論我國居住權立法的必要性

楊慧

〔內(nèi)容提要〕 隨著我國城市化進程加快以及人口的急劇擴增，許多居民的住房需求無法保證，為了響應群眾呼聲，本次民法典物權編起草，無論是2018年的第一次審議稿，還是2019年4月的第二次審議稿，都對居住權這一制度進行了專章規(guī)定。盡管如此，民法學界對于居住權立法的必要性仍未達成一致結論，尚存爭議。本文圍繞這一熱點問題探究了我國是否有設置居住權的實際需要，并對我國居住權立法的必要性作出闡述。

〔關鍵詞〕 居住權 必要性 立法

一、居住權制度的立法背景

（一）域外淵源

居住權是居住權人對他人所有的房屋全部或者部分及其附屬設施享有占有使用的權利，起源于古羅馬，最早出現(xiàn)在羅馬的繼承制度中。羅馬人經(jīng)常以遺囑繼承的方式為需要他照顧的人（無獨立財產(chǎn)的老年配偶、被解放的奴隸、非正統(tǒng)必然繼承人）在房屋上設置居住權，使其生活獲得保障，而保留虛有權給其繼承人。在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復其完全的所有權，以此來保證財產(chǎn)的傳承。至優(yōu)士丁尼時期，居住權作為獨立物權形態(tài)出現(xiàn)，成為法定權利。

受羅馬法的影響，歐洲、美洲、非洲等諸多國家和地區(qū)也都在民法典中規(guī)定了居住權制度，如歐洲的《意大利民法典》《奧地利普通民法典》《瑞士民法典》等，美洲的《阿根廷共和國民法典》《智利共和國民法典》等，非洲的《埃及民法典》《阿爾及利亞民法典》等，這些國家的民法典大都揚棄的繼承居住權制度，使這一制度更加符合了當前社會的發(fā)展需要，擁有了更強的生命力，如《法國民法典》就對居住權的形式進行了擴充，通過自由約定讓其不只是作為身份權延伸而存在，功能也不復囿于保護弱者權益;《德國民法典》在本來的居住權制度之外又創(chuàng)新的規(guī)定了分時段居住制度，通過對居住權制度的進一步完善消解了對居住權制度的人為限制（弱者保障功能）等。

（二）我國居住權立法發(fā)展

我國的居住權制度最先提出是在2002年的物權法征求意見稿，意見稿用了8個條文對這一制度作了詳細規(guī)定。其后的《物權法（草案）》二審稿、三審稿、四審稿又進一步增加條文對之前的規(guī)定進行了完善。然而，關于到底要不要規(guī)定居住權，在學者間仍存在著較大爭議。法律委員會在對人大常委會寫的物權法草案修改情況匯報中提出了刪除這一章的建議，因此草案第六次審議稿刪除了居住權的相關規(guī)定，至最后《物權法》通過也沒有規(guī)定居住權。

值此民法典物權編起草之際，居住權規(guī)定與否又成為新一輪爭論的焦點。2018年物權編草案審議稿用了4條對居住權制度進行了專章規(guī)定。2019年4月的二次審議稿又在此基礎上進行細化，明確了居住權合同的內(nèi)容并表明居住權是無償設立的用益物權。

二、居住權立法的爭議

一直以來，關于居住權立法在學界就存在較大爭議。支持的學者如江平、曾大鵬、申衛(wèi)星、陳華彬等認為，居住權可以滿足人們的住房需求，使百姓“住有所居”、促進房屋利用、完善物權體系，且我國存在司法實踐經(jīng)驗，居住權立法有其存在的土壤。與此同時，反對的學者如梁慧星、房紹坤、陳信勇等則提出了以下理由，對居住權立法必要性進行了駁斥：一是日、韓等亞洲國家在借鑒歐洲國家民法時都沒有移植這一制度，鑒于地緣因素，我國也沒有規(guī)定的必要。二是域外對居住權作出規(guī)定的國家，民法典都立法較早，有些是基于男女不平等，女性沒有繼承權等原因，才規(guī)定了居住權以保障女性的權益。當今社會男女平等，這一制度顯然已經(jīng)沒有存在的空間。三是居住權的功能可以被其他救濟途徑完成，居住權立法成本過高，無需再多此一舉，對其進行規(guī)定。筆者認為，應結合我國當前的實際情況全面看待這些爭議，論證是否存在規(guī)定居住權的社會需求，繼而探討居住權立法的必要性。

三、我國居住權立法的必要性

（一）住房保障的需要

“不斷實現(xiàn)全體人民住有所居目標！”安居方能樂業(yè)，習總書記一直牽掛著百姓的住房問題。為了實現(xiàn)這一目標，我國目前已建立廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等多層次的保障性住房體系，這些政策在很大程度上緩解了居民的住房壓力。但是廉租房、公租房覆蓋群體較窄，主要面向低收入人群，許多居民不符合廉租房、公租房的申請條件，收入?yún)s又無法負擔經(jīng)濟適用房，從而陷入無房可住的境地。而且，經(jīng)濟適用房有時監(jiān)管不到位也會誘發(fā)權力尋租，導致無法實現(xiàn)住房保障的目的。因此，可以看出目前的住房保障體系無法完全的解決住房問題，亟待引入其他制度。

中國現(xiàn)在有近14億人口，實現(xiàn)“居者有其屋”是不現(xiàn)實的，因此可以轉換思路，把“居者有其屋”的目標變?yōu)椤白∮兴印薄Ｔ谶@一背景下，引入居住權制度就顯得十分可行。若規(guī)定居住權制度，便可以由國家保留房屋的所有權，權利人享有房屋的居住權，如此可在很大程度上避免房地產(chǎn)投機行為，實現(xiàn)住房保障目的。住房保障主要是為了保障居民有房可住，而不是為其增加財產(chǎn)。居住權人原則上只能占有、使用房屋，而不能轉讓、繼承、出租，這就防止了投機分子以此牟利，從而讓真正有需求的人有房可住，實現(xiàn)保障性房屋利用最大化。居住權制度與廉租房、公租房相比具有更強的穩(wěn)定性，可以滿足居民長期居住的需要;與經(jīng)濟適用房相比，又無需支付高額價款，沒有過高的負擔，實屬對住房保障體系的完善。

（二）保障老年人權益的需要

隨著人口老齡化時代的來臨，以房養(yǎng)老成了老年人最關心的現(xiàn)實問題。既有的以房養(yǎng)老模式，無論是反向抵押還是售后租回，都因為存在各種各樣的弊病而不符合現(xiàn)實社會的需要，實踐效果并不符合預期。如就反向抵押而言，由老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益，并按照約定條件領取相應養(yǎng)老金直至身故。由于養(yǎng)老金的多寡和房屋的價值掛鉤，因此這一模式只能在大城市推廣，而無小城市的生存空間。此外，房屋所有權最后要轉移給保險公司所有，這對那些想將財產(chǎn)留給子女的老人來說，也不是一個好的養(yǎng)老選擇。根據(jù)我國當前實際情況，老人普遍養(yǎng)老方式是用畢生的積蓄為孩子買房，而自己在合同中約定保留居住權，但現(xiàn)實情況是許多老年人連居住權都難以享有。當孩子將房屋賣給第三人時，老人只能基于債權請求賠償。如果將居住權物權化，居住權就有了對抗第三人的效力，老年人的居住權也就得到有效保障。可以說，在我國老齡化社會到來之際，在民法典物權編規(guī)定居住權制度，對于保障老年人的權益正是發(fā)揮著雪中送炭的作用。

（三）彌補租賃制度不足的需要

居住權與租賃權具有相似性，都是對他人房屋享有使用權，而且都有一定的對抗第三人的效力。因此，有學者認為居住權的功能完全可以用租賃權來替代，無須再多此一舉規(guī)定居住權制度。筆者認為，居住權有著租賃權無法替代的優(yōu)勢。一是居住權作為物權的一種表現(xiàn)形式，屬于支配權，而租賃權屬于債權。承租人對房屋的所有權優(yōu)先于出租人的租賃權，承租人利用房屋要征求出租人的同意，不能違背其意愿私自進行裝修、轉租。而在居住權存續(xù)期間，居住權人的權利甚至大于所有權人，具有很強的自主性。二是從實際情況來看，居住權的設定多是一方為另一方提供的扶助行為，許多居住權甚至無償設立，具有扶危濟困的性質(zhì)。與之相對應的是，要想取得租賃權則必須以支付租金為前提條件，是有償行為。從中可以發(fā)現(xiàn)，相對于租賃房屋，居住權人支付的費用通常較少，不會給居住權人添加過重的經(jīng)濟負擔。三是法律不對居住權的存續(xù)期限作過多限制，可以由當事人自由約定，甚至可以設定為居住權人終身，故而權利人可以對房屋進行必要修繕，并且能夠長遠、安穩(wěn)地享有這種改善利益。但在法條中，住房租賃期限被限制在了20年以內(nèi)。由于租房價格的不穩(wěn)定性，導致了社會上住房租賃期限通常約定在了1～3年之間，這種短期性租賃致使承租人沒有歸屬感，也不愿對改善生活環(huán)境過多投入，進而影響了生活質(zhì)量。綜上所述，居住權有著租賃權無法取代的優(yōu)勢，能夠和租賃權互為補充，給當事人保障自身住房權利帶來更多的選擇。

（四）居住權在不斷完善的過程中已經(jīng)有了新的生命力

大多數(shù)國家都將居住權列入到人役權之中。日本以其無“人役”習慣，而未規(guī)定人役權。沒有人役權的基礎，為防止加入居住權制度的物權體系不夠融洽，日本未將居住權制度入法。雖然我國和日本的歷史、文化背景相似，但不能以此來否認我國物權編規(guī)定居住權制度的可行性及必要性。隨著各國法律的不斷完善，許多國家對居住權的規(guī)定已經(jīng)逐漸褪去了人身的色彩，對是否可以處分或者利用也呈現(xiàn)出放松趨勢，“居住權有礙于經(jīng)濟流通”問題已基本上獲得解決。雖然我國沒有人役權制度，但是這并不影響居住權列入物權編，如俄羅斯聯(lián)邦民法典脫離了人役權的概念體系，單獨就家庭成員的居住權在物權法中作出規(guī)定，也并無水土不服。居住權的繼受并非原封不動的承襲他國已有的規(guī)定，而是揚棄的繼承，以期在現(xiàn)階段最大限度的發(fā)揮居住權的價值。因此，我國物權編單獨對居住權制度作出規(guī)定也并無不妥。

四、結語

2007年《物權法》并未規(guī)定居住權，致使許多實踐中出現(xiàn)的案件只能依靠相關司法解釋以及債權的有關規(guī)定來進行處理。然而，許多規(guī)定都僅是宣誓性的口號，實際應用空間不大，很難起到保障當事人權益的作用。居住權列入物權編，不僅能使其獲得對世效力，也豐富了物權的種類，使其更具有靈活適用性。有些學者認為，既然當年《物權法》立法時沒有規(guī)定居住權的必要，那么現(xiàn)在不對居住權進行規(guī)定也是符合道理的。也有些學者認為，之前沒有對居住權進行規(guī)定屬于立法失誤，現(xiàn)在進行補救也為時未晚。筆者認為，對這一問題不能片面的看待，現(xiàn)如今經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會保障問題愈發(fā)突出，在過去立法時也許居住權并沒有太多存在的必要，已有的合同法、婚姻法相關規(guī)定足以解決現(xiàn)實存在的問題。但在老齡化嚴重、住房保障問題日益嚴峻的今天，將居住權列入物權編對權利人進行保障是十分必要的。

（作者單位：黑龍江大學研究生院）

責任編輯：梁 欣