城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制

馬逍男

【摘要】進(jìn)行合理的城市規(guī)劃是提高居民生活質(zhì)量的必要途徑，而城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的有效合作才能確保城市規(guī)劃工作的順利執(zhí)行和開展。短期出現(xiàn)過熱，長期出現(xiàn)延遲這是目前城市發(fā)展出現(xiàn)的問題，其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間沒有進(jìn)行有效協(xié)調(diào)從而不能達(dá)到城市規(guī)劃的預(yù)期效果是一個(gè)重要問題，應(yīng)該積極采取有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的有效合作和密切互動，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)可以在城市規(guī)劃中發(fā)揮更好的作用。本文首先對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行了分析，然后對我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)進(jìn)行了分析，最后提出了我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃? 房地產(chǎn)開發(fā)? 協(xié)調(diào)機(jī)制

由于我國城市發(fā)展的速度加快，一些城市可能無法在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，這就不能確保城市規(guī)劃工作的順利開展，要想確保城市規(guī)劃工作萬無一失，必須要解決城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，是解決問題的基礎(chǔ)，找到正確的協(xié)調(diào)機(jī)制并制定解決方案，是推動城市規(guī)劃工作執(zhí)行的動力。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系

開發(fā)商在經(jīng)過政府批準(zhǔn)獲取土地使用權(quán)后，必須按照國家規(guī)劃的要求適當(dāng)建設(shè)土地，房地產(chǎn)開發(fā)基于城市發(fā)展的要求。在一定程度上，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)位于城市建設(shè)過程的不同階段。城市發(fā)展的第一步是城市規(guī)劃，規(guī)范土地使用，做好城市規(guī)劃工作，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)處于城市發(fā)展的第二階段，房地產(chǎn)開發(fā)是將城市理念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄖ倪^程，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，盡管他們處于城市發(fā)展的不同階段，但將城市發(fā)展和城市服務(wù)質(zhì)量提高到一個(gè)新水平的目標(biāo)是相同的，可以看到它們之間的關(guān)系是相輔相成，不能分割的。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

（1）開發(fā)過量，結(jié)構(gòu)失調(diào)。作為國民經(jīng)濟(jì)命脈，2018年我國房地產(chǎn)GDP為59846億元，占國家GDP比重達(dá) 6.6%，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍舊是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，近五年房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率約為12%，雖然在“房住不炒”的政策調(diào)控方向下，有緩步下降趨勢，但仍然高于大多數(shù)其他行業(yè)利潤率水平。2018年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率為11.90%，在各行業(yè)中排名第二。大規(guī)模、高盈利水平的行業(yè)背景下，這吸引了更多的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場，希望賺取行業(yè)紅利，盲目追求房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，雖然我國實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，但還是有些偏激進(jìn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移到中小城市，并在這些城市大力進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上供大于求，出現(xiàn)嚴(yán)重的庫存積壓現(xiàn)象。大多數(shù)三線和四線城市擁有大量房地產(chǎn)庫存積壓，減少庫存是一個(gè)長期問題。為了緩解庫存壓力，我國三四線城市正在盡一切可能采取糾正措施，房地產(chǎn)價(jià)格也在下跌。而很多中小城市競爭力低，難以在短時(shí)間內(nèi)消化如此大量庫存儲備。這種盲目的、激進(jìn)的新城建設(shè)模式對于農(nóng)民工住房問題和城市人口住房擁擠等問題沒有產(chǎn)生積極的緩釋和解決效果，反而使得房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)賺取了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的繼續(xù)失衡，形成惡性循環(huán)。

（2）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏或重復(fù)建設(shè)。政府機(jī)構(gòu)在城市發(fā)展過程中需承擔(dān)起保護(hù)社會公共利益的重要工作。但由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)利益，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)通常由政府完成。而國家預(yù)算有限，無法滿足城市快速發(fā)展的需求，致使基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)落后于城市開發(fā)進(jìn)程。由于技術(shù)和資金等各種因素的限制，即使房地產(chǎn)公司愿意建設(shè)公共設(shè)施，但它們只能實(shí)施部分與自建商業(yè)、住宅項(xiàng)目相關(guān)的公共設(shè)施項(xiàng)目，這就造成了局部有序整體無序的局面。更嚴(yán)重的是，在某些地區(qū)，由于公共設(shè)施開發(fā)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成大量人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。

（3）城市景觀環(huán)境破壞嚴(yán)重。在城市發(fā)展過程中，建設(shè)用地上的大量施工，鋼筋混凝土的肆意搭建，高容積率致使城市高層建筑也在不斷增加，城市距離水系、植被甚至藍(lán)天等自然景觀都愈加遙遠(yuǎn)。高樓林立的城市中，單調(diào)的現(xiàn)代主義建筑對自然環(huán)境漠視，鋼筋混凝土、玻璃幕墻等破壞了人與自然的和諧相處，甚至特有的城市景觀、歷史建筑亦被大規(guī)模破壞。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)發(fā)展的根源

城市規(guī)劃的最終目的是維護(hù)公眾利益，加強(qiáng)對土地的利用率，因此，城市規(guī)劃政治特征和計(jì)劃特征非常明顯。而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)商業(yè)活動，其主要參與者是房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)公司是以獲得經(jīng)濟(jì)利益作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要主體。與此同時(shí)，城市規(guī)劃是長期的，但房地產(chǎn)開發(fā)商的存續(xù)時(shí)間則相對較短，房地產(chǎn)開發(fā)商對城市規(guī)劃建設(shè)的理解及執(zhí)行顯著降低。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展之間的矛盾是不可避免的。 “房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)規(guī)劃”的情況并不少見，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)中高周轉(zhuǎn)高回報(bào)的住宅項(xiàng)目大幅增加，而保障居民的生活質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目比例降低，從而影響居民生活條件，長期來看會阻礙城市發(fā)展進(jìn)程。

三、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

（一）城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，準(zhǔn)備工作要做好，提前進(jìn)行城市規(guī)劃不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)做好準(zhǔn)備工作，制定具體的實(shí)施要點(diǎn)，具有一定的思想準(zhǔn)備，還可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在后續(xù)的工作過程中減少返工情況。其次，完善相關(guān)法律法規(guī)的制定及實(shí)施。根據(jù)不同城市的不同規(guī)劃要求，以及有關(guān)法律的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況制定和頒布相關(guān)法律法規(guī)，確保法律法規(guī)能夠?qū)Τ鞘幸?guī)劃的有序發(fā)展起到一定的法律約束，促進(jìn)城市規(guī)劃的良性發(fā)展。第三，需要明確城市規(guī)劃管理人員的職能。經(jīng)實(shí)踐證明，如果城市規(guī)劃管理人員過度下放管理權(quán)限，將不利于城市規(guī)劃工作的有序開展，城市規(guī)劃在較高級政府層面統(tǒng)一籌劃安排實(shí)施，將有利于開發(fā)區(qū)規(guī)劃的合理性、整體性提升，并有效加強(qiáng)政府的管理調(diào)控力度。

（二）規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

城市規(guī)劃必須要考慮到開發(fā)者的利益，增加規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，將城市規(guī)劃理念落到實(shí)處。此外，我國的城市規(guī)劃體制仍然以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，這使得一旦在工作過程中發(fā)生任何問題便不知所措，不能真正針對工作中發(fā)生的問題去有效解決問題。因此，城市規(guī)劃應(yīng)該更加靈活并增強(qiáng)彈性，要嘗試著去找到事發(fā)的原因，學(xué)會總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，解決各種問題，并實(shí)施漸進(jìn)的“滾動計(jì)劃”。

（三）借鑒國外規(guī)劃思想，編制漸進(jìn)式規(guī)劃，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

從巴洛克時(shí)代開始，到二十世紀(jì)末的可持續(xù)發(fā)展理論和新自由主義理論，外國城市規(guī)劃的發(fā)展理念逐漸由封閉、靜態(tài)、剛性演變成具有濃厚的人文氛圍，多樣性、動態(tài)彈性的城市規(guī)劃。城市規(guī)劃應(yīng)從一種簡單的政府行為，逐漸向感性發(fā)展，公眾參與度逐步加強(qiáng)。在我國開展城市規(guī)劃時(shí)，我們也應(yīng)該學(xué)習(xí)外國的城市規(guī)劃思想，制定動態(tài)計(jì)劃，并加強(qiáng)公眾對城市規(guī)劃的互動，調(diào)動城市居民對城市規(guī)劃的積極性，增加城市規(guī)劃的靈活性和適應(yīng)性。特別是要改變靜態(tài)市場規(guī)劃模型，應(yīng)根據(jù)新問題和實(shí)際情況，不斷調(diào)整和補(bǔ)充規(guī)劃計(jì)劃，以確保城市規(guī)劃在具體實(shí)施活動中的有效性。

四、結(jié)語

簡單地說，房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)于城市規(guī)劃，城市發(fā)展與城市規(guī)劃密不可分。要想確保城市規(guī)劃工作順利實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)商在城市規(guī)劃中起著非常重要的作用。只有加強(qiáng)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的協(xié)調(diào)，共同努力將城市發(fā)展作為唯一目標(biāo)，才能將城市規(guī)劃工作有序開展起來，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的合理進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

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