公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用研究

尹長(zhǎng)江

摘要：為了做到以及實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我國(guó)財(cái)政部為了更好的適應(yīng)中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展，于2006年2月15日，頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中通過(guò)并宣布了1項(xiàng)總則以及38個(gè)具體準(zhǔn)則。規(guī)定了將企業(yè)中以增值為目的而持有的建筑物和土地使用權(quán)這兩項(xiàng)新的內(nèi)容單獨(dú)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，并且可以在選擇性將在公允價(jià)值計(jì)量和歷史成本作為其后續(xù)計(jì)量方式。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);后續(xù)計(jì)量

一、相關(guān)理論

（1）公允價(jià)值相關(guān)理論

在2000年2月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)發(fā)表了《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)概念公告第7號(hào)》，公允價(jià)值的定義中被首次提出。公允價(jià)值在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)2006年9月發(fā)布的《FAS 157公允價(jià)值計(jì)量》中被定義為：計(jì)量日當(dāng)天，市場(chǎng)參與者在有序交易中出售資產(chǎn)收到的價(jià)格或轉(zhuǎn)移負(fù)債支付的價(jià)格。在2011年5月，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)發(fā)布《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)一一公允價(jià)值日量》，對(duì)公允價(jià)值承用了FAS 157的定義。

（2）投資性房地產(chǎn)相關(guān)理論

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

二、現(xiàn)狀分析

（1）公允價(jià)值現(xiàn)狀分析

1.公允價(jià)值估值技術(shù)現(xiàn)狀分析

目前，國(guó)有企業(yè)估值技術(shù)主要應(yīng)用于行業(yè)市場(chǎng)的有三種：市場(chǎng)法、法收益法以及成本法。

市場(chǎng)法，是指引用相同或類(lèi)似資產(chǎn)在近期市場(chǎng)交易以及其他相關(guān)市場(chǎng)字段的信息，或通過(guò)直接比較的方法來(lái)衡量資產(chǎn)的公允價(jià)值的分析等。市場(chǎng)法其優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格是基于資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上的市場(chǎng)價(jià)格，容易被各方接受，同樣也是最同目標(biāo)的定義和公允價(jià)值計(jì)量相一致的方法;但是其限制在于，這種資產(chǎn)評(píng)估方法需要滿(mǎn)足一定的市場(chǎng)條件：第一個(gè)條件是該類(lèi)資產(chǎn)必須存在有活躍的市場(chǎng)，第二是其交易信息必須是公開(kāi)的。

收益法，以預(yù)期收益能轉(zhuǎn)換的現(xiàn)值來(lái)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的方法。收益法的優(yōu)勢(shì)在于其估價(jià)的原理與資產(chǎn)的定義相一致，但是其限制同樣也是需要滿(mǎn)足一下三個(gè)基本條件：一是被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期的產(chǎn)出以及盈利能力能有效的被貨幣計(jì)量。二是可以量化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。三是可以預(yù)測(cè)該資產(chǎn)的使用壽命。

成本法，是評(píng)估資產(chǎn)扣除重置成本已經(jīng)發(fā)生了各種各樣的減值損失后，從而獲得估值的方法。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性人假設(shè)，投資者在做資產(chǎn)收購(gòu)的決定時(shí)，付出的價(jià)格不會(huì)高于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格和資產(chǎn)帶來(lái)利益流入現(xiàn)值二者中的較低者。

2.公允價(jià)值層次現(xiàn)狀分析

當(dāng)前公允價(jià)值計(jì)量在應(yīng)用上主要被劃分成三個(gè)層次：

第一，資產(chǎn)和負(fù)債在市場(chǎng)上有活躍的報(bào)價(jià)的，這是對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)比較理想的一個(gè)層次;

第二，資產(chǎn)和負(fù)債沒(méi)有活躍市場(chǎng)的，雙方只能根據(jù)各自所了解的情況以及其他相似的資產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值定價(jià)，這種定價(jià)方式就相對(duì)于三種沒(méi)有那么精確，以至于產(chǎn)生一定的誤差，交易雙方也只能在同時(shí)接受這種誤差的情況下進(jìn)行交易。

第三，沒(méi)有活動(dòng)的市場(chǎng)，并且不滿(mǎn)足上述兩個(gè)條件的資產(chǎn)就只能進(jìn)行估價(jià)來(lái)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值訓(xùn)量，然而這種估價(jià)誤差可能是巨大的，以至于很難被人們所認(rèn)可。

（2）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值選擇的現(xiàn)狀分析

理論上，基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)測(cè)量采用公允價(jià)值模式的基礎(chǔ)，有利于反映了投資房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的變化，公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的真實(shí)反映，提高金融素質(zhì)報(bào)告公允價(jià)值。

1.引入公允價(jià)值的必要性

通過(guò)對(duì)前文投資性房地產(chǎn)的簡(jiǎn)要解釋?zhuān)覀儾浑y發(fā)現(xiàn)歷史成本計(jì)量模式現(xiàn)在己經(jīng)難以滿(mǎn)足其復(fù)雜的計(jì)量需求，而公允價(jià)值的發(fā)展占有效彌補(bǔ)歷史成本模式的不足。

第一，有效揭示投資物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收益

投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，租金收入及市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)是其市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)組成部分。根據(jù)成本模型，只能反映投資性房地產(chǎn)的購(gòu)置成本，不能透露目前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包含，以及與市場(chǎng)回報(bào)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法量化也有所體現(xiàn)。公允價(jià)值反映的有序交易的市場(chǎng)參與者，指的是資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)情況投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的估值充分考慮了投資性房地產(chǎn)計(jì)量日承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，相比于成本模式，投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值訓(xùn)量更有效地揭示風(fēng)險(xiǎn)和收益。

第二，以滿(mǎn)足企業(yè)級(jí)價(jià)值管理的需要

投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)擁有或控制，并能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的企業(yè)資產(chǎn)流入，該值應(yīng)該由流動(dòng)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)值確定。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，其地理位置和不動(dòng)產(chǎn)稀缺性決定價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)的變化波動(dòng)。

三、建議

（1）加強(qiáng)監(jiān)管

我國(guó)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用的合計(jì)監(jiān)管，對(duì)于那些以調(diào)整利潤(rùn)等目的以及危害公允價(jià)值市場(chǎng)秩序的企業(yè)進(jìn)行一定的處罰，保證公允價(jià)值被合理正確的運(yùn)用。

（2）積極構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

一個(gè)活躍的市場(chǎng)是公允價(jià)值估價(jià)準(zhǔn)確的一個(gè)重要保證，我國(guó)在活躍公允價(jià)值市場(chǎng)的建設(shè)方面仍有帶完善，投入一定的資源對(duì)于公允價(jià)值市場(chǎng)的建設(shè)不僅能方便價(jià)值的定價(jià)，同時(shí)對(duì)監(jiān)管以及普及公允價(jià)值的運(yùn)用都有著不小的的作用。

四、總結(jié)

首先，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值的理解，從更加長(zhǎng)遠(yuǎn)、全面、客觀的角度來(lái)理解公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)。在考慮公允價(jià)值估價(jià)成本的基礎(chǔ)上，考慮其對(duì)于報(bào)表以及使用者的影響。在掌握足夠資料的情況下適度的選用公允價(jià)值計(jì)量。由于我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值沒(méi)有一個(gè)比較好的公允價(jià)值交易市場(chǎng)，以至于盲目的使用公允價(jià)值i}量不僅可靠性不高，而且還會(huì)使企業(yè)付出相對(duì)的成本，在體系不是很健全的情況下，公司有可能出于其他目的來(lái)是用公允價(jià)值，因此監(jiān)管部門(mén)對(duì)公允價(jià)值使用適當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度也是正確的。

參考文獻(xiàn)

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