昆明市長租公寓市場發(fā)展與對策研究

王勇章

摘要：中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高和租購并舉制度的逐步實(shí)施，住房租賃市場欣欣向榮，長租公寓行業(yè)乘勢而起。近年來，昆明市房屋租賃市場鼓勵政策密集出臺，地方國企和私營企業(yè)開始布局長租公寓，但由于地處西南，經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，運(yùn)營模式還未成熟，市場中潛藏許多風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展面臨諸多困難。文章就昆明市長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，結(jié)合政策就昆明市長租公寓市場融資、監(jiān)管以及運(yùn)營效率等方面提出一點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;長租公寓;對策研究

長租公寓，又稱白領(lǐng)公寓，是一種新興的房地產(chǎn)行業(yè)，指公寓運(yùn)營企業(yè)以新建、購買或租賃的方式取得房屋之后，對其進(jìn)行裝修改造，并提供多樣化的社交場所和物業(yè)管理服務(wù)，吸引年輕租客入住的出租型公寓（出租時(shí)間一般在幾個月或一年以上）。近年來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)向“存量時(shí)代”，房屋租賃市場迎來持續(xù)增長，據(jù)《2018年輕人租房大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)到2023年，中國房屋租賃人口將達(dá)到2.48億人，中國或?qū)⒂瓉怼白夥繒r(shí)代”。昆明長租公寓發(fā)展略顯滯后，目前仍處于起步階段，面臨諸多困難亟須解決。

一、昆明市長租公寓市場概況

（一）昆明市長租公寓市場現(xiàn)狀

目前昆明有十多家長租公寓品牌，運(yùn)營模式主要有集中式和分散式兩種業(yè)態(tài)，集中式長租公寓是指公寓運(yùn)營方通過自建、收購或租賃的方式獲取樓房后，對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造，配套一定設(shè)施后出租的模式，而分散式長租公寓是指公寓運(yùn)營方從存量市場上取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后，統(tǒng)一出租管理的租賃公寓模式。在昆明主要的集中式長租公寓運(yùn)營商主要有昆明公租房公司旗下的“惠悅家”公寓、龍湖地產(chǎn)旗下“冠寓”公寓、Me+國際青年公寓和H公寓，其中房源儲備最多的是“惠悅家”品牌，僅前兩次供房數(shù)量就已超過千套。昆明的分散式長租公寓主要是美麗屋、檸檬公寓、以及一些中小型房屋中介公司的自創(chuàng)品牌。長租公寓主要集中在昆明市二環(huán)以內(nèi)，也有企業(yè)布局在鄰近寫字樓、地鐵站、商業(yè)區(qū)等人流較大、交通便利的區(qū)域，其房租價(jià)格受裝修程度和區(qū)位優(yōu)勢等影響，在600～3000元不等，出租率基本穩(wěn)定在80%～85%。

（二）昆明長租公寓市場發(fā)展前景

昆明市長租公寓發(fā)展雖處于起步階段，但市場發(fā)展具有光明前景。第一、市場潛在需求旺盛，2016年昆明市發(fā)布《昆明市新型城鎮(zhèn)化五年實(shí)施方案（2016～2020年）》提出截至2020年昆明全市人口將達(dá)到850萬，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到73%。第二、昆明市長租公寓市場尚未飽和，目前昆明市有十余家長租公寓品牌，但全國排名前十的長租公寓企業(yè)僅有兩家入駐昆明，排名前三十入駐昆明的也寥寥無幾，可見長租公寓市場仍有較大發(fā)展空間。第三、長租公寓模式符合現(xiàn)代消費(fèi)需求，相較于傳統(tǒng)租房模式，長租公寓能更有效地解決房東和租客之間信息不對稱的問題，必將帶來新一輪的消費(fèi)升級。第四、各種利好政策不斷，從2015年開始，國家開始大力支持房屋租賃市場，2016年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)要建立租購并舉的住房制度，2017年1月，云南省發(fā)布了《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，大力支持房屋租賃市場的發(fā)展，這些政策都對昆明市長租公寓市場的健康發(fā)展有著積極的意義。

二、昆明市長租公寓發(fā)展困境分析

（一）前期投入大，融資渠道少

長租公寓公司要想獲得較好的發(fā)展，規(guī)?；潜厝坏倪x擇，但前期承租、改造、宣傳等需要大量資金投入，融資成為長租公寓公司面臨的首要難題。銀行和金融機(jī)構(gòu)一般以不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押，而大多數(shù)長租公寓公司從存量市場上取得的只是房屋的租賃權(quán)而不是所有權(quán)，所以很少能以普通融資方式獲得資金。依靠風(fēng)險(xiǎn)投資基金是長租公寓行業(yè)目前最主要的一種獲取資金的方式，但獲得風(fēng)投基金需要很高的門檻和繁瑣的程序，而且一般融資成本也較高。昆明經(jīng)濟(jì)相對落后，融資環(huán)境也相對惡劣，許多長租公寓企業(yè)因缺乏資金不得不退出市場，這嚴(yán)重制約了昆明市長租公寓行業(yè)的發(fā)展。

（二）運(yùn)營利潤低，回收周期長

2018年5月25日，昆明市公租房公司推出的首批352套“惠客”公寓正式上線，短短20分鐘內(nèi)，352套房源預(yù)訂一空。但看似火熱的長租公寓市場背后卻是極低的運(yùn)營利潤，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長租公寓行業(yè)的租金回報(bào)率普遍在5%以下，僅靠租金難以維持收益，SOHO中國董事長潘石屹在一次談話中指出，若是靠貸款（4.9%的銀行利息）建房出租，長租公寓行業(yè)的回報(bào)率最高不超過1%。前期投入大而回報(bào)率低，這就需要企業(yè)能耐得住性子，但在成本回收期間往往有許多企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂或經(jīng)營不善等原因不得不退出市場，運(yùn)營利潤低，回收周期長是長租公寓行業(yè)面臨的又一大挑戰(zhàn)。

（三）行業(yè)競爭大，市場風(fēng)險(xiǎn)高

昆明市長租公寓市場處于起步階段，運(yùn)營模式不成熟，市場風(fēng)險(xiǎn)不斷。相比之下，傳統(tǒng)租房中介更為成熟，在房屋租賃市場上占據(jù)著較大份額，且不用承擔(dān)房屋的空置成本，與長租公寓之間存在著“零和博弈”，行業(yè)間競爭較為激烈。目前，許多長租公寓公司為了擴(kuò)張市場，鋌而走險(xiǎn)利用“租金貸”跑馬圈地?cái)U(kuò)大規(guī)模。截至目前，已經(jīng)有“鼎家”公寓、“寓見公寓”、“昊園恒業(yè)”等多家長租公寓公司被曝卷入“租金貸”。類似的問題在昆明也有發(fā)生，2018年12月18日，盤龍區(qū)市場監(jiān)管局發(fā)布消息“昆明眾客驛家公寓管理有限公司”疑似陷入“租金貸”。2019年2月19日，鳳凰網(wǎng)曝出在昆明也有長租公寓布局的品牌公司“美麗屋”因租金貸遭多人投訴。可見，昆明市長租公寓市場存在風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管需要不斷完善。

三、昆明市長租公寓市場可持續(xù)發(fā)展對策研究

（一）積極探索出路，拓寬融資途徑

對長租公寓行業(yè)來說，傳統(tǒng)融資方式難以滿足日益擴(kuò)大的融資需要，創(chuàng)新融資模式勢在必行。資產(chǎn)證券化是解決企業(yè)融資難的一大利器，通過資產(chǎn)證券化，長租公寓的存量資產(chǎn)將得到有效盤活。《2018政府工作報(bào)告》指出，要著力解決中小企業(yè)融資難，融資貴問題。2018年12月24日，平安不動產(chǎn)有限公司50億長租公寓REITs獲批，將建200萬間長租公寓。這是國內(nèi)首單合作型長租公寓儲架REITs（房地產(chǎn)信托基金）正式獲得通過。其實(shí)在2017年云南省就曾發(fā)布文件明確指出，要加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持發(fā)行住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，但這些政策在昆明目前還尚未有所突破。除了發(fā)行REITs，企業(yè)也可以根據(jù)自身實(shí)際情況打造租金證券化等融資平臺，發(fā)行相應(yīng)證券解決自身融資需求。

（二）加強(qiáng)自身監(jiān)管，降低杠桿比例

有些長租公寓公司因?yàn)榧庇诨厥粘杀?，片面追求利潤，無視相關(guān)法律法規(guī)，罔顧商業(yè)道德，使用廉價(jià)裝修，導(dǎo)致安全事故頻發(fā)，企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須加強(qiáng)自身監(jiān)管。近年來，“租金貸”一路聲名狼藉，其實(shí)“租金貸”并不是攔路虎，而是一把雙刃劍，用的好有利于企業(yè)發(fā)展，用的不好則容易造成巨大損失。由于目前缺乏有關(guān)“租金貸”的具體法律條目，所以其關(guān)鍵在于企業(yè)控制自身融資杠桿率的高低，如果盲目追求擴(kuò)大規(guī)模，無視過高的杠桿率，則企業(yè)資金鏈很容易斷裂導(dǎo)致“爆倉”，因涉及房東租客等多方利益，很容易成為社會不穩(wěn)定的因素。因此，長租公寓企業(yè)必須加強(qiáng)自身監(jiān)管，明確資金流向，降低融資杠桿，穩(wěn)中求進(jìn)謀發(fā)展。

（三）創(chuàng)新衍生服務(wù)，提高運(yùn)營效率

長租公寓的租金回報(bào)率較低，若單一依靠租金回流，則資金回收周期過長而且不利于長租公寓的創(chuàng)新升級，長租公寓運(yùn)營方應(yīng)挖掘租客衍生需求，提供諸如技能培訓(xùn)，創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等個性化服務(wù)，在滿足租客需求的同時(shí)，也能為自身創(chuàng)收，而且個性化服務(wù)能有效增強(qiáng)租客粘性，有助于品牌的推廣。此外，在信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)的今天，企業(yè)應(yīng)將云支付，APP等互聯(lián)網(wǎng)工具運(yùn)用到日常管理運(yùn)營中，既可以節(jié)約人力成本，又能提升運(yùn)營效率。

四、結(jié)論

安居樂業(yè)是中國人千百年來的夢想和追求，城鎮(zhèn)化和高昂的房價(jià)使租房成為剛需，長租公寓迎合了新時(shí)代房屋租賃市場的需要，也響應(yīng)了國家“租購并舉”的政策，擁有廣闊的發(fā)展前景。目前昆明市長租公寓市場尚處于起步階段，面對眼前的一些困境，企業(yè)不可盲目逐利，應(yīng)調(diào)整心態(tài)，在融資方式上主動出擊，加強(qiáng)自身監(jiān)管，在頂層設(shè)計(jì)下積極探索應(yīng)對之策。

參考文獻(xiàn)：

董希淼長租公寓亂象亟須整治[N]. 經(jīng)濟(jì)日報(bào)，2018-11-22.

（作者單位：昆明理工大學(xué)馬克思主義學(xué)院）