投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作難點(diǎn)及策略

【摘要】無論是資產(chǎn)減值的判定，還是資產(chǎn)減值的核算，都在財務(wù)核算的范疇，并在企業(yè)投資性房地產(chǎn)當(dāng)中扮演著十分重要的角色?，F(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值判定存在一定的問題，在諸多主客觀因素的影響下，價值判定工作面臨重重阻礙，致使投資房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作水平遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)?；诖耍恼侣氏确治隽送顿Y性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作中存在的問題，并提出了嘗試性的建議，希望為資產(chǎn)減值核算工作的順利開展提供有意義的借鑒。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) ?資產(chǎn)減值 ?實務(wù)操作

房地產(chǎn)與人民群眾的生產(chǎn)生活之間息息相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是占據(jù)極大的份額，地位至關(guān)重要。從企業(yè)自身角度而言，持有的投資性房地產(chǎn)價值會直接影響甚至左右利潤的核定，與企業(yè)資產(chǎn)之間有著極為密切的聯(lián)系。如今，新會計準(zhǔn)則的改革基本完成，并落實到生產(chǎn)生活的各個方面，這對企業(yè)的建設(shè)與發(fā)展提出了越來越高的要求。首先必須完成投資性房地產(chǎn)的單獨(dú)核算，并設(shè)立相應(yīng)的科目，準(zhǔn)確的完成價值估算。以數(shù)據(jù)的形態(tài)更加直觀的體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營狀況，準(zhǔn)確評估企業(yè)的資產(chǎn)價值，以便管理部門和企業(yè)高層人員更加直觀地掌握自身的盈利狀況，從而做出更加科學(xué)的經(jīng)營決策及發(fā)展戰(zhàn)略。

一、投資性房地產(chǎn)的概念與特征

投資性房地產(chǎn)同樣是指房地產(chǎn)，其目的不僅是獲得資金，也可能是獲得資本增值，或者是同時達(dá)成以上兩個目的。投資性房地產(chǎn)具備范圍寬泛、內(nèi)容繁瑣的特征，已經(jīng)出租的土地使用權(quán)或者已經(jīng)租出去的建筑物都在投資性房地產(chǎn)的所屬范圍內(nèi)。另外是已經(jīng)持有的土地，并在準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)同樣屬于投資性房地產(chǎn)。而對以上投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的核算就是指投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值核算，核算時不僅需要將其單獨(dú)列為一個科目，還要遵循獨(dú)立性的核算原則，確保其與國家規(guī)定相符。

投資性房地產(chǎn)的特征在多個方面都有所體現(xiàn)。首先是其目的，與其余的房地產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)并不是將出售作為唯一目的。事實上，此種類型的建筑物和土地不屬于投資性房地產(chǎn)，而是會計準(zhǔn)則定義的存貨，此種不動產(chǎn)最為鮮明的特征就是利用銷售差價來獲取利潤。其次，投資性房地產(chǎn)的使用周期較長，壽命遠(yuǎn)高于其他類型的房地產(chǎn)，無論是核算還是管理都要考慮到后續(xù)支出。最后，多數(shù)企業(yè)都是利用投資性房地產(chǎn)來實現(xiàn)提高資本的目標(biāo)，并獲得一定的租金。實際核算這部分資產(chǎn)時，必須關(guān)注到實質(zhì)內(nèi)容，以免流于形式，這也是會計準(zhǔn)則提出的直接要求。

二、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作中的難點(diǎn)

（一）難以確定資產(chǎn)組

不難發(fā)現(xiàn)，很多單項資產(chǎn)無法實現(xiàn)計提減值的目標(biāo)，這種情況下，應(yīng)將資產(chǎn)所述的資產(chǎn)組作為前提對計提進(jìn)行準(zhǔn)備，這也是落實會計準(zhǔn)則的重要體現(xiàn)。但是在實際操作中，資產(chǎn)組的推行面臨很大的問題，首先企業(yè)并未形成正確的認(rèn)知，無法理解資產(chǎn)組的意義，其分類目標(biāo)更是很難完成。一般情況下，財務(wù)人員只能以最簡單的方式完成單項資產(chǎn)處理，這是因為企業(yè)用了不同的方法對資產(chǎn)組進(jìn)行確定和劃分。致使企業(yè)財務(wù)人員無法順利完成計提資產(chǎn)減值的準(zhǔn)備，即便是勉強(qiáng)完成了準(zhǔn)備工作，也無法完成細(xì)節(jié)方面工作，例如計提比例和計提金額的確定等。企業(yè)的資產(chǎn)組確認(rèn)面臨重重阻礙，很難達(dá)成預(yù)期的目標(biāo)，這些也給投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值的實務(wù)操作帶來了負(fù)面影響。

（二）難以確定公允價值

會計準(zhǔn)則是判斷公允價值的前提，也是其必須遵循的原則。一般情況下，公允價值判斷會以銷售價格、市場價格和最佳信息為依據(jù)，對其進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。值得注意的是，選取的銷售價格必須是在公平的交易下實現(xiàn)，而市場價格則要以活躍的市場為前提。盡管公允價值判斷擁有多種多樣的方法，但是在實際操作過程中很難完成公允價值的獲得與判定。在不同的市場中，同類資產(chǎn)的特性有所不同，價格也存在較大的差異。另外，市場并不是以唯一的因素來衡量資產(chǎn)的價值，影響資產(chǎn)價值的因素相當(dāng)廣泛，企業(yè)難以完成類似資產(chǎn)的尋找。除此之外，在諸多主客觀因素的影響下，企業(yè)也不能單純地將合同約定的價格作為公允性，這是基于商務(wù)因素進(jìn)行的考慮。相對于其他機(jī)構(gòu)而言，中介機(jī)構(gòu)擁有極強(qiáng)的專業(yè)性，但是中介機(jī)構(gòu)的鑒定需要付出一定的成本，尤其是在頻繁的鑒定后，評估成本大幅增加，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值的實務(wù)操作面臨極大的難度。

（三）難以確定商譽(yù)減值

與其他的資產(chǎn)減值不同，商譽(yù)無法形成獨(dú)立的現(xiàn)金流，這也是導(dǎo)致企業(yè)商譽(yù)難以確認(rèn)的直接因素，因此，企業(yè)的商譽(yù)減值測試也面臨諸多阻礙。實際測試商譽(yù)時，不僅要將各項因素結(jié)合在一起，還要做好資產(chǎn)、資產(chǎn)組的深度融合，共同為減值測試的順利開展而助力。簡單的說，商譽(yù)就是分?jǐn)偅窃谄髽I(yè)合并后，通過切實有效的方式分開商譽(yù)賬面減值，并將其與資產(chǎn)組融合在一起，但是此種方式存在一定的弊端，不僅操作難度較高，還存在諸多不確定性，所以說所屬資產(chǎn)組的認(rèn)定也會面臨一定的難題。如今，企業(yè)財務(wù)人員面對的重要問題之一就是如何實現(xiàn)商譽(yù)分配，確保其科學(xué)合理。這不僅要求企業(yè)財務(wù)人員具備極強(qiáng)的專業(yè)水平，還要擁有敏銳的洞察力和準(zhǔn)確的判斷力。但是不同的財務(wù)人員專業(yè)水平、操作經(jīng)驗及職業(yè)判斷力等均有所不同，所以說很難完成商譽(yù)減值的數(shù)額確定與對比。

三、解決投資性房地產(chǎn)核算減值困難的策略

（一）持續(xù)加大監(jiān)督力度，落實審計工作

只有將監(jiān)督與檢查工作落實到實處，才能降低問題和不良事件的發(fā)生概率，維護(hù)準(zhǔn)則的權(quán)威性與嚴(yán)肅性，最重要的是無論是企業(yè)還是個人，出現(xiàn)失誤后必須承擔(dān)責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的必須承擔(dān)法律責(zé)任。另外，監(jiān)管部門也要制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)口徑，共同完成監(jiān)管政策的制定與實行，形成合力，共同為各項準(zhǔn)則的實施與落實做好準(zhǔn)備。部分企業(yè)會通過隨意篡改數(shù)據(jù)的方式獲得不法利潤，這不僅會直接影響到企業(yè)的誠信，還會危害社會及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種情況下必須給予企業(yè)嚴(yán)重的警告和懲罰，使企業(yè)意識到錯誤的嚴(yán)重性。除此之外，還要強(qiáng)化并突出審計部門的作用，確保其以更加權(quán)威的力度完成會計報表的審計和評定。最重要的是，無論是審計企業(yè)的流動資產(chǎn)還是對其進(jìn)行監(jiān)督，都不可徇私舞弊，應(yīng)及時揭露人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，杜絕不良問題，規(guī)避風(fēng)險，為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作問題的改善奠定基礎(chǔ)。

（二）完善市場機(jī)制，優(yōu)化財會報表制度

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)減值的確認(rèn)具備實操性和導(dǎo)向性的特征，而計量范圍也不是憑空確定的，均需要以歷史的成本計量方式為核心。從而搭建更為公開、透明的市場機(jī)制，提升市場價格的準(zhǔn)確性，為企業(yè)提供更為便利的條件，確定資產(chǎn)公允價值，降低難度，以便企業(yè)更加充分的了解并熟悉公允價值。

而財會報表制度的優(yōu)化需要從數(shù)據(jù)著手，確保其合理、真實。最重要的是，絕不可出現(xiàn)漏項或虛報的問題。財務(wù)報表是否真實，會直接影響到企業(yè)決策的科學(xué)性。另外，企業(yè)管理層和投資者都是通過財務(wù)報表來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，重要性不言而喻，因此財務(wù)報表中的財務(wù)信息不僅要真實而且要可靠。實際制定發(fā)展戰(zhàn)略時，企業(yè)高層也要參考企業(yè)財務(wù)報表，而發(fā)展戰(zhàn)略不僅關(guān)系到企業(yè)未來的走向和格局，還會直接影響財務(wù)的個人事業(yè)，所以說財務(wù)報表有必要引起重視，并得到財務(wù)會計人員的重視。會計準(zhǔn)則并未就各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備做出明確的要求，計提程序和方法并也未進(jìn)行強(qiáng)制性的規(guī)定，只是對計提的結(jié)論進(jìn)行了披露。這要求企業(yè)以自身發(fā)展?fàn)顩r為切入點(diǎn)，選擇最合適的計提程序，確保計提方法與自身發(fā)展?fàn)顩r相符。因此針對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)減值及核算時，不僅要考慮到市場機(jī)制，還要優(yōu)化財務(wù)報表制度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部控制

越來越多的事實可以證明，內(nèi)部控制的作用相當(dāng)強(qiáng)大，從會計資料角度來說，不斷強(qiáng)化的內(nèi)部控制，不僅保障了會計資料的真實性與合法性，還可維護(hù)企業(yè)的財產(chǎn)安全。實際規(guī)范資產(chǎn)減值時，會計準(zhǔn)則才是最為正確的計量依據(jù)，但是，會計準(zhǔn)則也需要各個部門和細(xì)節(jié)的配合，例如內(nèi)部控制及治理結(jié)構(gòu)等。無論是資產(chǎn)管理還是資產(chǎn)價值評估，都是企業(yè)的重要組成部分，也是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值的重要內(nèi)容。通過內(nèi)部控制的強(qiáng)化，資產(chǎn)管理與資產(chǎn)價值估算水平都會得到質(zhì)的提升。企業(yè)必須認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，基于實際情況建立合適的內(nèi)部控制體系，做好資產(chǎn)減值管理，加強(qiáng)控制與制約，確保企業(yè)資產(chǎn)以更加直觀的方式體現(xiàn)出來。企業(yè)還要積極地學(xué)習(xí)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，落實會計準(zhǔn)則中的規(guī)定與要求，嚴(yán)格遵循各項標(biāo)準(zhǔn)測試經(jīng)營活動，決不可無忽略任何一項細(xì)節(jié)性的內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)問題必須第一時間上報并解決，為企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)提供必要的支持。

綜上所述，越來越多的企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，這給投資性房地產(chǎn)的價值評估與核定帶來了極大的難度。要想保障投資性房地產(chǎn)價值的準(zhǔn)確性，不僅要做好監(jiān)督與管理，強(qiáng)化監(jiān)管力度，還要做好市場機(jī)制與體制的優(yōu)化。從企業(yè)的內(nèi)部控制入手，為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的核算創(chuàng)造良好的內(nèi)外部環(huán)境。此外，從企業(yè)自身角度來說，各個部門之間應(yīng)深化溝通與交流，通力合作、相互協(xié)助，在互相配合的基礎(chǔ)上完成投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的評估，從而保障財務(wù)報表的完整性，共同克服投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作中的難題，也為企業(yè)的投資者與管理者提供更加真實的數(shù)據(jù)，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及決策的制定提供數(shù)據(jù)上的支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]杭燕萍.淺談資產(chǎn)減值會計存在的問題及對策[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，（20）：202.

[2]李星.資產(chǎn)減值準(zhǔn)則實務(wù)操作中可能存在的問題及對策[J].財會研究，2010，（20）：40-42.

[3]熊桃香.淺析新會計準(zhǔn)則下的資產(chǎn)減值會計的相關(guān)問題及對策[J].科技與生活，2010，（24）：165.

作者簡介：張海月，女， 學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：助理會計師，研究方向：金融管理與投資實務(wù)，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院在職人員高級課程研修班學(xué)員。