淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中的特殊優(yōu)先債權(quán)的清償

宋 剛 鄧密友

北京市煒衡(重慶)律師事務(wù)所，重慶 401147

債務(wù)人企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂等原因造成不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，或者有明顯喪失清償能力可能的，經(jīng)被債權(quán)人申請(qǐng)或自行申請(qǐng)而進(jìn)入破產(chǎn)程序。有限的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)無(wú)法清償全部債務(wù)，為達(dá)到公平清理債權(quán)債務(wù)，保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益等目的，《企業(yè)破產(chǎn)法》按照債權(quán)清償?shù)捻樜粚⑵飘a(chǎn)債權(quán)分為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。根據(jù)《合同法》《物權(quán)法》《民法總則》等實(shí)體法的規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)程序尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，存在不同種類(lèi)優(yōu)先債權(quán)且各類(lèi)優(yōu)先債權(quán)之間存在利益沖突。特殊優(yōu)先債權(quán)包括被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)、購(gòu)房者債權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先債權(quán)，一般優(yōu)先債權(quán)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)、職工債權(quán)、稅款債權(quán)等?，F(xiàn)本文就上述特殊的優(yōu)先債權(quán)進(jìn)行分析如下：

一、被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)

征地拆遷系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中必不可少的步驟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷人的法律關(guān)系自簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同建立。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須與被拆遷人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》之后，方能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。拆遷補(bǔ)償安置分為房屋安置、貨幣安置，不論被拆遷人如何選擇，其均同屬一類(lèi)債權(quán)，不能因?yàn)檫x擇的安置方式不同而區(qū)別對(duì)待，應(yīng)當(dāng)公平對(duì)待處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中因經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂等原因進(jìn)入破產(chǎn)程序，被拆遷人應(yīng)按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》向管理人申報(bào)債權(quán)，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障被拆遷人的生存權(quán)利和公平清理債務(wù)，其拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)應(yīng)優(yōu)先于其他債權(quán)清償。理由如下：

第一，拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)屬于生存權(quán)，該破產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是通過(guò)拆除被拆遷人房屋后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，被拆遷人房屋被拆除后，如無(wú)法按照簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》獲得安置補(bǔ)償，將失去用于生存的居住房屋，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。

第二，被拆遷人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議明確約定以特定位置、面積、房號(hào)的房屋安置被拆遷人，其本質(zhì)就是一個(gè)特定房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，被拆遷人以其允許拆除現(xiàn)有房屋的形式支付房款，自被拆遷人房屋被拆除時(shí)，被拆遷人就履行了全部的合同義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，該部分財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不得用于集體清償債務(wù)。

第三，即使認(rèn)定該部分財(cái)產(chǎn)為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規(guī)定，被拆遷人有優(yōu)先取得安置房屋的權(quán)利。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中，被拆遷人的房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膫鶛?quán)也應(yīng)優(yōu)先受償。

二、購(gòu)房者債權(quán)

債務(wù)人企業(yè)在取得預(yù)售房許可后，甚至有些企業(yè)為回籠資金，在未取得預(yù)售房許可的情況下，就對(duì)內(nèi)、外銷(xiāo)售房屋，與購(gòu)房者或企業(yè)內(nèi)部員工簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《認(rèn)購(gòu)合同》，收取購(gòu)房者房屋價(jià)款或者認(rèn)購(gòu)金等款項(xiàng)，用于后續(xù)開(kāi)發(fā)與建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，若因資金鏈斷裂等原因進(jìn)入破產(chǎn)程序。此時(shí)，購(gòu)房者債權(quán)基于生存權(quán)需要及法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他債權(quán)受償；若管理人為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)增值和債權(quán)人整體利益最大化的需要而決定解除合同，收回房屋另行處置，由此對(duì)購(gòu)房者債權(quán)人造成的損失應(yīng)當(dāng)作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先獲得清償。

(一)已簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并已付清全部房款，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已為其辦理產(chǎn)權(quán)登記的購(gòu)房者。雙方主要的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，該購(gòu)房者已取得房屋所有權(quán)，合同所涉房屋非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，不得用于集體清償。

(二)已簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，且支付部分房款的購(gòu)房者。因債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序，無(wú)法按照合同約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)賦予購(gòu)房者選擇繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或者解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的權(quán)利，對(duì)于選擇繼續(xù)履行的，債務(wù)人及管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，由購(gòu)房者支付剩余房款，合同所涉房屋由購(gòu)房者所有，債務(wù)人企業(yè)為其辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)；對(duì)于選擇解除合同的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的規(guī)定處理，合同所涉房屋由債務(wù)人收回，屬債務(wù)人財(cái)產(chǎn)供集體清償，購(gòu)房者已支付的房款應(yīng)當(dāng)予以退還，且優(yōu)先于其他債權(quán)清償。

(三)企業(yè)未取得預(yù)售許可但對(duì)外銷(xiāo)售的房屋，僅簽訂《認(rèn)購(gòu)合同》支付認(rèn)購(gòu)款，但未簽《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的購(gòu)房者。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的規(guī)定》第二條的規(guī)定，企業(yè)未取得預(yù)售許可簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是在企業(yè)破產(chǎn)程序中，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、公平清償債務(wù)，不宜一刀切認(rèn)定合同無(wú)效。同樣，應(yīng)當(dāng)給予此類(lèi)購(gòu)房者自由選擇權(quán)，在企業(yè)取得預(yù)售許可后，決定是否繼續(xù)履行《認(rèn)購(gòu)合同》，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。對(duì)于選擇繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)按照約定的價(jià)格與債權(quán)人企業(yè)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并支付房款，待項(xiàng)目完工、房屋建成時(shí)交付購(gòu)房者并為其辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)；對(duì)于選擇不履行合同的，其簽訂《認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，所涉房屋應(yīng)由債務(wù)人收回并處置作集體清償，其已支付的認(rèn)購(gòu)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)退還，且優(yōu)先于其他債權(quán)清償。

三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先債權(quán)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常因其資金鏈斷裂無(wú)法支付施工單位工程款，施工單位因未收到工程款而停工，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中往往存在的是爛尾樓，而非竣工質(zhì)量合格的建筑物。根據(jù)《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但劣后于購(gòu)房者債權(quán)，屬法定優(yōu)先債權(quán)。

根據(jù)《合同法》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(二)》等法律法規(guī)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使存在以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一，依法享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體僅是與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程施工合同的承包人，而建設(shè)工程的勘察人、設(shè)計(jì)人、監(jiān)理人、實(shí)際施工人均不享有此項(xiàng)權(quán)利；且其享有優(yōu)先受償權(quán)限于其承建工程的價(jià)款。第二，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍依照國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定，住建部、財(cái)政部印發(fā)的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》將工程費(fèi)用項(xiàng)目按照構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金，即設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍。債務(wù)人企業(yè)逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金(包括停窩工損失)及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等均不具有優(yōu)先性，在破產(chǎn)程序中，認(rèn)定為普通債權(quán)為宜。第三，債權(quán)人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算六個(gè)月。工程價(jià)款按工程施工的進(jìn)度可分為已付款、進(jìn)度款和結(jié)算款，上述“應(yīng)當(dāng)給付的建設(shè)工程價(jià)款”應(yīng)為“結(jié)算款”，更有利于保護(hù)建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益。

因此，在破產(chǎn)案件中，因債務(wù)人企業(yè)資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，各個(gè)債權(quán)之間存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，故而破產(chǎn)案件中更加強(qiáng)調(diào)不同種類(lèi)債權(quán)之間的對(duì)抗性。在破產(chǎn)程序尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中，為破產(chǎn)程序順利推進(jìn)、公平清理債權(quán)債務(wù)，保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人合法權(quán)益，必須充分考慮各類(lèi)債權(quán)的性質(zhì)與清償順位，在法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人整體利益的最大化，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)秩序。