淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制

戴敏

【摘要】房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目通常具備成本投入高、資金回籠慢、工程期限長、財(cái)務(wù)控制難度大等方面的特點(diǎn)，為保證項(xiàng)目建設(shè)、使用的整體質(zhì)量，確保項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的有序、穩(wěn)健、高效落實(shí)，需要開發(fā)企業(yè)在準(zhǔn)備階段、建設(shè)過程、經(jīng)營后期建立起全過程財(cái)務(wù)、成本控制與監(jiān)管機(jī)制，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成的效益問題。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)通過創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念、搭建財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理平臺(tái)、推進(jìn)信息化成本管控技術(shù)等手段，發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋、調(diào)整、引導(dǎo)職能，找準(zhǔn)新時(shí)期開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)市場的定位。

【關(guān)鍵詞】創(chuàng)新理念? 明確目標(biāo)? 全面控制

財(cái)務(wù)管理是對(duì)指企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)、建設(shè)過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行控制、處理的工作。成本控制是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要的成本支出進(jìn)行合理安排的工作。成本管理作為財(cái)務(wù)內(nèi)控的重要內(nèi)容，是影響開發(fā)項(xiàng)目資源配置結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵要素，建設(shè)以成本控制為基礎(chǔ)的現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理機(jī)制，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求效益最大化、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的首要任務(wù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中推行成本控制工作面臨的管理問題

（一）對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)控制理念認(rèn)識(shí)不全面

當(dāng)前階段，涉及房地產(chǎn)開發(fā)工程的相關(guān)企業(yè)，在成本控制與財(cái)務(wù)管理方面受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理念的影響，對(duì)財(cái)務(wù)信息的處理仍舊沿用過去的模式，沒有建立起信息化、智能化的財(cái)務(wù)共享平臺(tái)，財(cái)務(wù)工作需要浪費(fèi)大量的時(shí)間在會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的篩選與重復(fù)性的計(jì)算工作上，成本控制不精細(xì)?，F(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)控制更注重全過程監(jiān)管、核算項(xiàng)目更細(xì)化，同時(shí)，將簡單、重復(fù)計(jì)算、處理工作轉(zhuǎn)移到信息平臺(tái)上，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)縮減了會(huì)計(jì)從業(yè)者的工作量。然而，現(xiàn)階段由于部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念了解不深入，制約了企業(yè)成本控制的實(shí)效性、全面性。

（二）不注重前期開發(fā)財(cái)務(wù)控制

在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中，成本資源的控制管理重點(diǎn)集中在后期工作中，對(duì)前期的預(yù)算編制缺乏關(guān)注。一方面，為確保工程的建設(shè)效率與質(zhì)量，合理配置項(xiàng)目資源，企業(yè)通常會(huì)設(shè)置專門的財(cái)務(wù)小組，提升了過程管理的控制力度;另一方面，對(duì)工程前期招標(biāo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算等準(zhǔn)備階段的工作有所忽視，使得預(yù)算方案的可執(zhí)行性不強(qiáng)。財(cái)務(wù)管理缺乏有效的指導(dǎo)。

（三）缺乏動(dòng)態(tài)、全面的監(jiān)管機(jī)制

監(jiān)管機(jī)制的不健全也是影響財(cái)務(wù)整體控制水平的關(guān)鍵因素。我國房地產(chǎn)企業(yè)的起步較晚，發(fā)展歷程短暫，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)不足，管理機(jī)制與經(jīng)營形式需要進(jìn)一步完善，這種情況也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)缺乏統(tǒng)一的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，市場形勢(shì)較為復(fù)雜。其中，最為突出的問題在于開發(fā)項(xiàng)目的投標(biāo)與招標(biāo)監(jiān)管機(jī)制不健全，對(duì)投標(biāo)單位的資格審核不嚴(yán)謹(jǐn)，造成了部分承建單位為了保證中標(biāo)壓低價(jià)格，在后期為了彌補(bǔ)利益損失以次充好、偷梁換柱的情況。

（四）成本控制體系缺乏具體、統(tǒng)一的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢(shì)的多元化特征、企業(yè)競爭局面的復(fù)雜化、現(xiàn)代信息技術(shù)的跨越式發(fā)展等，都對(duì)開發(fā)企業(yè)的組織管理提出了更專業(yè)化的要求。技術(shù)革新帶來了思想的變革，使得人們的住房需求更多樣化，房產(chǎn)開發(fā)的前景廣闊。與此相對(duì)應(yīng)的，繁榮的市場環(huán)境卻缺乏規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的控制體系。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要的資金成本較高，成本控制與支出限度、收入限度往往存在矛盾問題，一味的壓縮成本不僅會(huì)降低房屋的建設(shè)、使用質(zhì)量，還會(huì)在一定程度上擾亂市場秩序，使得產(chǎn)品與市場對(duì)接不暢。為此，建立起系統(tǒng)性的成本控制體系，通過政策引導(dǎo)、法律約束、行業(yè)規(guī)范等約束開發(fā)行為，是現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要改革任務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的特征

（一）財(cái)務(wù)控制的全面性

房地產(chǎn)企業(yè)在開展建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，涉及的財(cái)務(wù)工作較為復(fù)雜，成本類別、風(fēng)險(xiǎn)類型、市場環(huán)境等影響因素較多，為確保成本控制方案的可執(zhí)行性與管理目標(biāo)的有效落實(shí)，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀與外界環(huán)境條件，建立全過程成本控制機(jī)制，保證資源配置的系統(tǒng)性與高效性，為開發(fā)項(xiàng)目的有序、順利進(jìn)行夯實(shí)基礎(chǔ)。

（二）成本管理的精細(xì)化

成本管理的精細(xì)化程度不僅是衡量成本核算實(shí)效性的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，也是提升開發(fā)項(xiàng)目整體效益的重要前提。具體來講，財(cái)務(wù)人員依照精細(xì)化的原則開展成本預(yù)算、核算工作，能夠確保每筆財(cái)務(wù)支出有的放矢，使資金的使用更急哎細(xì)化，依照相關(guān)成本控制實(shí)行規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，從而提升財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性，為開發(fā)項(xiàng)目的資源利用提供高效的指導(dǎo)。

（三）控制管理的靈活性

房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)別于其他建設(shè)工程，具有資金流轉(zhuǎn)周期長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可控性強(qiáng)等特征，需要企業(yè)全面、動(dòng)態(tài)的掌握市場動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)的方向，確保建設(shè)項(xiàng)目的效益性。在財(cái)務(wù)管控方面應(yīng)該靈活，針對(duì)變化情況依照彈性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)方案進(jìn)行調(diào)控，降低項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的經(jīng)營、開發(fā)效益。

三、優(yōu)化企業(yè)開發(fā)成本控制機(jī)制的有效策略

（一）創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)成本管控理念

現(xiàn)代財(cái)務(wù)控制理念是創(chuàng)新財(cái)務(wù)控制實(shí)踐工作形式的重要前提，為此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)控制相關(guān)知識(shí)的宣傳與引導(dǎo)，幫助財(cái)務(wù)人員樹立起新時(shí)期的財(cái)務(wù)控制觀念，積極主動(dòng)的學(xué)習(xí)先進(jìn)成本控制思想。具體來講，企業(yè)可以通過專業(yè)培訓(xùn)、派遣優(yōu)秀人員進(jìn)行實(shí)踐交流、引進(jìn)復(fù)合型財(cái)務(wù)管理人員等方式，在提升財(cái)務(wù)人員責(zé)任意識(shí)的同時(shí)，打造專業(yè)素質(zhì)較高的專業(yè)隊(duì)伍，推進(jìn)財(cái)務(wù)機(jī)制的優(yōu)化改革進(jìn)程。

（二）協(xié)調(diào)部門管理職能

財(cái)務(wù)工作涉及內(nèi)容較多，需要協(xié)調(diào)不同部門之間的工作，全面落實(shí)預(yù)算、成本控制、核算等工作規(guī)劃，引導(dǎo)各部門發(fā)揮自身的職能，積極參與到管理工作中，規(guī)范固定資產(chǎn)、薪酬管理、成本核算、利潤計(jì)算、經(jīng)營效益等財(cái)務(wù)相關(guān)的核算、控制、匯總工作，為企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的管理、決策提供可靠的參考，建立起聯(lián)動(dòng)的財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)。

（三）以開發(fā)項(xiàng)目為核心協(xié)調(diào)成本控制整體目標(biāo)與階段性目標(biāo)

企業(yè)應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目為核心制定成本管控整體目標(biāo)，在成本預(yù)控思想指引下層層分解預(yù)算目標(biāo)，并落實(shí)到各個(gè)職能部門，以財(cái)務(wù)成本預(yù)算與控制執(zhí)行計(jì)劃形式，敦促相關(guān)部門完成核算與控制目標(biāo)，同時(shí)依據(jù)執(zhí)行計(jì)劃制定改進(jìn)措施，確保財(cái)務(wù)成本核算與控制富有時(shí)效性，為此房產(chǎn)企業(yè)需制定動(dòng)態(tài)核算與控制目標(biāo)，依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期、復(fù)雜程度及所涉及的環(huán)節(jié)，規(guī)范動(dòng)態(tài)核算與成本控制體系。

（四）構(gòu)建全面預(yù)算監(jiān)管系統(tǒng)

企業(yè)應(yīng)確定預(yù)算管理的分項(xiàng)控制范圍，清晰劃分責(zé)任邊界，避免出現(xiàn)互相推諉責(zé)任，出現(xiàn)成本核算與控制問題找不到責(zé)任人現(xiàn)象，結(jié)合“成本結(jié)構(gòu)樹”構(gòu)建“預(yù)算責(zé)任體系”，建立預(yù)算監(jiān)管機(jī)制，設(shè)立預(yù)算評(píng)價(jià)部門，按照預(yù)算作業(yè)流程，在責(zé)任成本體系內(nèi)，配套推行預(yù)算作業(yè)指導(dǎo)書，確保該企業(yè)預(yù)算行為與其財(cái)務(wù)成本核算、控制目標(biāo)保持一致。

（五）優(yōu)化財(cái)務(wù)控制模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可應(yīng)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，推動(dòng)其成本核算與控制朝著數(shù)字化、信息化方向發(fā)展，例如建立財(cái)務(wù)成本核算與控制平臺(tái)，在其中實(shí)時(shí)交互與項(xiàng)目相關(guān)核算材料及信息，建立電子檔案存儲(chǔ)相關(guān)材料，設(shè)置訪問權(quán)限，為財(cái)會(huì)工作人員提供成本核算與控制資源，利用IT技術(shù)進(jìn)行成本預(yù)算，提高該企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算與控制質(zhì)量。

四、結(jié)語

為更好地適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)民眾的差異化住房需求，在激烈的行業(yè)競爭中找準(zhǔn)自身發(fā)展定位，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)應(yīng)建立起信息共享、覆蓋全面、監(jiān)管高效、控制精細(xì)的財(cái)務(wù)平臺(tái)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目中的成本資源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，優(yōu)化項(xiàng)目成本的配置規(guī)劃，為現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展提供保障。

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