對(duì)“一房二賣”法律問(wèn)題的幾點(diǎn)探討

谷 洋

山東大學(xué)計(jì)算機(jī)學(xué)院，山東 青島 266000

一、“一房二賣”問(wèn)題的主要內(nèi)容

“一房二賣”的主要內(nèi)容就是將一處房產(chǎn)以不同時(shí)間簽訂不同的買賣合同銷售給兩個(gè)自然人或者企業(yè)法人，其主體標(biāo)的物是一套房產(chǎn)，而購(gòu)買者是兩個(gè)自然人或企業(yè)法人，兩個(gè)購(gòu)買方對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)都有著100%產(chǎn)權(quán)的訴求，那么就會(huì)導(dǎo)致其中一個(gè)購(gòu)買方無(wú)法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，使整個(gè)房屋買賣過(guò)程出現(xiàn)了合同欺詐的行為。賣方獲得了兩份房屋銷售收入，而其中一個(gè)買方的付出的資金卻無(wú)法買到相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致了其中一個(gè)購(gòu)買方成為了受害者。在我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》中規(guī)定了房屋的產(chǎn)權(quán)可以分割，但是分割的前提是購(gòu)買雙方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)分割比例達(dá)成一致。這就勢(shì)必會(huì)使賣方與買方所簽訂合同中有其中一方的合同必須做無(wú)效處理，否則房屋的產(chǎn)權(quán)將無(wú)法劃分。

二、“一房二賣”產(chǎn)生的不利影響

“一房二賣”問(wèn)題出現(xiàn)之后，對(duì)于買方和賣方都會(huì)造成不利的影響。首先，其中一個(gè)買方在付出了與房屋價(jià)值等值的資金之后，無(wú)法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買方的資金付出沒(méi)有換回應(yīng)得的標(biāo)的物。對(duì)于購(gòu)買方而言，付出了資金卻沒(méi)有買到相對(duì)應(yīng)的物品，購(gòu)買方的資金支出就失去了意義，購(gòu)買方的資金相當(dāng)于被賣方欺詐。而賣方將房屋賣給兩個(gè)自然人或者企業(yè)法人之后，收到了兩份和房屋價(jià)值相等的資金但是卻只能支付一套房屋，那么賣方的行為就涉嫌合同欺詐，不但違反了《合同法》，同時(shí)也違反了我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》。所以“一房二賣”對(duì)于賣方和買方都沒(méi)有任何的好處，房屋出賣方應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)則和誠(chéng)信原則將房屋以100%產(chǎn)權(quán)的方式賣與一方，房屋購(gòu)買方在購(gòu)買房屋之前也要對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，了解房屋的產(chǎn)權(quán)是否完全歸屬于賣方。如果房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，買方有權(quán)隨時(shí)終止交易。

三、“一房二賣”問(wèn)題的法理分析

(一)“一房二賣”違背了《合同法》原理

從“一房二賣”的問(wèn)題來(lái)看，“一房二賣”首先違反了《合同法》原理。雖然“一房二賣”的賣方將房屋賣出之后與兩個(gè)購(gòu)買方都簽訂了房屋買賣合同，從表面上看，簽訂的房屋買賣合同從簽約雙方和合同框架上是合理的，但是《合同法》中規(guī)定合同簽訂之后生效的前提是合同的簽訂雙方必須保證買賣行為的順利發(fā)生，同時(shí)還要保證合同雙方都能夠履行合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，特別是對(duì)于買方主張的房屋的100%產(chǎn)權(quán)，賣方應(yīng)當(dāng)予以支持和滿足。如果賣方不能夠按照買方的約定向買方提供房屋實(shí)體和房屋的100%產(chǎn)權(quán)，那么賣方與買方簽訂的合同視為無(wú)效。如果賣方與買方簽訂合同時(shí)間存在先后順序，那么則先簽訂合同的買方享有房屋的100%產(chǎn)權(quán)的分割權(quán)力，后簽訂房屋買賣合同的買方不享有房屋產(chǎn)權(quán)分割的權(quán)利。所以，從《合同法》的原理來(lái)看，“一房二賣”首先違背的就是《合同法》的相關(guān)規(guī)定，從《合同法》的角度來(lái)看可以判定其中一項(xiàng)合同無(wú)效。

(二)“一房二賣”與《物權(quán)法》相抵觸

我國(guó)從2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)行按比例的劃分，但前提是必須得到房屋產(chǎn)權(quán)所有方的同意以及買方的認(rèn)可之后，才能夠進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的劃分，如果房屋的買方主張享有房屋100%的產(chǎn)權(quán)，那么房屋的賣方就不能夠?qū)⒎课莸漠a(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，特別是不能夠?qū)⒁惶幏慨a(chǎn)同時(shí)賣給兩個(gè)購(gòu)買方?！段餀?quán)法》中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定主要目的就是為了規(guī)范房屋交易流程，避免“一房二賣”的問(wèn)題出現(xiàn)。對(duì)“一房二賣”的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定和闡述，只要按照《物權(quán)法》的規(guī)定，“一房二賣”的問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)。但是在實(shí)際的房屋買賣交易過(guò)程當(dāng)中，部分房屋出賣方無(wú)視《物權(quán)法》的規(guī)定，采取了分時(shí)簽合同的方式，和購(gòu)買方打時(shí)間差，將一處房屋先后賣予不同的買主獲取雙倍的房屋購(gòu)買資金，這種行為不但涉嫌合同欺詐，同時(shí)也違反了現(xiàn)行的《物權(quán)法》，受害的購(gòu)買方可以隨時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定向房屋出賣方提出索賠。

四、無(wú)法得到實(shí)體房屋的買受人如何保護(hù)自身合法權(quán)益

(一)向房屋出賣方追討已付房款

一旦發(fā)生了“一房二賣”的問(wèn)題，無(wú)法得到實(shí)體房屋的買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)的找到房屋出賣方，向房屋出賣方追討已付的房款，將二者簽訂的房屋買賣合同及時(shí)的進(jìn)行公證，并通過(guò)律師向房屋出賣方講清楚其違約情況和已經(jīng)出現(xiàn)的違反《合同法》的行為，迫使房屋出賣方及時(shí)的將購(gòu)買方已付的房款足額退還給購(gòu)買方。如果房屋出賣方拒不履行退款義務(wù)，同時(shí)也不能夠給予房屋購(gòu)買方實(shí)體房屋的交付和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，那么房屋買受人就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，同時(shí)將退還房款作為主要的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于合同簽訂完成之后，已經(jīng)交付房屋的首付款尚未付房屋余款的，買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)的終止合同交易，并且通過(guò)律師向房屋出賣方提出合同終止，及時(shí)的向房屋出賣方追討已付的房屋首付款。如房屋出賣方拒不履行責(zé)任，那么房屋買方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V房屋出賣方的欺詐行為。

(二)向房屋出賣方提起訴訟，索賠相關(guān)損失

如果房屋出賣方在合同簽訂過(guò)程當(dāng)中存在欺詐行為，并且屬于惡意欺詐的情況，那么房屋買售方應(yīng)當(dāng)按照所造成的損失向房屋出賣方提起訴訟，并就相關(guān)的損失提出索賠。對(duì)于大額的房產(chǎn)交易，房屋買受方可能存在為購(gòu)買房屋出現(xiàn)的民間借貸和銀行借貸，由于房屋出賣方不能夠及時(shí)的向買售方交付實(shí)體房屋并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房屋買受方在付出了大額資金的代價(jià)之后，無(wú)法獲得房屋的居住權(quán)和產(chǎn)權(quán)，由此造成房屋買受方民間借貸資金違約或銀行借貸資金違約以及因無(wú)法獲得房屋而發(fā)生的房屋租金等損失，都需要房屋出售方進(jìn)行賠償。面對(duì)這一問(wèn)題，買賣雙方應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行對(duì)話，房屋買受方應(yīng)要求房屋出賣方及時(shí)的退回已付房款，并且對(duì)相關(guān)的損失進(jìn)行賠償，如果房屋出售方拒不賠償也不履行賠償義務(wù)，那么房屋買受方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。

五、“一房二賣”問(wèn)題的法律應(yīng)對(duì)策略分析

(一)建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

之所以出現(xiàn)“一房二賣”的問(wèn)題，主要原因是房屋買受方在簽訂房屋買賣合同之前不能夠有效獲得房屋的產(chǎn)權(quán)信息，如果房屋出售方存在惡意隱瞞，那么房屋買受方難以通過(guò)正常的渠道獲知房屋的產(chǎn)權(quán)信息，這就給了房屋出售方以可乘之機(jī)。目前房屋出售過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)“一房二賣”的問(wèn)題，主要原因在于房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息沒(méi)有及時(shí)公開(kāi)，買賣雙方的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了“一房二賣”問(wèn)題的發(fā)生。為了有效解決這一問(wèn)題，建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是十分必要的。從目前我國(guó)《物權(quán)法》的實(shí)施來(lái)看，在《物權(quán)法》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在相關(guān)的規(guī)定，各地的房屋管理部門已經(jīng)開(kāi)始對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告的登記，有購(gòu)買意愿的買方可以通過(guò)查詢當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T的不動(dòng)產(chǎn)信息庫(kù)來(lái)獲知所想購(gòu)買的房屋是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛？同時(shí)在簽訂購(gòu)買合同之后，要及時(shí)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，提前鎖定房屋產(chǎn)權(quán)。

(二)規(guī)范房屋買賣流程

按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定以及不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，在房屋買賣過(guò)程當(dāng)中，買方應(yīng)先核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)信息確定產(chǎn)權(quán)信息無(wú)誤，然后按照雙方的約定簽訂房屋購(gòu)買合同，并向房屋出賣方預(yù)付房屋首付款或定金。合同簽訂之后，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，對(duì)房屋的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行預(yù)告登記，為后續(xù)的產(chǎn)權(quán)變更奠定基礎(chǔ)地同時(shí)，也通過(guò)公告的形式告知其他人該房屋的產(chǎn)權(quán)即將發(fā)生變更，不能夠再簽訂房屋買賣合同。

六、結(jié)論

通過(guò)本文的分析可知，在房屋買賣過(guò)程當(dāng)中“一房二賣”的問(wèn)題比較突出，“一房二賣”無(wú)論是對(duì)賣方還是對(duì)賣方都存在較大的傷害，特別是對(duì)買方非常不利。為了避免這一問(wèn)題的出現(xiàn)，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定操作，同時(shí)還要按照《物權(quán)法》的規(guī)定采取不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，在合同簽訂之后及時(shí)的將房屋的產(chǎn)權(quán)信息及即將發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的信息進(jìn)行公告，通過(guò)這些方法能夠最大程度的避免“一房二賣”的問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)降低房屋買賣雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地保證房屋買受人的利益。