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    投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響

    2019-10-21 13:24:55李麗
    商訊·公司金融 2019年21期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理會計(jì)準(zhǔn)則

    摘要:在房地產(chǎn)起到了重要的經(jīng)濟(jì)推動作用下,房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)處理問題一直以來都受到了很多人的關(guān)注,投資性房地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)處理相關(guān)政策產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)處理行為受到了新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范作用,在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對于新會計(jì)準(zhǔn)則也有著重要認(rèn)識。木文將對房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行基本介紹,并就其對房地產(chǎn)會計(jì)處理的影響進(jìn)行分析。

    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);會計(jì)準(zhǔn)則;會計(jì)處理;影響

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則逐漸成為房地產(chǎn)管理工作中的重要依據(jù),在整個(gè)行業(yè)內(nèi)發(fā)揮著重要作用,對于房地產(chǎn)會計(jì)處理工作更是產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一種創(chuàng)新型投資經(jīng)營模式,而在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的會計(jì)處理中,如何良好的應(yīng)對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的影響以及有效的應(yīng)用新會計(jì)準(zhǔn)則是接下來工作的重點(diǎn),從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

    一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則概述

    在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)商為了擴(kuò)大房地產(chǎn)收益,實(shí)現(xiàn)利潤最大化采取的措施,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則以擴(kuò)大租金、資本增值作為基本手段,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤的提升,在這一房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)則中體現(xiàn)出利益至上的原則,其根本目的就是實(shí)現(xiàn)利益最大化,具有明顯的目的性和商業(yè)性。

    而在投資性房地產(chǎn)中,有著一系列的會計(jì)處理問題,首先是確定環(huán)節(jié)。新會計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理工作中得到了基本應(yīng)用,根據(jù)其要求,投資性房地產(chǎn)的基本目的是獲取更多的經(jīng)濟(jì)租金,包括出租的土地使用權(quán)以及出租的建筑物等。在日常操作中,投資性房地產(chǎn)借助于投資市場實(shí)現(xiàn)租金收入但是對于土地使用權(quán)或者建筑物出租期間產(chǎn)生了額外收益并不重視。在投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理工作中還需要進(jìn)行一系列的計(jì)量環(huán)節(jié),其中初始計(jì)量主要是針對房地產(chǎn)行業(yè)的成本進(jìn)行計(jì)量的模式,在進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)通常采用直接外購和自行建造這兩種方式。在后續(xù)計(jì)量中通常采用成本模式,只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式,在進(jìn)行計(jì)量工作時(shí)需要根據(jù)實(shí)際情況選擇相應(yīng)的處理方法,且模式的確定輕易不能夠變更。

    二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理中的有效應(yīng)用

    (一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

    投資性房地產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資本增值或賺取租金為主要目的,因此以這兩種目的其中之一或者二者皆有的房地產(chǎn)持征可以認(rèn)為是投資性房地產(chǎn).投資性房地產(chǎn)不包括企業(yè)自用的房地產(chǎn)以及可出售獲取利潤的房地產(chǎn),其利潤來源主要是房地產(chǎn)在投資市場中的資本增值或者出租過程中產(chǎn)生的租金收入,因此在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)過程中主要的判斷方法為房地產(chǎn)是否可出售,可出售的屬于商品性房地產(chǎn),不可出售的房地產(chǎn)中有自用目的屬于自用性房地產(chǎn),不可出售且非自用的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

    (二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

    需要考慮投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量,在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中規(guī)定初始計(jì)量依據(jù)成本計(jì)量模式進(jìn)行,因此在實(shí)際會計(jì)核算中需要以人賬價(jià)值作為基本依據(jù),投資性房地產(chǎn)進(jìn)行借記處理,包括在建工程以及工程產(chǎn)生的銀行貸款等。其中成本計(jì)量模式對于建筑物使用權(quán)中固定資產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)處理工作有著很好的應(yīng)用性,同時(shí)對于土地使用權(quán)方面的無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)量工作能夠較好地實(shí)現(xiàn)。而公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量工作時(shí),程序較為簡單,避免了攤銷、計(jì)提折舊等工作,提升工作效率,值得一提的是,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。

    (三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    投資性房地產(chǎn)在實(shí)際應(yīng)用過程中,可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)用途的變化,在處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中會計(jì)也有自己的專業(yè)算法,他們會根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則要求,利用公允價(jià)值模式差額計(jì)人綜合收入,還有價(jià)值變動損益。按現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定,成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。因此,對于計(jì)量模式的選擇,企業(yè)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響

    (一)提升會計(jì)處理信息質(zhì)量

    在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中,對公允價(jià)值模式提出了更為嚴(yán)格的要求,并且針對會計(jì)處理工作中的會計(jì)信息安全性做出了明確規(guī)定,這在一定程度上有效限制了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤獲取的隨意性,使得房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)處理信息更加具備真實(shí)性,也更加符合實(shí)際情況,因此這對于會計(jì)處理過程起到了一定的規(guī)范作用,使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加符合要求,在提升企業(yè)操作水平的同時(shí)使得房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率得到加強(qiáng)。由于公允價(jià)值模式的準(zhǔn)確率較高,而且在會計(jì)處理中效率更快,因此可以在投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理中更加高效地反映出房地產(chǎn)企業(yè)管理方面存在的問題,其會計(jì)信息可以作為企業(yè)管理層下一步戰(zhàn)略決策的有效依據(jù)。

    (二)有利于NPV估值方法的應(yīng)用

    投資性房地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用,有效地推動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民幣的升值,而在新會計(jì)準(zhǔn)則的要求下,企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理時(shí)更多的采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量工作,這樣就彰顯出真實(shí)價(jià)值的重要性,在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中NPV估值方法逐漸成為企業(yè)價(jià)值評估的一種主要方式。由于公允價(jià)值模式能夠使得會計(jì)計(jì)量工作中對有效證據(jù)證明的重視程度提升,從而將其他財(cái)務(wù)估值方法在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用排除在外,加強(qiáng)了NPV估值方法在企業(yè)中的應(yīng)用,使得在波動的市場交易價(jià)格中對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)用性準(zhǔn)確的價(jià)值估算,推動新會計(jì)準(zhǔn)則的有效應(yīng)用。

    (三)促進(jìn)盈余管理模式的應(yīng)用

    投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了相當(dāng)大的盈余管理空間。首先,新會計(jì)準(zhǔn)則中對于投資性房地產(chǎn)的盈余管理也有著更高的要求,因此企業(yè)有更多的操作空間來完善自身的投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理工作,可以通過資源的優(yōu)化配置實(shí)現(xiàn)公司盈余管理效率的提升,從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。其次,在投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量工作時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)利潤虛增的現(xiàn)象,這是因?yàn)楣蕛r(jià)值模式對于攤銷、計(jì)提折舊等不予考慮,這就為企業(yè)的盈余管理創(chuàng)造了很大的空間。最后,采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè),其會計(jì)處理工作也有相當(dāng)大的操作空間。

    (四)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

    投資性房地產(chǎn)的主要收益來源為房地產(chǎn)投資市場中的增值以及租金的收入,而在新會計(jì)準(zhǔn)則中對于公允價(jià)值模式有著更高的要求,這一會計(jì)計(jì)量模式對于企業(yè)的短期發(fā)展可能會起到一定的制約作用,降低企業(yè)的實(shí)際收入,但是從長遠(yuǎn)來看,公允價(jià)值模式必然是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要契機(jī),能夠把握這一機(jī)遇會對企業(yè)的長期發(fā)展起到一定的推動作用,使得企業(yè)在市場競爭中能夠處于優(yōu)勢地位,促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

    四、結(jié)語

    綜上所述,投資性房地產(chǎn)以市場增值和租金收入作為企業(yè)的主要收益來源,而在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中主要對會計(jì)核算和計(jì)量模式進(jìn)行考慮,因此在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量以及轉(zhuǎn)換是會計(jì)處理的主要土作,而投資性房地產(chǎn)同時(shí)也對企業(yè)的會計(jì)處理產(chǎn)生了一定的影響,提升了會計(jì)信息質(zhì)量、促進(jìn)了NPV估值方法的應(yīng)用、拓展了盈余管理模式并提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,從而促進(jìn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]金哲峰.對投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算方法的思考[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2019(1).

    [2]郭定鴻.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2017(9):94+96.

    [3]楊振安.新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響分析[J].全國流通經(jīng)濟(jì),2018(28).

    [4]崔文吉.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響[J].企業(yè)改革與管理,2017(11):156+170.

    作者簡介:

    李麗,云南工商學(xué)院,云南昆明。

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