我國物權法上小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬分析

姜 康

湖南大學法學院，湖南 長沙 410000

近年來，隨著人們的生活水平普遍提高，很多人都能擁有一臺屬于自己的車，但是隨之而來的是：小區(qū)的停車位已經(jīng)遠遠不能滿足停車需求，小區(qū)停車位歸屬問題的解決也迫在眉睫。通過對我國小區(qū)停車位的現(xiàn)狀分析以及在對我國立法中小區(qū)停車位權屬的界定研究以后，筆者認為歸屬權明確是交易的前提，也是解決問題的切入點，對小區(qū)停車位問題的解決，保證我國居民生活以及社會秩序的正常運行有重要意義。

一、停車位的概念及權屬類式

(一)停車位的概念

停車位顧名思義指的就是停車的場所，本文我們研究的是在住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位。而停車位的歸屬問題，就是小區(qū)停車位的所有權問題，由于我國的物權法并沒有對此作出非常明確的規(guī)定，由此在學術界、實務界引發(fā)了巨大的爭議。而在小區(qū)居民與開發(fā)商之間，大家又各執(zhí)一詞。要解決這一難題，首先就要理解透徹《物權法》上對于小區(qū)停車位的規(guī)定，小區(qū)的地面停車位和車庫停車位需要進行明確的區(qū)分。兩者之間是有區(qū)別的，地面上的停車位是不具備建筑的特點的，而它占用的土地面積使用費用也在小區(qū)的分攤整體中；而車庫停車位的開發(fā)成本很高，是具有獨立的空間的存放車輛的空間。

(二)停車位的權屬類式

建筑物的區(qū)分特點就是把居民住宅小區(qū)分為專有跟共有兩部分，專有的部分指的是可以具體劃分的那部分，而且可以使用獨立的建筑物，公用部分顧名思義也就是大家可以共同享有并使用的部分。相關的明文規(guī)定可以在小區(qū)開發(fā)商跟小區(qū)住宅居民的法律范圍內(nèi)對專有及共有部分進行一定的變動，如果想把停車位以專有進行處分的時候，必須在房產(chǎn)證中加以體現(xiàn)。共有的部分其實是屬于大家共同所有的，應按比例享有共有部分的使用權以及收益的權利。在相關的法規(guī)中法定的共有部分是不得設立為專有權的，否則會影響正常的生活。

二、我國物權法中關于車位歸屬規(guī)定中存在的問題

(一)《物權法》74條第一項

我國的法律法規(guī)中也有對于小區(qū)車位歸屬問題的規(guī)定，并且對于現(xiàn)階段的停車位問題有一定的緩解作用。我國的《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求。建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有?！钡?，由于《物權法》中對于停車位的歸屬權問題沒有明顯的界限，近年來各方面也對相關問題爭執(zhí)不下。而具體說明《物權法》中的不足之處，有以下幾點：在《物權法》第74條的條款規(guī)定中建筑的區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位應首先滿足業(yè)主的需求。該法律法規(guī)中的首先滿足業(yè)主需求，并不能代表優(yōu)先滿足業(yè)主需求。該規(guī)定中的細節(jié)過于概括，在實際操作過程中有選擇的困難。首先如果小區(qū)業(yè)主無力承擔車位的費用，業(yè)主優(yōu)先的權利就得不到實現(xiàn)，其次如果開發(fā)商哄抬車庫的價格，業(yè)主也會因為承擔不了巨額的費用，行使不了自己的合法權益。在這樣的前提下，我認為《物權法》對于小區(qū)車位的規(guī)定應該是業(yè)主在購買或者租賃的時候享有絕對的優(yōu)先權益，這樣的話，即使有業(yè)主以外的第三方出高價，開發(fā)商也不能擅自將車位、車庫的所有權轉讓給第三方。這樣既可以有效地避免炒車位、哄抬價格的現(xiàn)象，又可以保證小區(qū)的安全因素。

(二)《物權法》74條第二項

在《物權法》中74條第二項規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”我們分別分析一下該條規(guī)定中的限制性因素，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位”，不是“占用業(yè)主共有的道路或者其他的地方用于停放汽車的車位”。那么，建筑區(qū)劃內(nèi)，不是占用業(yè)主的道路或者其他場所的，才適用于該規(guī)定的歸屬[1]。這樣規(guī)定，在一定意義上是給予了業(yè)主或者開發(fā)商約定車位保留所有權的可能性。但是，這樣規(guī)定就會導致業(yè)主不能享有車位的所有權，車位的所有權屬于開發(fā)商，而業(yè)主如果對車位有需求，只能從開發(fā)商的手中購買或者租賃，如此一來，有可能使房價也有所上升。所以，在開發(fā)商與業(yè)主未對車位歸屬作出約定的時候，車位應當推定為業(yè)主所有。

(三)《物權法》74條第三項

《物權法》第74條第三項規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹谠撘?guī)定中，我們可以直觀地看出，因為地面停車場沒有相對的獨立性，它需要土地的占有，土地的占有權又是歸小區(qū)業(yè)主所有，地面停車場的權利也自然而然劃分為小區(qū)業(yè)主共同所有，而停車場是區(qū)分建筑物的附屬部分，所以所有權也應是業(yè)主共有的。我們再看規(guī)定：“業(yè)主共有的道路或者其他場地”這樣規(guī)定的意思很不清晰，其他場地的具體場地并沒有表述，容易引起誤解[2]。

三、完善物權法關于停車位權屬的建議

(一)通過立法規(guī)定開發(fā)商對停車位的數(shù)量負有法定義務

在經(jīng)濟利益的面前。如果沒有相關的法律法規(guī)的約束，開發(fā)商可以為了利益的最大化少建或者不建停車場，這樣對業(yè)主的日常生活增加了很多困擾，還有可能會引起多方的糾紛，很多不利于小區(qū)和諧的因素相繼出現(xiàn)，所以對于設立相關的法規(guī)是有必要的。參照國內(nèi)外相關經(jīng)驗，建議可以通過對小區(qū)設計的住戶數(shù)量與車位數(shù)量之間設定一定的比例作為硬性要求，確定開發(fā)商所應當建設開發(fā)的車位數(shù)量，這樣在一定程度上可以起到緩解車位緊張的作用。

(二)完善物權法中關于停車位的歸屬問題

關于歸屬問題，最重要的還是法律法規(guī)不夠完善，《物權法》中沒有對停車位的所有權作出明確的規(guī)定，共有的道路或其他場所，指的所有沒登記為專有部分的則為共有部分，而我們現(xiàn)在問題的重點就是，如何來區(qū)分專有部分的車位與共有部分的車位。我個人觀點認為如果停車位未經(jīng)登記不應作為專有部分，應作為共有的部分，在小區(qū)的停車位中，也應規(guī)定不允許業(yè)主以外的人獲得小區(qū)停車位的所有權。停車位附屬于小區(qū)房屋的單元中，不可以單獨的轉讓、出售，但是可以出租。如果小區(qū)的業(yè)主對停車位沒有所有權需求，可以通過租賃的方式，方便其他的居民使用[3]。

(三)對于開發(fā)商建設停車場給予獎勵

如果在法律法規(guī)中硬性規(guī)定開發(fā)商建立相應數(shù)量的停車場，雖然可以保證停車場的使用，但是若開發(fā)商無利可圖，就會怠于停車場的建造，對于業(yè)主也不是明智的選擇。所以，我認為應當在制度層面上鼓勵開發(fā)商建設停車場，例如：在開發(fā)商完成法定義務的停車位數(shù)量之后，允許開發(fā)商對超出法定數(shù)量的停車位進行買賣、租賃、參與小區(qū)物業(yè)、停車位的管理或由政府部門對完成法定義務的開發(fā)商提供適當?shù)难a貼。這樣既可以解決開發(fā)商的問題，也使小區(qū)業(yè)主的日常生活更加地便利，通過市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，使開發(fā)商以積極的態(tài)度去解決問題，實現(xiàn)一種開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主的利益雙贏，對于小區(qū)的和諧發(fā)展具有良好的促進作用。

四、總結語

綜上所述，我國的《物權法》對于小區(qū)停車位的歸屬問題上還不夠具體，在一些方面立法標準不夠清晰，容易給為利所圖的人鉆空子。為了不影響居民的正常生活，應對相關問題提出法律方面的對策，同時積極地解決問題，希望可以對于小區(qū)停車位的歸屬問題上做出一個相對明確的答案，這樣既可以減少各方的矛盾，也對小區(qū)居民的和諧穩(wěn)定生活有一定的良好意義。