農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿研究

王俏妮，張全景，翟騰騰，曲魯平

（曲阜師范大學(xué)地理與旅游學(xué)院，山東 276800）

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，及鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的不斷深入推進(jìn)，農(nóng)民的生活水平得到了很大改善，生活質(zhì)量不斷提高[1]。農(nóng)民現(xiàn)已不滿足于依靠農(nóng)業(yè)種植和外出打工獲取收入，開(kāi)始有了從事工業(yè)生產(chǎn)和個(gè)體工商業(yè)的想法[2]，這導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)資金的需求不斷增加。但是由于農(nóng)民可用于抵押的財(cái)產(chǎn)十分有限，再加上所提供的抵押物市場(chǎng)估價(jià)并不高[3]，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，貸款困難這一問(wèn)題成為阻礙其生活水平提高、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要障礙[4]。同時(shí)城市中的商品房抵押貸款給農(nóng)戶帶來(lái)了許多思考，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，宅基地?zé)o疑是其擁有的最大價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，他們也期待宅基地能和商品房一樣具有資產(chǎn)價(jià)值，可以通過(guò)抵押宅基地來(lái)獲得貸款。因此開(kāi)展農(nóng)戶宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)對(duì)于豐富農(nóng)戶貸款渠道，盤(pán)活宅基地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)具有非常重要的意義[5-7]。

在目前有關(guān)宅基地抵押貸款的研究中，學(xué)者們從不同的角度對(duì)宅基地抵押貸款進(jìn)行了研究。衣昊翰等分析了宅基地抵押貸款中存在的制約因素和困境矛盾，提出了完善農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度體系、建立產(chǎn)權(quán)清晰的宅基地產(chǎn)權(quán)管理制度等一系列的創(chuàng)新政策[8]。朱寶麗對(duì)宅基地使用權(quán)抵押進(jìn)行了探討，分析了其存在的法律問(wèn)題，提出完善宅基地使用權(quán)登記和抵押制度[9]。喻平等分析了宅基地抵押貸款對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響，從而提出創(chuàng)新農(nóng)村金融制度、建立農(nóng)村土地金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[10]。宅基地抵押貸款受到多種因素的影響，農(nóng)戶作為宅基地抵押貸款的主要因素，其直接影響宅基地抵押貸款的進(jìn)程[11]。本研究借鑒前人的經(jīng)驗(yàn)與理論，采用問(wèn)卷訪談和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，從農(nóng)戶視角研究滕州市宅基地抵押貸款情況，分析農(nóng)戶宅基地抵押貸款的影響因素，并提出相應(yīng)的建議，以期為今后農(nóng)戶宅基地抵押貸款提供決策參考。

1 研究方法、變量選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究方法

對(duì)于宅基地抵押貸款意愿，因變量設(shè)置為“是否愿意抵押宅基地貸款”的二分變量，采用二元Logistic回歸模型，該模型的表達(dá)式如下：Pi=f。在該公式中：Pi表示農(nóng)戶愿意參與宅基地抵押貸款的概率；α是常數(shù)項(xiàng)；bi是各影響因素的回歸系數(shù)；n表示影響的數(shù)量；Xij是解釋變量[12]。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

研究樣本來(lái)源于宅基地抵押貸款試點(diǎn)山東省滕州市，采取隨機(jī)抽取的方式，走訪了東沙河鎮(zhèn)、濱湖鎮(zhèn)、官橋鎮(zhèn)、東郭鎮(zhèn)、西崗鎮(zhèn)和界河鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（圖1），每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選取1～2個(gè)村莊，共計(jì)10個(gè)村莊。隨機(jī)訪問(wèn)不同性別、年齡、職業(yè)的農(nóng)戶，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷148份，收回有效問(wèn)卷126份，問(wèn)卷有效率為85%。

圖1 調(diào)研樣本分布

1.3 變量選擇

為了全面反映農(nóng)戶對(duì)宅基地抵押貸款意愿的影響因素，根據(jù)已有的研究成果，參考相關(guān)文獻(xiàn)，本文從調(diào)查數(shù)據(jù)中選取了10個(gè)指標(biāo)對(duì)農(nóng)戶意愿進(jìn)行全面研究，選取的變量及說(shuō)明見(jiàn)表1。

表1 變量定義與賦值說(shuō)明

2 樣本統(tǒng)計(jì)分析與結(jié)果分析

2.1 個(gè)體特征

從調(diào)查結(jié)果（表2）可知，采訪的男性村民為65人，女性村民為61人，樣本男女比例相對(duì)均衡。在身體健康程度方面，身體健康的農(nóng)戶較多，占比84.9%；其次是身體健康程度一般的農(nóng)戶，占比11.1%；身體差的農(nóng)戶最少，占樣本總量的4%；總體來(lái)說(shuō)農(nóng)戶身體較為健康。在文化程度方面，具有初中文化程度的農(nóng)戶較多，共56人，占比44.4%；具有小學(xué)及以下學(xué)歷的農(nóng)戶占37.3%；具有高中或中專學(xué)歷的農(nóng)戶占13.5%；具有大學(xué)及以上學(xué)歷的農(nóng)戶最少，占比4.8%；農(nóng)戶的文化程度整體偏低。

表2 農(nóng)戶個(gè)體特征

2.2 家庭特征

從調(diào)查結(jié)果（表3）可知，家庭收入主要來(lái)源于農(nóng)業(yè)種植的農(nóng)戶為15戶，占比11.9%；家庭收入主要來(lái)源于打工的農(nóng)戶為94戶，占比74.6%；可見(jiàn)農(nóng)戶對(duì)土地的依賴性較小。在有無(wú)信貸經(jīng)歷方面，只有23戶農(nóng)戶有信貸的經(jīng)歷，占樣本總量的18.3%。在家庭人口數(shù)方面，家庭人口數(shù)為5人以上的農(nóng)戶最多，為63戶，占樣本總量的50%；2人及以下的農(nóng)戶最少，只有11戶，占比8.7%。

表3 農(nóng)戶家庭體特征

2.3 宅基地基本情況

根據(jù)調(diào)查結(jié)果（表4）可知，擁有1處宅基地的農(nóng)戶有81戶，占比64.3%；擁有2處宅基地的農(nóng)戶為35戶，占比27.8%；擁有3處及以上宅基地的農(nóng)戶為10戶，占比7.9%。根據(jù)《山東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法（修正）》第三十四條規(guī)定：農(nóng)村農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地。受訪地區(qū)35.7%的農(nóng)戶擁有宅基地的數(shù)量為2處及以上，這是不符合國(guó)家規(guī)定的。由表4可知，受訪農(nóng)戶中有66.7%的農(nóng)戶宅基地已經(jīng)確權(quán)登記，還有33.3%的農(nóng)戶沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。通過(guò)實(shí)際調(diào)研了解到，大部分的農(nóng)戶是因?yàn)槠渌诘拇迩f要進(jìn)行拆遷，村民委員會(huì)不給出具相應(yīng)的材料，所以沒(méi)拿到房產(chǎn)證。根據(jù)表4可知，被調(diào)查者的宅基地閑置率高達(dá)到11.1%，說(shuō)明滕州市存在一定程度的“一戶多宅”現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)較為嚴(yán)重，應(yīng)該鼓勵(lì)閑置宅基地的合理退出。

表4 農(nóng)戶宅基地的基本情況

2.4 宅基地相關(guān)政策的認(rèn)知

根據(jù)調(diào)查結(jié)果（表5）可知，在受訪的126戶農(nóng)戶中，有關(guān)“您認(rèn)為宅基地的所有權(quán)屬于誰(shuí)”這一問(wèn)題，有28.5%的農(nóng)戶認(rèn)為宅基地的所有權(quán)屬于國(guó)家，僅有14.3%的農(nóng)戶知道宅基地的所有權(quán)歸集體所有，39.7%的農(nóng)戶認(rèn)為宅基地的所有權(quán)屬于個(gè)人所有。關(guān)于“您是否知道一戶一宅政策”這一問(wèn)題，有81戶農(nóng)戶表示知道，占64.3%；有45戶農(nóng)戶表示不知道，占35.7%。關(guān)于“您認(rèn)為宅基地的使用權(quán)性質(zhì)是什么”這一問(wèn)題，有57.1%的農(nóng)戶知道宅基地的使用權(quán)性質(zhì)是物權(quán)，有42.1%的農(nóng)戶表示不知道。關(guān)于“您是否知道滕州市是宅基地抵押貸款的試點(diǎn)縣”這一問(wèn)題，僅有8戶農(nóng)戶知道，占比6.3%；93.7%的農(nóng)戶表示不知道滕州市是宅基地抵押貸款的試點(diǎn)縣。從以上結(jié)果可以看出，滕州市農(nóng)民對(duì)宅基地的相關(guān)政策認(rèn)知程度不夠，其認(rèn)知情況與現(xiàn)行的制度政策存在一定的偏差。

2.5 農(nóng)戶宅基地的抵押意愿

為了解滕州市農(nóng)戶宅基地抵押貸款的意愿，本研究從是否有借貸的需求、獲得貸款的主要用途、是否愿意抵押貸款、不愿意抵押貸款的原因、愿意抵押貸款考慮的因素五個(gè)方面進(jìn)行分析。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果（表6）可知，在126戶樣本中，有宅基地抵押意愿的農(nóng)戶為51戶，占比40.5%；沒(méi)有宅基地抵押意愿的農(nóng)戶為75戶，占比59.5%?？梢钥闯觯徽{(diào)查地區(qū)農(nóng)戶的宅基地抵押貸款意愿不高。在沒(méi)有借貸需求的75戶農(nóng)戶中，其中僅有18.7%的農(nóng)戶表示，當(dāng)以后遇到資金短缺的情況時(shí)，愿意把自己的宅基地抵押給銀行以獲得貸款；而81.3%的農(nóng)戶表示不愿意參與宅基地抵押貸款。在51戶有借貸資金需求的農(nóng)戶中，有70.6%的農(nóng)戶表示愿意抵押自己的宅基地以獲得貸款；僅有29.4%的農(nóng)戶表示即使現(xiàn)在有借貸資金的需求，依然不愿意抵押宅基地以獲得貸款，而是通過(guò)向親戚朋友或農(nóng)村信用社借錢的方式以滿足資金需求?？梢?jiàn)在調(diào)查地區(qū)有資金需求的農(nóng)戶中，絕大多數(shù)農(nóng)戶的宅基地抵押意愿較高，通過(guò)調(diào)查了解到，他們貸款的主要用途是在村里建房或在城里買房，其次是有從事經(jīng)商的打算。

表5 宅基地相關(guān)政策的認(rèn)知與意愿

表6 抵押貸款意愿與借貸資金需求的交叉分析

對(duì)愿意抵押貸款的農(nóng)戶進(jìn)行深入調(diào)查，研究其對(duì)決策時(shí)間、利率和貸款額度的期望值。調(diào)查結(jié)果（表7）表明，在愿意抵押宅基地的51戶農(nóng)戶中，有64.7%的農(nóng)戶希望銀行的決策時(shí)間為一個(gè)星期之內(nèi)，19.6%的農(nóng)戶希望銀行的決策時(shí)間為半個(gè)月之內(nèi)，可見(jiàn)絕大部分農(nóng)戶希望銀行的決策時(shí)間越快越好。80.4%的農(nóng)戶希望貸款利率小于1%，同時(shí)還有部分不愿意抵押貸款的農(nóng)戶表示，當(dāng)貸款利率小于1%時(shí)，他們?cè)敢獾盅赫孬@得貸款，可以看出貸款利率越小對(duì)農(nóng)戶參與宅基地抵押貸款的吸引力就會(huì)越大。對(duì)于“您對(duì)貸款額度的滿足度是多少”這一問(wèn)題，有37.3%的農(nóng)戶表示其貸款額度的滿足度是宅基地估價(jià)的50%，有13.7%的農(nóng)戶表示其貸款額度的滿足度是60%，49%的農(nóng)戶希望貸款額度為宅基地估價(jià)的70%。

表7 愿意抵押農(nóng)戶對(duì)貸款因素的期望值

通過(guò)調(diào)查，農(nóng)戶不愿意參與宅基地抵押貸款的原因有以下幾點(diǎn)：①銀行貸款利率太高，還款壓力較大；②對(duì)金融機(jī)構(gòu)持有懷疑心態(tài)，抵押自己的宅基地有一定的風(fēng)險(xiǎn)；③宅基地不值錢，對(duì)貸款額度不滿足；④有戀土情結(jié)，貸款額度再大也不愿意抵押宅基地。

2.6 影響農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿的因素分析

通過(guò)Logistic模型分析，得出農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿受到個(gè)人特征、家庭特征、相關(guān)政策認(rèn)知等因素的影響（表8）。其中文化程度、有無(wú)信貸的經(jīng)歷、對(duì)宅基地抵押貸款的了解程度以及宅基地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，可以看出文化程度和農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿呈正相關(guān)，即農(nóng)戶文化程度越高，其宅基地抵押貸款的意愿就越強(qiáng)。文化程度高的農(nóng)戶，往往見(jiàn)多識(shí)廣、創(chuàng)業(yè)意識(shí)較強(qiáng)，他們?cè)敢馔ㄟ^(guò)抵押宅基地的方式獲得創(chuàng)業(yè)的原始資本。在家庭特征中“有無(wú)信貸的經(jīng)歷”這一選項(xiàng)與農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿呈正相關(guān)關(guān)系，這說(shuō)明有過(guò)信貸經(jīng)歷的農(nóng)戶，其宅基地抵押貸款的意愿比沒(méi)有過(guò)信貸經(jīng)歷的農(nóng)戶強(qiáng)。有過(guò)信貸經(jīng)歷的農(nóng)戶，對(duì)貸款流程具有一定的了解，對(duì)金融機(jī)構(gòu)較為信任，當(dāng)他們資金短缺時(shí)，往往較愿意參與宅基地抵押貸款。在宅基地相關(guān)政策認(rèn)知中“對(duì)宅基地抵押貸款的了解程度”和“對(duì)宅基地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知”這兩個(gè)選項(xiàng)與農(nóng)戶宅基地抵押貸款的意愿呈正相關(guān)，這說(shuō)明對(duì)宅基地抵押貸款的了解程度較高的農(nóng)戶往往更愿意抵押宅基地獲得貸款。

表8 農(nóng)戶宅基地抵押貸款意愿影響因素分析

3 結(jié)論與建議

3.1 研究結(jié)論

滕州市存在一定程度上的“一戶多宅”現(xiàn)象，宅基地閑置率較高，土地浪費(fèi)較為嚴(yán)重。整體來(lái)看滕州市農(nóng)戶宅基地抵押貸款的意愿并不高，但是農(nóng)戶在有資金需求的情況下，其抵押貸款的意愿較高，不愿意參與宅基地抵押貸款的原因主要是存在戀土情結(jié)，對(duì)宅基地有深厚的感情。當(dāng)前滕州市農(nóng)戶宅基地抵押貸款的意愿主要受文化程度、有無(wú)信貸經(jīng)歷、對(duì)宅基地抵押貸款的了解程度以及對(duì)宅基地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知的影響。

3.2 政策建議

第一，應(yīng)加大宣傳有關(guān)宅基地抵押貸款的政策。政府應(yīng)該聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)一起通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、新聞、廣播、座談會(huì)等方式大力宣傳有關(guān)宅基地抵押貸款的申請(qǐng)條件、抵押物處置、申請(qǐng)流程等內(nèi)容[13]，普及農(nóng)戶對(duì)宅基地抵押貸款政策和貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知水平[14]，以提高農(nóng)戶對(duì)相關(guān)政策的知曉率和參與抵押貸款的積極性。

第二，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的管理，優(yōu)化管理體系[15]，提高其工作效率、服務(wù)態(tài)度以及業(yè)務(wù)水平。由于金融機(jī)構(gòu)是營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，因此政府應(yīng)給予金融機(jī)構(gòu)在政策和資金上的支持，提高其對(duì)農(nóng)戶宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)辦理的積極性[16]。

最后，由于農(nóng)村的社會(huì)保障體系并不完善，絕大部分農(nóng)戶認(rèn)為宅基地僅具有生存保障的功能，抵押宅基地對(duì)農(nóng)戶來(lái)說(shuō)意味著失去生存居所的風(fēng)險(xiǎn)[17]，因此政府應(yīng)完善農(nóng)村的社會(huì)保障體系，同時(shí)還應(yīng)對(duì)抵押貸款的農(nóng)戶給予政策和資金上的支持[18]，減輕農(nóng)戶貸款的負(fù)擔(dān)，降低其失地的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于失地農(nóng)戶應(yīng)提供相應(yīng)的解決措施，完善救濟(jì)體系，解決農(nóng)戶宅基地抵押貸款的后顧之憂[19]，盤(pán)活宅基地的資產(chǎn)價(jià)值。