情況,以及房地產(chǎn)企業(yè)的行為,出臺(tái)關(guān)于土地管理方面的政策,從而保證土地資源使用的合理化。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》中的內(nèi)容,取得土地使用權(quán)所支付的金額需要進(jìn)行土地增值稅扣除和審核,然而一些房地產(chǎn)企業(yè)就學(xué)會(huì)鉆政策和法律的空子,所使用的土地并沒(méi)有辦理相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓手續(xù),導(dǎo)致最終清算時(shí)不計(jì)入在內(nèi)。同時(shí)還有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取更高的利益,推動(dòng)自身企業(yè)的發(fā)展,經(jīng)常采用一些違反法律的手段獲得土地資源。這些問(wèn)題的發(fā)生都會(huì)讓市場(chǎng)的正常發(fā)展受到影響,讓本應(yīng)納入清算的土地使用并沒(méi)有進(jìn)行有效清算。

    (二)建筑安裝工程清算中的問(wèn)題

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中建筑安裝工程清算過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,主要有以下幾方面:

    1.成本扣除

    房地產(chǎn)企業(yè)中建筑安裝中存在的土地增值稅清算主要表現(xiàn)在成本扣除上,盡管已經(jīng)到達(dá)清算條件,但是卻沒(méi)有完成結(jié)算審計(jì)工作,而且安裝包裝等工作在合同中的體現(xiàn)并不明確,后者其他工作已經(jīng)完成,只是沒(méi)有完成最終的清算工作。根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)工程出包相關(guān)政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)即便有建筑安裝費(fèi)用,但是沒(méi)有相關(guān)發(fā)票,就不會(huì)進(jìn)行成本扣除。

    2.成本證據(jù)

    在房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)參差不齊,而且財(cái)務(wù)審計(jì)水平也存在不同,企業(yè)內(nèi)部缺乏嚴(yán)格的管理控制制度和完善的核算歸集制度,對(duì)土地增值稅清算產(chǎn)生直接影響,區(qū)域稅務(wù)局會(huì)指定稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行詳細(xì)的審核,對(duì)建筑安裝工程在建筑過(guò)程中出示的成本證據(jù)進(jìn)行檢查和管理,成本證據(jù)包括合同和發(fā)票等內(nèi)容,按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》中的內(nèi)容,扣除項(xiàng)目金額中的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須是實(shí)際發(fā)生的,假如有一條內(nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定也沒(méi)有實(shí)際產(chǎn)生,就不會(huì)納入清算工作中。

    (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除中的問(wèn)題

    房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目需要消耗大量的時(shí)間,是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程,需要在工程建設(shè)之前提前預(yù)支大量的資金,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),常常采用銀行貸款的方式進(jìn)行籌資,然而國(guó)家的監(jiān)管力度逐漸加大,以及銀行相關(guān)制度也有改變,使得開(kāi)發(fā)商更多的使用聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式和房地產(chǎn)預(yù)售方式,委托經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行貸款。按照國(guó)家政策和相關(guān)法律,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題,一般體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出中,假如根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅⑶矣邢嚓P(guān)證明,可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除,但是不能超過(guò)銀行同類(lèi)同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算得出的金額。

    (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位中的問(wèn)題

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位中的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面中:

    1.產(chǎn)品價(jià)格低于市場(chǎng)同類(lèi)同期產(chǎn)品價(jià)格

    房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,很多常常會(huì)為了保證自身的利益,將產(chǎn)品以較低的價(jià)格賣(mài)給股東,這個(gè)價(jià)格必定低于市場(chǎng)同類(lèi)同期產(chǎn)品的價(jià)格,會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定性。在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的過(guò)程中是需要繳納一定的土地增值稅,假如按照市場(chǎng)同類(lèi)同期的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算,必定會(huì)不滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益,不被其所接受。因此,稅務(wù)監(jiān)察機(jī)構(gòu)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的這種行為進(jìn)行規(guī)范,一旦出現(xiàn)嚴(yán)格處罰。

    2.價(jià)格變動(dòng)和土地增值稅稅率之間存在的問(wèn)題

    房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,忽視和財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通,沒(méi)有根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況制定產(chǎn)品價(jià)格,只是考慮市場(chǎng)變化需求,以及同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格,沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)土地增值稅清算的重要性,導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)與實(shí)際土地增值稅的稅率之間存在偏差。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題的解決措施

    (一)加大土地使用權(quán)的管理力度

    為了避免出現(xiàn)上述土地使用權(quán)清算中的問(wèn)題,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部就需要建立完善的管理制度,加大對(duì)土地使用權(quán)的管理力度,嚴(yán)格按照國(guó)家下發(fā)的政策和相關(guān)制度,結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律以及企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況,規(guī)范獲得土地使用權(quán)的行為。另外,政府有關(guān)部門(mén)也要加大對(duì)這種行為的檢查和管理力度,一旦發(fā)現(xiàn)這種行為的出現(xiàn),必須進(jìn)行嚴(yán)格的處罰,從而起到警示作用,端正房地產(chǎn)行業(yè)的行為操作。

    (二)加強(qiáng)成本管理

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),需要制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)制度,規(guī)范財(cái)務(wù)人員的行為,提高核算的準(zhǔn)確性,同時(shí)還可以建立完善的財(cái)務(wù)審核制度,采用成本歸集的方式,加強(qiáng)成本管理。另外,對(duì)于建筑安裝工程中出示成本證據(jù)的發(fā)票和合同等內(nèi)容,嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求進(jìn)行管理,嚴(yán)格進(jìn)行土地增值稅清算工作。

    (三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的管理

    房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要使用大量的資金,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款產(chǎn)生的利息問(wèn)題,稅務(wù)人員在進(jìn)行分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí),應(yīng)該根據(jù)實(shí)際工程項(xiàng)目的開(kāi)展情況,向銀行索要相關(guān)證明,從而扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的分?jǐn)傎M(fèi)用,減少土地增值稅清算中的資金數(shù)目。

    (四)根據(jù)市場(chǎng)變化,做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員水平不一,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格的制定不符合標(biāo)準(zhǔn),因此就可以招聘具備專(zhuān)業(yè)技能的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)格定位,根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況,以及實(shí)際建房產(chǎn)生的成本問(wèn)題,在了解各種稅收政策的基礎(chǔ)上,制定合理的價(jià)格,最大程度的減少稅費(fèi)的繳納,節(jié)約成本的投入,提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

    (五)完善信息交換制度

    從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度分析,需要及時(shí)了解國(guó)家相關(guān)政策和制度,因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)和當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的溝通和交流,方便及時(shí)了解國(guó)家下發(fā)的新政策,并做出相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)企業(yè)還要加強(qiáng)和內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的溝通,建立完善的信息交換制度,方便進(jìn)行信息交流,還能幫助稅務(wù)人員及時(shí)了解納稅人的相關(guān)信息,在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中,能夠考慮企業(yè)未來(lái)的發(fā)展,減少企業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    四、總結(jié)

    總而言之,現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快,國(guó)家也在不斷加大對(duì)土地增值稅的管控力度,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的要求越來(lái)越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)增值稅清算中存在的問(wèn)題,嚴(yán)格按照國(guó)家的政策制度和法律法規(guī),加大土地使用權(quán)的管理力度,加強(qiáng)成本管理和開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的管理,并根據(jù)市場(chǎng)變化,做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位,完善信息交換制度,從而提高清算工作的效率,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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