擔(dān)保性房屋買賣合同的效力探討

董泰安

摘 要：從司法實踐角度進(jìn)行分析，在民間借貸關(guān)系中，存在一部分當(dāng)事人通過簽訂房屋買賣合同，來作為借款合同的擔(dān)保，借貸雙方的真實意思是希望通過簽訂房屋買賣合同來保障借款合同的履行，這是一種新型的擔(dān)保形式，也是一種特殊的融資手段。分析這種擔(dān)保形式及融資手段是否符合我國相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，成為了目前社會以及司法實踐中的一項全新問題。

關(guān)鍵詞：擔(dān)保性;房屋買賣;合同效力

引言

近幾年出于融資的需求，很多融資方會將房屋買賣作為融資的全新方式，以房屋與債權(quán)人簽訂相關(guān)的買賣合同，如果融資方無法定時償還債務(wù)，雙方就可以房屋作為折抵債務(wù)的方式之一。針對這一問題，目前在學(xué)術(shù)研究及司法實踐中有著非常大的分歧，本文的主要目的就是分析擔(dān)保性房屋買賣合同的效力。

一、擔(dān)保性房屋買賣合同的概念

擔(dān)保性房屋買賣合同是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國的民間借貸中出現(xiàn)的一種全新的現(xiàn)象，這一種新的現(xiàn)象是通過借貸關(guān)系的當(dāng)事人簽訂相關(guān)的房屋買賣合同來作為借款的擔(dān)保，是一種擔(dān)保形式。與我國以往法律關(guān)系中的典型擔(dān)保形式不同，它是一種全新的擔(dān)保制度，為此，這一類房屋買賣擔(dān)保合同在實際應(yīng)用中對其法律效力如何認(rèn)定，成為了目前法律發(fā)展中的一個困難。并且如何將這一當(dāng)事人之間意思自治產(chǎn)物合法化，來保證其擔(dān)保性質(zhì)也成為了司法中必須要面對的問題之一。

二、司法實踐中的沖突

在我國有關(guān)擔(dān)保性房屋買賣合同效力的判例中，有不同裁判觀點與意見。其中有部分判例認(rèn)為持反對態(tài)度，主要包括認(rèn)為這是一種通謀虛偽的表示，在這種觀點下，雖然債務(wù)人在合同中約定將其所有的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，但是其本身并沒有轉(zhuǎn)移物權(quán)的意思。基于民法總則及合同法的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定這一合同的效力處于可撤銷的狀態(tài)中，甚至直接認(rèn)定該合同并非當(dāng)事人的真實意思表示而無效。也有部分反對觀點認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同的約定違反了我國禁止流質(zhì)的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

三、擔(dān)保性房屋買賣合同的效力探討

（一）禁止流質(zhì)規(guī)定的約束

在我國法律中有關(guān)于流質(zhì)契約的條款，無論是物權(quán)法或擔(dān)保法都在司法解釋中有相關(guān)的內(nèi)容，我國一直以來都是禁止流押條款。在債權(quán)時間未滿期間，無論是債權(quán)人與債務(wù)人的約定，或者是兩方以合同的方式對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行確定，只要債務(wù)人到期不能夠履行債務(wù)，其所有的抵押物所有權(quán)必須要歸屬于債權(quán)人。其目的是為了保證在實際開展債務(wù)清算時實現(xiàn)清算程序的準(zhǔn)確性，使得擔(dān)保物不經(jīng)拍賣、變賣、折賣直接以等價的程序進(jìn)行歸屬權(quán)交換。擔(dān)保法中也明確的解釋了這一內(nèi)容的法律后果，并且明確流押條款屬于無效條款。

擔(dān)保性房屋買賣合同的擔(dān)保性是通過簽訂房屋買賣合同的行為實現(xiàn)的，其目的是為了保證債權(quán)人的權(quán)益。如果債務(wù)人在債務(wù)到期時不能夠清償，就必須要履行房屋買賣中所涉及到的內(nèi)容，由債權(quán)人直接獲得房屋的所有權(quán)。部分觀點認(rèn)為擔(dān)保性房屋合同買賣其本身屬于脫法行為，所謂脫法行為，就是指的是當(dāng)事人利用流質(zhì)契約自由的手段來最大限度的規(guī)避法律所禁止的行為，其目的是為了達(dá)到法律所不允許的效果。清償?shù)募s定與流押條款從本質(zhì)上具有一定的一致性，也就說擔(dān)保性合同買賣其與流質(zhì)條款在法律效果上其產(chǎn)生的結(jié)果相同。為此可以認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同本身屬于流押條款這一種擔(dān)保形式與流質(zhì)契約基本上沒有差別，可以在一定程度上將其認(rèn)定為是同一個概念。當(dāng)然流質(zhì)契約并非一定會損害債權(quán)人以及一般債權(quán)人保證的利益，但是流質(zhì)契約的出現(xiàn)，導(dǎo)致這些情況都具有了一定的可能性。為了保證擔(dān)保物的價值，如果擔(dān)保物自身的價值低于被擔(dān)保的債權(quán)，在一定程度上會從根本上損害債務(wù)人自身的利益。為了防止債務(wù)人出現(xiàn)窘迫情況，從而做出損害自身及其他一般債權(quán)人權(quán)益的行為。因此，在實踐中如無法保證流質(zhì)契約實際發(fā)展時，對社會發(fā)展所能夠帶來的積極意義，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于無效條款。

（二）通謀虛偽的表示

很多借貸雙方在做出這種民事行為時，其目的是為了讓事情更加順利的發(fā)展，以達(dá)到其預(yù)期的效率，其行為的目的不是想讓這一民事行為判定為無效。如果這一民事行為在一開始開展時其目的就是判定為無效，行為在開展中會浪費社會成本，然而如果該行為認(rèn)定是有效時，則可以幫助社會資源分配時更加的合理。很多融資者在開展房屋合同買賣民事行為時，其目的都是為了使其更加有效。

而從另一方面以民事行為制度設(shè)計的角度分析擔(dān)保性房屋買賣合同。對于社會發(fā)展而言是有著一定的積極效應(yīng)，如果預(yù)設(shè)所有的民事行為都是有效的，按照我國相關(guān)法律要求可以得出，民事行為必須要滿足一定的構(gòu)成條件才能有效。這與私法中法不禁止即自由的一般法理，存在著一定的沖突。為此，在設(shè)計民事行為制度時，首先需要考慮到的是這一個融資行為是否是有效的，如果基本上不符合我國相關(guān)法律規(guī)定，這一民事行為的出現(xiàn)，僅是為了衡平第三人的利益或者交易安全，則可以認(rèn)為這一民事行為制度設(shè)計本身是無效的。一旦事情出現(xiàn)問題當(dāng)事人的責(zé)任更大，在這一情況下認(rèn)為證偽比證實更加容易。然而隨著社會的高速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，當(dāng)前市場上融資手段相對較多，這種非典型的擔(dān)保形式也成為了一種較為常見融資手段。在此階段下，探討房屋買賣合同擔(dān)保形式是否屬于通謀虛偽表示毫無意義，既無法符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)，也無法通過這一種融資手段促使社會向前發(fā)展。從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度去分析擔(dān)保性房屋買賣合同自身對于社會發(fā)展的意義，可以認(rèn)定為這是一種自由的民事行為，這樣有利于我國社會資源的有效分配，能幫助社會主義市場經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。

筆者認(rèn)為，擔(dān)保性房屋買賣合同的約定并不能夠使得債權(quán)人直接取得房屋所有權(quán)，借貸雙方只有通過履行買賣合同才能涉及到房屋的所有權(quán)變更，與流質(zhì)契約存在較大區(qū)別。同時，擔(dān)保性房屋買賣合同在本質(zhì)上屬于當(dāng)事人在借貸合同之后的隱藏行為，該行為應(yīng)當(dāng)具有擔(dān)保的效力，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，也應(yīng)肯定其在借貸雙方之間的效力。最后，這種非典型擔(dān)保雖然不屬于我國物權(quán)法所規(guī)定的擔(dān)保種類，但是這一種擔(dān)保形式其之所以在當(dāng)前社會無法受到我國法律的承認(rèn)與保護(hù)，根本原因之一就是缺乏一定的公示手段，無法有效保障債務(wù)人及其他債權(quán)人的利益，建議在今后的立法與實踐中，加以優(yōu)化完善。

四、結(jié)語

綜上所述，擔(dān)保性房屋買賣合同效力是否突破了法律在規(guī)定中的界限，或者說這一種做法與說法其本身是否有違背法律的情況。按照民法總則制定的相關(guān)方式可以尋找出有效的解決辦法，也是為了保證在日常經(jīng)濟(jì)交往過程中，所有的主體不受到自身的利益侵害，保證民事主體自身的自由公平性。在實際應(yīng)用房屋買賣合同擔(dān)保借款的方式時，我們不可以忘記這一件事情的根本出發(fā)點，在保障各方利益的前提下，充分尊重民事主體意思自治的基本權(quán)利。因此，需要將這一種新型的擔(dān)保合同納入法律允許的范圍內(nèi)，要有相關(guān)的法律條文對其進(jìn)行解釋以及保護(hù)，確保這一種擔(dān)保形式一旦出現(xiàn)意外不會對借貸雙方及其他債權(quán)人造成過大的經(jīng)濟(jì)影響。

（作者單位：北京市高朋（南京）律師事務(wù)所）