房租抵扣個稅與租金上漲聯(lián)動研究

田源　管欣　許濤

[提要] 近日，個人所得稅改革正廣泛推行，其中房租專項扣除政策引起密切關(guān)注。本文基于以往房屋租賃稅收管理背景，通過分析出租人對于此項政策的心理反應(yīng)過程，運用博弈方法，闡明其對于租金上漲的影響機(jī)制。研究結(jié)論表明：在以往房屋租賃稅收管理難度大、征收率低的背景下，由于出租人的習(xí)慣化心理與面對政策的過激反應(yīng)，個稅改革中房租專項抵扣政策將推漲租金。本文為政府加強(qiáng)房屋租賃稅收管理、調(diào)控租房市場等提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：個人所得稅;房租專項扣除;習(xí)慣化心理;租金上漲

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2019年8月4日

一、引言

個人所得稅作為我國第三大稅種，在增加財政收入、促進(jìn)收入分配公平方面發(fā)揮著重要作用。個稅制度是與百姓息息相關(guān)的大事，與個稅相關(guān)的動態(tài)總能牽動民心，政府也不斷地探索和推進(jìn)個稅改革。2018年迎來了個稅第七次改革，個人除享受5，000元基本費用減除扣除和“三險一金”專項扣除之外，還可享受子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或住房租金、贍養(yǎng)老人等專項附加扣除。針對此，國務(wù)院發(fā)布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，已于2019年1月1日開始實施。納稅人及納稅人的配偶在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可按照租房所在城市人口數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。以北上廣等大城市為例，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1，500元。

此項政策一經(jīng)頒布，便在租房市場引起了軒然大波，本是政府減輕租戶納稅負(fù)擔(dān)的惠民政策，可在那些未經(jīng)備案直接出租房屋的出租人看來卻是如臨大敵。按照規(guī)定，納稅者須在個稅app上填報相應(yīng)的租房信息（包括出租人姓名、身份證號等）才能享受專項扣除權(quán)利，而部分出租人對于提供這些信息并不配合，表示若承租人申報房租專項扣除，便漲房租甚至收回房子，導(dǎo)致改革在一定程度上受阻。出租人此舉是否體現(xiàn)了我國房屋租賃稅收管理的不足？房租抵扣個稅真的會引發(fā)稅務(wù)部門對出租人追繳稅收，進(jìn)而引起房租上漲嗎？本文將對以上問題進(jìn)行探討，了解房租專項抵扣的影響因素，從而對此項改革提出相應(yīng)的建議。

（一）研究背景。根據(jù)稅法規(guī)定，個人出租房屋所涉及到的稅種繁多，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅等;在實際稅務(wù)征收過程中，各地區(qū)根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，征稅難度等因素，基于全國性規(guī)范，制定了符合地區(qū)特點的地方性規(guī)范，形成了全國性規(guī)范與地方性規(guī)范相結(jié)合的的稅收征管網(wǎng)絡(luò)。由于個人出租房屋涉及到的稅費種類較零碎，大多采用5%的綜合征收率進(jìn)行計征，以提高征收效率。然而，由于居民納稅意識淡薄，個人房屋出租方式多樣化，加之政府對個人房屋租賃稅收監(jiān)管力度低，在房屋出租稅收實際征收過程中存在眾多問題。個人出租房屋登記備案率低、居民納稅申報率低，進(jìn)而導(dǎo)致房屋出租稅收征收率不足1%，不繳稅已然成為出租人的常態(tài)。

（二）研究意義。本研究著眼于當(dāng)前社會廣泛關(guān)注的個人所得稅改革，探究房租抵扣個稅對租金漲跌的影響，分析了租金上漲的稅收政策原因和個人心理因素。本研究結(jié)果預(yù)測了租房市場價格走向，為房屋出租人與承租人提供了參考，便于政府控制租房市場平穩(wěn)運行。同時總結(jié)了以往房屋租賃稅收中存在的問題，并通過分析出租人面對專項扣除政策的心理反應(yīng)過程，為政府提供相關(guān)建議，有助于政府有效管理稅收。

二、文獻(xiàn)回顧

本研究聚焦于個人所得稅改革中房租抵扣個稅政策，依托個人房屋租賃稅收現(xiàn)狀，探究出租人對于此項政策的心理反應(yīng)與租金波動的關(guān)系。其中，國內(nèi)學(xué)者對個人房屋租賃稅收的研究成果已較為成熟。而在以往研究中，依托于醫(yī)學(xué)、生物學(xué)，反映出租人心理機(jī)制的習(xí)慣化心理與過激反應(yīng)的研究也有一定成果。本文將對個人房屋租賃稅收、習(xí)慣化心理以及過激反應(yīng)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)與分析。

我國關(guān)于個人房屋租賃稅收的研究較少，地方財政對這一部分稅收的重視程度欠缺，主要是基于征稅過程中所暴露出的問題進(jìn)行思考和討論，而非整體上對征稅的流程進(jìn)行梳理。王棣（2016）在研究某鄉(xiāng)鎮(zhèn)出租房屋稅收工作時發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)行的征管方式下，暴露出租賃人“按需納稅”、“從低繳稅”現(xiàn)象。吳章磊（2016）在調(diào)查研究時發(fā)現(xiàn)，納稅申報率低，個人出租房屋備案登記率低是個人出租房征稅的主要難點。個人房屋租賃的納稅義務(wù)人不固定，因此目前必須采用個人自行申報納稅的方式征收，在有房屋出租的這部分納稅義務(wù)人中，只有27%的人主動繳納過房屋出租稅收;且大部分個人房屋出租采用較隨意的方式，且房屋出租人與承租人出于避稅、嫌麻煩或?qū)φ叩牟涣私獾仍驅(qū)τ谧》孔赓U合同的備案登記采取一種消極的態(tài)度，據(jù)調(diào)查僅有約30%的租賃房屋進(jìn)行了備案登記。溫鵬富（2017）在城鎮(zhèn)私人住房租賃稅法規(guī)制研究中發(fā)現(xiàn)，在租賃過程中存在租賃關(guān)系主體“合謀”逃避納稅的問題并引發(fā)惡性循環(huán)。對于個人房屋出租來說，稅收的最終承受者是承租人，因此承租人具有聯(lián)合房屋所有人進(jìn)行避稅的動力，如果兩者進(jìn)行協(xié)商，串通一氣，便會出現(xiàn)陰陽合同等損害政府利益的情況。

國內(nèi)學(xué)者在對問題進(jìn)行深入剖析的過程中，提出各種可能導(dǎo)致問題產(chǎn)生的原因。甄立敏（2018）認(rèn)為，在我國當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革中，依然存在重復(fù)征收房產(chǎn)稅、稅率制定不科學(xué)與征稅范圍窄等問題，這些問題所引起的政策公平性低等問題導(dǎo)致居民的納稅積極性不高。費國炎（2001）認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)對個人私房出租租金實施監(jiān)控的手段缺乏，稅收漏洞較大。2016年的一項調(diào)查結(jié)果顯示，在有房屋出租的調(diào)查者中，大部分被調(diào)查者采用直接出租的方式，少部分通過中介平臺進(jìn)行出租，還有一小部分選擇轉(zhuǎn)租或其他方式。在支付方式方面，大部分會通過現(xiàn)金支付或微信、支付寶等移動支付的方式，缺少正式協(xié)議和合法憑證。黃世平（2011）發(fā)現(xiàn)個人出租房屋具有點多面廣、隱蔽性強(qiáng)、稅源底數(shù)不清的特點。因為未進(jìn)行備案記錄的個人房屋租賃不確定性較大，稅收阻力較大，征稅難度較高，征稅成本較高，稅收較少，對于“人少事多任務(wù)重”的地稅部門而言，對這塊稅收的重視程度不高，監(jiān)督管理不嚴(yán)，進(jìn)而導(dǎo)致了當(dāng)下房屋出租人納稅率低的現(xiàn)狀。

在以往研究中，習(xí)慣化心理多用于醫(yī)學(xué)、心理學(xué)研究，本文運用習(xí)慣化心理探討出租人對于政策反應(yīng)的心理機(jī)制，具有一定的理論基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代初，心理學(xué)家Robert L.Fantz關(guān)于嬰兒視覺注意的實驗發(fā)現(xiàn)，重復(fù)對嬰兒實施相同的視覺刺激，嬰兒對其視覺注意逐漸減少。這項發(fā)現(xiàn)為習(xí)慣化范式的起源。習(xí)慣化是指由于刺激重復(fù)發(fā)生而無任何有意思的結(jié)果致使個體對這種刺激的自發(fā)反應(yīng)減弱或消失的現(xiàn)象。龍泉杉、楊潔敏等學(xué)者認(rèn)為人們對正性事件較容易習(xí)慣化，而對負(fù)性事件不容易習(xí)慣化。而為了適應(yīng)生存環(huán)境，個體在變化的環(huán)境中需要對突發(fā)事件快速察覺并做出迅速的行為反應(yīng)，這一過程對人的生存具有一定的適應(yīng)意義?！翱鞓匪嚒崩碚撜J(rèn)為，使人們感到快樂的刺激雖然最初使快樂型情感處于較高水平，但隨著時間推移，將很快產(chǎn)生習(xí)慣化，快速回到平穩(wěn)狀態(tài)。Wilson和Gilbert（2008）提出了情感適應(yīng)的新模型：AREA模型，即注意、反應(yīng)、解釋和適應(yīng)模型，試圖系統(tǒng)闡釋情感適應(yīng)發(fā)生的心理機(jī)制和過程。由以上學(xué)者的研究我們可以得出，人們對于使自己情緒發(fā)生變化的事件極易產(chǎn)生心理上的習(xí)慣化，這一結(jié)論解釋了出租人將不交稅視為理所當(dāng)然的心理原因。

三、房租抵扣個稅對租金的影響

（一）房租抵扣個稅對房屋租賃稅收的影響。個稅改革旨在提高社會公平，各項附加扣除政策也理應(yīng)在一定制度與規(guī)范的約束下推進(jìn)，對于房租抵扣個稅這一形式的展開，必然會進(jìn)一步規(guī)范我國的房屋租賃行業(yè)的秩序，加強(qiáng)對個人租房信息的收集與完善和對出租人信息的掌控，從長遠(yuǎn)來看，將為后續(xù)我國房屋租賃行業(yè)改革奠定基礎(chǔ)。

個稅改革中的租金附加扣除對于承租人而言是一項重要的減稅政策，且政府將出租人的信息完善作為抵扣實現(xiàn)的基礎(chǔ)也無可厚非，在租金的支出能夠抵扣承租人的個稅且不會產(chǎn)生其他負(fù)面影響的前提下，對于信息征集的問題，承租人不會輕易向出租人妥協(xié)，兩者的利益開始呈現(xiàn)對立態(tài)勢，承租人的態(tài)度轉(zhuǎn)變也將對個人房屋租賃的規(guī)劃范管理、信息庫的完善與相關(guān)稅費的征收起到積極的推進(jìn)作用。

由此看來，倘若政府可以借此契機(jī)提高個人房屋租賃備案率，將進(jìn)一步打通稅收壁壘，減少稅收阻力。且本次個稅改革附加扣除所引起的出租人信息征集已經(jīng)造成了出租人恐慌、房租上漲等連鎖反應(yīng)，說明我國居民對于個人房屋出租的納稅意識有了進(jìn)一步的提高，政府此時趁機(jī)完善稅收也并非不可行，但個稅改革的目的旨在減輕個人稅負(fù)，倘若嚴(yán)格征稅，勢必會導(dǎo)致交稅壓力轉(zhuǎn)嫁，房租上漲的現(xiàn)象，為使個稅改革政策達(dá)到惠及民生的目的，提高政策的連續(xù)性，應(yīng)相應(yīng)提高附加扣除力度。

（二）房東對房租抵扣個稅政策的心理反應(yīng)機(jī)制。在租房市場上，由于政府無法統(tǒng)計租房信息，個人房源出租備案率不足1%，因此對房屋租賃稅收的管理能力有限，導(dǎo)致出租人一直沒有交稅。長此以往，出租人因節(jié)省費用而產(chǎn)生的快樂情緒慢慢回到平穩(wěn)狀態(tài)，對于未交稅而產(chǎn)生的利益習(xí)以為常，甚至將不交稅視為理所當(dāng)然。當(dāng)政府通過租戶自主申報統(tǒng)計租房信息時，使政府規(guī)范租房市場稅務(wù)可能性增大，便打破了出租人習(xí)慣的常態(tài)，使之產(chǎn)生利益被侵犯的錯覺。為了維持原狀，出租人便傾向于將這部分“多出來的”稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，于是推漲房租。

房租抵扣個稅是政府為租戶減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的惠民政策，一定程度上也旨在促進(jìn)“住有所居”。目前關(guān)于政府可能通過收集信息來加強(qiáng)稅收管理的言論只是部分學(xué)者與出租人的猜測，政府并沒有釋放確定的信號。但由于一直以來房租收入并未納稅，對于與房租稅收相關(guān)的政策，出租人們可能會做出過度解讀和聯(lián)想，認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握信息之后遲早要收稅，擔(dān)心自身利益遭受損失，從而產(chǎn)生提前漲房租的過激反應(yīng)。

（三）政府與出租人博弈分析。在房租抵扣個稅的政策推行下，政府對房屋出租人信息的征集工作將更為便利。在此背景下，政策的推行以及房租的漲跌實際上是一個政府、出租人與承租人三方之間的博弈。假設(shè)在個人出租房屋稅收征收率極低的情況下，政府的得益為a，出租人的得益為b，承租人得益為c。若在承租人申報房租抵扣個稅時出租人不配合提供信息，則三方得益不會發(fā)生改變，為（a，b，c），因此本文只討論出租人提供信息的情況。政府接下來須進(jìn)行是否借此機(jī)會加強(qiáng)房租稅收管理的決策，出租人選擇是否提高房租，而承租人可能因為房租上漲而另尋住處。

首先，若政府加強(qiáng)對個人房屋出租稅的征收，因稅率較低，設(shè)稅收收益為1。但由于政府對承租人的補(bǔ)貼率普遍高達(dá)1000元左右，設(shè)補(bǔ)貼為3，即此時政府得益為a-2。政府收稅的直接主體是出租人，因此出租人可能提高房租，將稅金轉(zhuǎn)移至承租人，漲幅設(shè)為2。而承租人可做出繼續(xù)租或另租其他房子的選擇，但由于漲房租是租房市場上的普遍行為，因此承租人另尋低價房源的可能性極小，在此假設(shè)另租為原價，且因?qū)ふ曳吭炊ㄙM的成本為1。若出租人選擇漲租金，則承租人選擇繼續(xù)租的得益為c-2+3，大于另租的得益c-2+3-1;若出租人選擇不漲租金，則承租人得益c+3，大于其另租的得益c+3-1。因此，無論出租人是否漲租金，承租人的最優(yōu)策略都是“繼續(xù)租”。對出租人來說，若承租人選擇繼續(xù)租，則其漲租金的得益為b+2-1，大于不漲租金的得益b-1;若承租人選擇另租，則出租人得益為0，因此出租人的最優(yōu)策略是“漲房租”。

在政府選擇不加強(qiáng)房租稅收管理的情況下，出租人與承租人的博弈機(jī)制與第一種情況相似，其最優(yōu)策略仍是“漲租金”和“繼續(xù)租”。而在此時，政府由于減少了1的稅收收入，得益減小為a-3。因此政府的最優(yōu)策略是“收稅”。

上述分析支持了前述觀點，政府極有可能利用信息充足之便追繳房屋出租稅收，而出租人在此政策的預(yù)期之下推漲房租;承租人處于被動地位，只能接受出租人的條件，但由于政府補(bǔ)貼大于房租漲幅，因此出租人與承租人皆受益。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論。房租抵扣個稅可能會方便稅務(wù)部門征收房屋租賃相關(guān)稅費，從而引發(fā)出租人恐慌，使租金上漲。從房屋租賃稅務(wù)角度分析，這部分稅收征收情況不容樂觀：由于個人納稅申報積極性不高，租房備案率低，統(tǒng)計租房信息難度大，大部分個人房源直接出租的出租人一直沒有納稅。但房租抵扣個稅時的自主申報使稅務(wù)部門掌握了更多租房信息，便于對出租人征稅。而從出租人心理反應(yīng)角度分析，出租人已將“不交稅”習(xí)慣化，當(dāng)政策釋放出可能征稅的信號時，便引起他們的過激反應(yīng)，為了維護(hù)自己的絕對利益，多數(shù)出租人會選擇漲房租。

（二）建議

1、增強(qiáng)政策連續(xù)性，釋放明確信號，進(jìn)一步普及政策。政府須保持政策的連續(xù)性，指出下一步政策方向，盡快表明對于個人房屋出租稅收管理的態(tài)度。另外，號召各單位組織各類活動、深入學(xué)習(xí)個人所得稅改革政策細(xì)則，確保政策精神與實施方案普及到納稅人。積極宣傳納稅人權(quán)利與義務(wù)，鼓勵更多個人申報納稅，進(jìn)一步增強(qiáng)居民納稅意識。

2、協(xié)同推進(jìn)個人所得稅改革與個人房屋出租稅改革。建立居民收入和財產(chǎn)綜合信息系統(tǒng)，加強(qiáng)流動人口信息管理，將房產(chǎn)登記信息與流動人口信息接入居民個人報稅系統(tǒng)，從而提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息收集能力和征管效率，實現(xiàn)個人房屋出租稅征收率的提高。

3、大力發(fā)展租房平臺，加強(qiáng)對租金的調(diào)控。增強(qiáng)對58同城、自如等租房平臺的支持力度，鼓勵更多租戶通過租房平臺尋找房源，并實現(xiàn)支付方式的一致化。有利于促進(jìn)居民“住有所居”，也便于稅務(wù)部門收集租房信息，通過租房平臺管理調(diào)控租金調(diào)控，避免房租價高傷民。

4、對于承租人，要積極響應(yīng)國家政策，及時與出租人溝通，充分享受個稅改革帶來的福利，正當(dāng)維護(hù)自身權(quán)益。同時，承租人身負(fù)推動政策施行的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)助力推動租房市場透明化，便于國家規(guī)范租房市場運行。（通訊作者：管欣）

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