基于ISM的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險研究

[摘 要]我國房地產(chǎn)企業(yè)在其投資過程中會遇到諸多風(fēng)險，這些風(fēng)險的存在將威脅房地產(chǎn)企業(yè)投資及未來收益。因此，文章正是從這點出發(fā)，利用改進(jìn)模糊層次分析法對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)行評價，篩選出關(guān)鍵投資風(fēng)險因素，進(jìn)而以解釋結(jié)構(gòu)模型為工具，對關(guān)鍵投資風(fēng)險因素加以分析，最終形成了關(guān)鍵投資風(fēng)險因素的ISM模型。從理論上厘清關(guān)鍵投資風(fēng)險因素的相互關(guān)系，并根據(jù)模型解析，提出防范投資風(fēng)險的建議對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險;ISM模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.035

1 引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”及國家政策逐步落地，房地產(chǎn)銷售增速進(jìn)一步回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)沖高動能不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1月至10月回落0.3個百分點。然而在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中，不確定性較強(qiáng)，易受多種風(fēng)險因素的影響，導(dǎo)致投資失敗。因此，本文用ISM模型對影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的各個關(guān)鍵風(fēng)險因素進(jìn)行分析，建立解釋結(jié)構(gòu)模型，提出防范與控制投資風(fēng)險的對策，以降低風(fēng)險，減少投資損失，保障房地產(chǎn)企業(yè)投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險ISM分析

2.1 構(gòu)建關(guān)鍵風(fēng)險因素集

在對房地產(chǎn)企業(yè)投資實際情況的分析及相關(guān)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，收集影響其投資的41個風(fēng)險因素，通過問卷調(diào)查法和專家訪談法，將收集來的41個風(fēng)險篩選至20個，進(jìn)而通過利用改進(jìn)模糊層次分析法對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險因素進(jìn)行評價，篩選了綜合權(quán)重評價值大于4.0%的備選因素，得到影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵風(fēng)險因素，如表1所示。

2.3.2 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)上述分析可得房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險因素的遞階結(jié)構(gòu)模型圖，如圖1所示。

3 模型解析

通過ISM模型的分析以及房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險因素的遞階結(jié)構(gòu)模型圖（見圖1），筆者可以得到如下結(jié)論。

金融政策變化風(fēng)險是整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)，它影響著系統(tǒng)中的區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等要素，即系統(tǒng)中這些要素若要進(jìn)行改善，需要以金融政策變化風(fēng)險為先行;同時，金融政策變化風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險是相互作用的，這一點是符合實際情況的。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、市場供求風(fēng)險四者呈現(xiàn)遞階影響，即產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險影響著區(qū)域發(fā)展風(fēng)險，區(qū)域發(fā)展風(fēng)險影響著城市規(guī)劃風(fēng)險，城市規(guī)劃風(fēng)險在一定程度上會影響市場供求風(fēng)險，故產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險是其他三個風(fēng)險因素的基礎(chǔ)和根本。

市場供求風(fēng)險，根本原因是產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險，直接原因是城市規(guī)劃風(fēng)險;產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險不僅影響區(qū)域發(fā)展風(fēng)險，同時對住房制度改革風(fēng)險產(chǎn)生一定的影響作用;金融政策風(fēng)險和產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險的防范與控制，有助于降低區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。

4 防范房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的建議對策

根據(jù)上述對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險因素的ISM模型的解析可知，上述分析的七個風(fēng)險，即金融政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險，均為較高風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)投資的成敗起著關(guān)鍵性的作用，須對這些風(fēng)險進(jìn)行防范與控制。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投資實際情況，降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的最大化，提出防范投資風(fēng)險的建議對策。

4.1 把握政策變動，找準(zhǔn)投資方向

房地產(chǎn)企業(yè)投資者在進(jìn)行投資前，應(yīng)時刻關(guān)注國家和地方政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各項政策及其變動，把握政策的動態(tài)，對各項政策進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中降低和規(guī)避金融政策風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險和其他政治風(fēng)險，進(jìn)而有助于降低住房制度改革風(fēng)險和區(qū)域發(fā)展風(fēng)險，也有助于投資者找準(zhǔn)投資方向，調(diào)整投資政策。

4.2 開展財務(wù)分析，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

開展財務(wù)分析，利用財務(wù)報表對房地產(chǎn)企業(yè)即將投資的項目進(jìn)行分析，可用來判斷投資項目是否可行，也可同來預(yù)測企業(yè)未來的收益情況，進(jìn)行合理準(zhǔn)確的財務(wù)分析，有利于及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而有利于控制風(fēng)險;優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，采用多種融資模式，或者融資模式相互結(jié)合的方式，降低財務(wù)風(fēng)險。

4.3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)互相協(xié)調(diào)發(fā)展

市場供求風(fēng)險，直接原因是城市規(guī)劃風(fēng)險。首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)企業(yè)的投資與開發(fā)具有必要的管制作用，合理的城市規(guī)劃能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展;但在追求收益目標(biāo)的驅(qū)動下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過大投資，過度開發(fā)，影響市場供求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資和發(fā)展應(yīng)遵循國家的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”政策。同時，“供給側(cè)改革”可在房地產(chǎn)市場供求管理中起到一定的積極作用，故城市規(guī)劃與房地產(chǎn)投資開發(fā)互相協(xié)調(diào)發(fā)展，以有助于降低城市規(guī)劃風(fēng)險與市場供求風(fēng)險。

5 結(jié)論

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險在投資過程中真實存在，須對投資風(fēng)險進(jìn)行分析，采取措施進(jìn)行防范。本文采用ISM模型對房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵風(fēng)險因素進(jìn)行分析，根據(jù)模型解析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的七個關(guān)鍵風(fēng)險因素進(jìn)行防范與控制的建議對策，以便房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中對影響較高的這些投資風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和控制，降低投資風(fēng)險，提高投資的成功率，加大企業(yè)投資的安全性，進(jìn)而有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)效益和整體競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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