居民個人所得稅專項附加扣除房產(chǎn)出租問題納稅籌劃探討

陳 欣

(安徽工業(yè)經(jīng)濟職業(yè)技術(shù)學院 財經(jīng)學院，安徽 合肥 230051)

2019年1月1日施行《個人所得稅法》，標志著我國分類稅制向綜合與分類相結(jié)合的混合征收制的重大歷史轉(zhuǎn)變。我國將由原來以個人課稅制轉(zhuǎn)向以面向家庭綜合課稅制，從原來按月納稅轉(zhuǎn)為按年納稅。[1]2018年12月13日，國務(wù)院印發(fā)《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》(國發(fā)〔2018〕41號)，自2019年1月1日起施行。包括住房租金、住房貸款利息在內(nèi)的6項專項附加扣除問題，因承租人登記出租人個人信息引起出租人的集體焦慮，瞬間成為個人所得稅稅改熱點。文章僅對出租人為居民個人，通過網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查方式，提出納稅籌劃是解決居民個人房產(chǎn)出租問題路徑之一。

一、居民個人所得稅專項附加扣除房產(chǎn)出租登記隱憂

據(jù)中國經(jīng)濟趨勢研究院研究報告顯示，2018年我國居民家庭財富的構(gòu)成，房產(chǎn)凈值占家庭財富的比例接近七成，具體為全國房產(chǎn)凈值占家庭財富的66.35%，在城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭的人均財富中，房產(chǎn)凈值的比重分別為69.70%和51.34%。[2]網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，私人房產(chǎn)租賃市場91.57%的房源由居民個人提供。個人所得稅專項附加扣除中的住房租金扣除將使承租人獲得減稅收益，但從出租人角度看，因?qū)ｍ椄郊涌鄢畔㈥P(guān)聯(lián)性和隱私性等因素，必然導致出租人面臨以下兩難選擇問題。

1.房產(chǎn)出租收入被登記。根據(jù)《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》規(guī)定，承租人需提供出租人姓名、身份證件號碼、租賃房屋地址、不動產(chǎn)權(quán)證編號等。承租人出于減稅動機必然向出租人索取以上相關(guān)信息，若出租人非主觀因素直接提供給承租人，從而導致出租人的相關(guān)信息被登記。從稅收征收機關(guān)角度看，根據(jù)規(guī)定，納稅人有中國公民身份號碼的，以中國公民身份號碼為納稅人識別號。根據(jù)我國居民身份證號碼唯一性，通過數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)等手段很容易獲取出租人出租的房產(chǎn)數(shù)量、租金收入信息，從而為房產(chǎn)出租收入征收個人所得稅建立基礎(chǔ)信息來源。這種無意識的房產(chǎn)出租被登記行為終將導致出租人補繳稅款、罰金等問題出現(xiàn)。

2.主動登記房產(chǎn)出租信息多交稅。居民個人主動登記用于出租的房產(chǎn)信息，既是明確告知稅務(wù)機關(guān)自己取得了房產(chǎn)租金收入。按照個人所得稅法規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。意味自己需要多繳納稅款，增加稅負，降低個人收入。

二、居民個人所得稅專項附加扣除房產(chǎn)出租登記隱憂分析

1.居民信息數(shù)據(jù)管理水平不高?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)、人工智能、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實等技術(shù)推動著社會極速發(fā)展。居民個人信息是一種資產(chǎn)，將產(chǎn)生收益或損失。出租人需養(yǎng)成終身學習的習慣適用未來的變化，加強個人信息數(shù)據(jù)的管理和保護。出租人在向承租人提供個人姓名、身份證號碼、租賃房屋地址、不動產(chǎn)權(quán)等隱私信息數(shù)據(jù)時，如果意識到泄露該數(shù)據(jù)信息有可能給自己帶來不必要的風險，提前加以預防，就會減少或避免被登記的現(xiàn)象。

2.居民個人納稅籌劃水平有限。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，居民個人房產(chǎn)信息不管是主動登記還是被動登記，終將被稅務(wù)部門全部掌握?，F(xiàn)在只是分稅制和綜合稅制相結(jié)合的混合稅制的開始階段，未來綜合稅制將全面普及，隱藏個人房產(chǎn)信息終將不是辦法，如實申報才是正道。提高居民個人納稅籌劃水平才是降低稅負的根本解決辦法。

三、居民個人房產(chǎn)出租納稅籌劃改進建議

1.適時退出房產(chǎn)租賃市場，選擇房產(chǎn)投資增值市場。租價比是不動產(chǎn)(如房產(chǎn))投資收益最為敏感的判斷指標。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。以目前國內(nèi)情況來說，如果這個比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。[3]因城市差異、數(shù)據(jù)獲取等多種障礙限制，每座城市的租價比很難獲取。據(jù)專家研究表明，大部分城市租價比低于4.5%，特別是全國經(jīng)歷2016年房價暴漲后，租價比更低。另外，房產(chǎn)租賃需要裝修，這對出租人而言也是一筆不小的投入，同時，裝修后因使用的“臟亂差”會降低房屋未來售價。故退出房產(chǎn)租賃市場，空置房產(chǎn)，選擇房產(chǎn)投資增值市場。居民雖然減少了租金收入，但房產(chǎn)增值收益遠遠大于租金損失，同時也保護了房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息安全，總體來說利大于弊。

2.優(yōu)化客戶資源，加強居民房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)管理。若居民選擇繼續(xù)進行房屋租賃可對房屋承租客戶實行差異化市場策略，選擇部分具有提高出租人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)安全潛質(zhì)的客戶承租。如選擇低收入客戶承租，因承租人收入達不到個人所得稅規(guī)定的標準，承租人自己不登記出租人信息或要求承租人不登記出租人信息，但要注意防范租金收入風險；選擇高收入客戶承租，因承租人忽略個人所得稅專項扣除房產(chǎn)租金扣除收益，承租人不登記出租人信息；選擇企業(yè)(非個人獨資企業(yè)或合伙企業(yè))或其他組織客戶承租，因不繳納個人所得稅，避免出租人信息登記。選擇中等收入客戶承租，通過談判或略低的租金價格等方式，要求承租人不登記出租人信息，但要以租金收入個人所得稅收益大于降低的租金差為原則。居民個人也要加強日常工作生活中的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)管理水平，防止信息泄露增加稅負風險。

3.提高房產(chǎn)租金，轉(zhuǎn)嫁增加的個人所得稅稅負。出租人因房產(chǎn)信息被承租人登記加大了出租人房產(chǎn)租金收入的個人所得稅風險，可通過提高房產(chǎn)租金，轉(zhuǎn)嫁出租人增加的個人所得稅稅負給承租人方式解決。這是一種正常的市場行為，承租人一般也能理解。但需要注意的是個人所得稅按年匯算清繳，出租人最好請專業(yè)人員進行個人所得稅稅負測算租金最低提高額度，增加房產(chǎn)租賃市場競爭力。

4.委托或成立租賃企業(yè)管理，優(yōu)化資產(chǎn)配置。居民可把房產(chǎn)委托給專業(yè)房產(chǎn)租賃企業(yè)管理，由房產(chǎn)租賃企業(yè)負責出租管理，降低房產(chǎn)信息登記風險。若房產(chǎn)數(shù)量多，居民也可成立房產(chǎn)租賃企業(yè)管理個人房產(chǎn)出租，變更房產(chǎn)所有權(quán)至企業(yè)名下也是可選項。居民個人或家庭對包括房產(chǎn)在內(nèi)的家庭財富進行優(yōu)化配置是最優(yōu)方案，如處置部分房產(chǎn)進入購買金融產(chǎn)品，對其他行業(yè)進行股權(quán)或債權(quán)投資等。

四、結(jié)論

新一代信息技術(shù)革命助推稅務(wù)信息管理數(shù)字化，納稅籌劃是居民調(diào)節(jié)收入分配的途徑和手段，提高居民納稅籌劃水平是法治中國的現(xiàn)實體現(xiàn)。居民適時選擇納稅籌劃建議組合方能達到節(jié)稅目的。緊跟國家財稅政策，適時調(diào)整納稅籌劃規(guī)劃方能立足長遠。