借款合同和房屋買賣合同重疊的法律分析和司法應(yīng)對(duì)

曾吟雨

[摘要]近年來(lái)，某些開(kāi)發(fā)商在向其他人融資時(shí)或者某些房屋所有人向其他人借款時(shí)，與出借人另外又簽訂房屋買賣合同，合同約定在到期不能償還債務(wù)的情況下，就要履行房屋買賣合同，用房屋價(jià)款抵償所負(fù)債務(wù)。很多情況下，會(huì)出現(xiàn)借款方到期不能清償債務(wù)，出借人主張履行房屋買賣合同，辦理過(guò)戶登記，但此時(shí)借款方又對(duì)此不予認(rèn)可的情況。文章以此現(xiàn)象產(chǎn)生的背景為根據(jù)，結(jié)合兩種民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的情形，運(yùn)用相關(guān)法律，分析民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的性質(zhì)，并提出相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]民間借貸；房屋買賣；合同性質(zhì)

一、民間借貸中簽訂房屋買賣合同的情形

（一）直接簽訂房屋買賣合同

在民間借貸中，合同雙方當(dāng)事人會(huì)簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是借款合同，另外一個(gè)就是房屋買賣合同，當(dāng)然，只有一定情況下房屋買賣合同才會(huì)履行，比如一方當(dāng)事人無(wú)法按約償還本息。一旦這種情況出現(xiàn)，房屋買賣合同履行，那么出借人就可以憑借約定的合同內(nèi)容擁有房屋的所有權(quán)。在雙方合同約定的房屋成交價(jià)格這個(gè)問(wèn)題上，司法實(shí)踐中容易產(chǎn)生合同約定房屋價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格相差太多的問(wèn)題，而在這時(shí)候，一部分借款人因?yàn)橄胫鲝堎I賣合同無(wú)效而使用房屋買賣合同違反“流質(zhì)契約”這樣的理由進(jìn)行抗辯。此時(shí)出借人為極力維護(hù)房屋買賣合同的有效，一般會(huì)使用合同真實(shí)意思表示以及合同內(nèi)容合理合法等理由來(lái)進(jìn)行抗辯。在這種情況下，要回歸到合同簽訂雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，看真實(shí)意思是為了給簽訂的借款合同設(shè)立擔(dān)保還是要由支付對(duì)價(jià)方式從而得到房屋所有權(quán)。

（二）授權(quán)代理人代簽買賣合同

在這種情況下，認(rèn)為合同“無(wú)效”的觀點(diǎn)是：既然借款人同意簽訂房屋買賣合同，并且也認(rèn)可合同中雙方約定的價(jià)格低于或者遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，那么就可以按照常情推斷出出借人是不知道或者沒(méi)有預(yù)料到代理人會(huì)出售房屋的；認(rèn)為合同“有效”的觀點(diǎn)是：既然借款人是按照自己的真實(shí)意思表示在沒(méi)有受強(qiáng)迫的情況下簽訂的合同，并且也具有完全民事行為能力，那么他就應(yīng)該有預(yù)知結(jié)果的能力并且為造成的結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)于合同中約定的低價(jià)問(wèn)題，可以看作是借款人自己的意思表示，因?yàn)榈蛢r(jià)是代理人在行使代理權(quán)的時(shí)候決定的，并且也不應(yīng)該僅僅因?yàn)榈蛢r(jià)問(wèn)題就判定房屋買賣合同無(wú)效。

二、擔(dān)保型買賣合同性質(zhì)分析

（一）以《民間借貸規(guī)定》第24條為基礎(chǔ)對(duì)合同效力的分析

1.讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保的運(yùn)用

我國(guó)對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定是債權(quán)形式主義，出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸規(guī)定》）的第24條把簽訂的買賣合同認(rèn)為是擔(dān)保，假如只簽訂了合同而不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行登記，動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有交付，那么所有權(quán)就不會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)。但是，在當(dāng)事人簽訂買賣合同為民間借貸合同作擔(dān)保時(shí)，若采取了相應(yīng)的公示手段，就會(huì)產(chǎn)生讓與擔(dān)保的效力，這時(shí)候，標(biāo)的物的所有權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移；在不經(jīng)過(guò)公示的情況下，就不會(huì)發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)事人一方先取得對(duì)標(biāo)的物的期待權(quán)，等到雙方當(dāng)事人共同約定的條件成就，標(biāo)的物的所有權(quán)就發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2.民間借貸審理原則的介入

人民法院在審理這些民間借貸的時(shí)候應(yīng)該明確這些案件的基礎(chǔ)是民間借貸關(guān)系，所以要站在這樣的立場(chǎng)來(lái)審理案件，這是《民間借貸規(guī)定》第24條明確表明的，這樣可以更好地還原案件真實(shí)情況，有利于查清案件事實(shí)。但是對(duì)于經(jīng)釋明后還拒不變更的，可以駁回起訴，當(dāng)事人可以重新起訴。

3.禁止流質(zhì)契約原則的認(rèn)可

在民間此類借貸中，通常情況下，如果債務(wù)人不能按時(shí)還款，那么債權(quán)人就可以取得房屋的所有權(quán)。讓與擔(dān)保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因?yàn)檫@樣的民間約定涉嫌流質(zhì)條款。我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定沒(méi)有否認(rèn)讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保效力，還在規(guī)定中添加了清算義務(wù)比如申請(qǐng)拍賣等，等到清算后債權(quán)人可以再要求返還差額請(qǐng)求補(bǔ)償以維護(hù)權(quán)益。

（二）擔(dān)保型買賣合同權(quán)利性質(zhì)分析

1.優(yōu)先受償權(quán)

由于讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保，所以債權(quán)人也有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在民間借貸的情形中，借款人應(yīng)該償還的責(zé)任財(cái)產(chǎn)是固定的。在不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中，出借人就特定物具有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，借款人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生變化，出借人具有優(yōu)先受償權(quán)。

2.房屋買賣合同的對(duì)抗力

目前我國(guó)法律法規(guī)中預(yù)告登記權(quán)就是可以給登記人對(duì)抗第三人的權(quán)利，在《物權(quán)法》第20條就有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的規(guī)定，權(quán)利人辦理預(yù)告登記后，如不經(jīng)過(guò)權(quán)利人許可處分財(cái)產(chǎn)的，就不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。在《民間借貸規(guī)定》第24條并沒(méi)有關(guān)于買賣合同一定要辦理預(yù)告登記的硬性規(guī)定，這種物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)質(zhì)，其實(shí)還是債權(quán)，產(chǎn)生的效果還是僅僅基于預(yù)告登記制度自身的一種對(duì)抗力。所以，民間借貸中簽訂的房屋買賣合同是沒(méi)有也不該具有優(yōu)先受償權(quán)的，而且，也是沒(méi)有對(duì)抗力的。《物權(quán)法》第24條這樣的規(guī)定，容易讓人們產(chǎn)生理解上的偏差，因?yàn)檫@個(gè)條文沒(méi)有解釋清楚讓與擔(dān)保和后讓與擔(dān)保存在的區(qū)別，也沒(méi)有闡釋和規(guī)定房屋買賣合同的性質(zhì)。

3.房屋買賣合同更適合用合同法來(lái)調(diào)整

最高人民法院在審理這類案件時(shí)，提出了這樣一種觀點(diǎn)：如果在民間借貸中，當(dāng)事人雙方借貸合同、房屋買賣合同都簽訂的話，這兩份合同是不分主從的有效合同。如果先簽訂房屋買賣合同，那么其后借貸合同中雙方約定的內(nèi)容可以視為給買賣合同添加了解除條件，條件一旦成立，房屋買賣合同就解除，相反，房屋就需要辦理過(guò)戶手續(xù)。其次，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不是通過(guò)設(shè)立的解除條件來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而是通過(guò)房屋買賣合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。最后，假如債務(wù)人或許會(huì)由于房?jī)r(jià)和所欠款額相差大的原因而不愿意履行，那么也可以按照民法中有關(guān)顯失公平的規(guī)定從而請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同。民間借貸中簽訂的房屋買賣合同因?yàn)闆](méi)有具備物權(quán)性質(zhì)，所以把它作為是后讓與擔(dān)保不適合，而適合用合同法來(lái)調(diào)整。

三、啟示及建議endprint

（一）以合同真正目的為出發(fā)點(diǎn)認(rèn)定合同性質(zhì)

1.通過(guò)分析案件事實(shí)探究合同目的

“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”是處理案件的基本原則。在現(xiàn)實(shí)生活中，雙方當(dāng)事人很容易會(huì)因?yàn)榘讣男再|(zhì)、案件的事實(shí)、合同條款內(nèi)容的理解等產(chǎn)生紛爭(zhēng)，此時(shí)法官要查明案件，前提就要探究此合同簽訂的目的。首先，需要了解案件事實(shí)，認(rèn)清案件真實(shí)原委是探究合同目的的前提；其次，具體情況具體分析，法官可以結(jié)合當(dāng)時(shí)具體的社會(huì)背景，適當(dāng)考慮相關(guān)人情常理，結(jié)合證據(jù)材料，客觀公正地分析判斷。

2.準(zhǔn)確指導(dǎo)事實(shí)關(guān)系轉(zhuǎn)化成法律關(guān)系

在處理此類房屋買賣合同時(shí)，法官對(duì)于基礎(chǔ)法律關(guān)系的梳理也是非常必要的，要公正合理地處理案件，就要首先將案件中的事實(shí)關(guān)系轉(zhuǎn)化為法律關(guān)系，之后，才能夠有選擇地適用相關(guān)法律來(lái)處理案件。所以，在處理相關(guān)案件時(shí)，法官可以在認(rèn)清案件基本事實(shí)的前提下，梳理案件的法律關(guān)系。

3.面對(duì)新穎案件要最大化接近案件事實(shí)

此類由民間借貸產(chǎn)生的房屋買賣合同，也是這幾年由社會(huì)發(fā)展，是在特定的社會(huì)背景下產(chǎn)生的新型案件。而法官接觸新穎案件的幾率也是很大的，這就要求法官具備處理新穎案件的能力，具備把新穎案件轉(zhuǎn)化或最接近案件事實(shí)的確定法律關(guān)系的能力。法官可以在平常的辦案中，不斷積累、歸納。民事法律關(guān)系具有歷史性、預(yù)設(shè)性、以及強(qiáng)制性的特點(diǎn)，可以通過(guò)對(duì)之前案件事實(shí)事件的總結(jié)，歸納出同類事件的法律處理原則，這樣可以處理以后社會(huì)生活中所產(chǎn)生的和法律法規(guī)規(guī)定的類似民事法律關(guān)系。

（二）從平衡權(quán)利義務(wù)合理分配法律風(fēng)險(xiǎn)

1.權(quán)衡權(quán)利義務(wù)分配的合理性

合同法中有“合同對(duì)價(jià)”這個(gè)基本原理性準(zhǔn)則，現(xiàn)實(shí)生活中不可能要求做到權(quán)利義務(wù)的絕對(duì)平等?？墒牵勺非蟮哪繕?biāo)中也有權(quán)利和義務(wù)的相對(duì)公平。比如《合同法》中規(guī)定的顯失公平的撤銷權(quán)，還有違約金調(diào)整請(qǐng)求權(quán)等。法官在辦理案件時(shí)，應(yīng)該盡量考慮雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)分配的公平，以此保護(hù)經(jīng)濟(jì)上的弱者，裁判的結(jié)果應(yīng)該盡可能建立在雙方主體平等的情況下，以維護(hù)合同內(nèi)容最大限度的公平。

2.權(quán)衡責(zé)任分配的合理性

在合同中，要做到最大限度地保持利益的平衡，還需要做到合理地分配合同當(dāng)事人的責(zé)任，這就需要法官合理地在裁斷前權(quán)衡雙方當(dāng)事人的責(zé)任分配，不能讓一方當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重，而使另一方當(dāng)事人承擔(dān)過(guò)輕的責(zé)任或者免于承擔(dān)責(zé)任。

3.合理分配風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)的分配問(wèn)題在司法實(shí)踐中通常是一個(gè)棘手的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題關(guān)乎合同雙方當(dāng)事人利益，也容易產(chǎn)生糾紛和分歧。有的學(xué)者以買賣合同作為研究對(duì)象指出，買賣合同的主要目的，是以雙方簽訂的合同關(guān)系為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，繼而在當(dāng)事人中間進(jìn)行分配承擔(dān)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的基本法則諸如誠(chéng)實(shí)信用、買賣公平、等價(jià)有償就要求在合同的具體內(nèi)容中最大限度地把各種風(fēng)險(xiǎn)合理地分配給雙方當(dāng)事人，這樣才可以更好地維護(hù)社會(huì)生活秩序。

四、結(jié)語(yǔ)

本文所討論的民間借貸中簽訂的房屋買賣合同僅僅是我國(guó)在司法實(shí)踐中合同糾紛的一個(gè)縮影。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，合同雙方當(dāng)事人的趨利性，加上合同利益主體的多元化，可能會(huì)產(chǎn)生各種新型的更加復(fù)雜的合同關(guān)系，與此同，時(shí)必然也會(huì)產(chǎn)生更多的疑難復(fù)雜的合同糾紛。要把公平正義當(dāng)作最根本的準(zhǔn)則，堅(jiān)持意思自治原則，合理合法分配合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，最大限度地實(shí)現(xiàn)正義價(jià)值，建立公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

[責(zé)任編輯：岳文可]endprint