城市住宅小區(qū)停車矛盾的成因和解決思路

◎趙伯艷 仲陽關(guān)

近年來中國城市化進程快速推進，城市人口擴張和空間局促并行導致很多矛盾長期存在并難以化解，其中停車矛盾較為突出，影響了社區(qū)和諧和居民生活。

一、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾的主要表現(xiàn)

車位利用矛盾是住宅小區(qū)里越來越常見的景象，呈現(xiàn)出多沖突主體相互交疊的態(tài)勢。

1.小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的停車矛盾

由于早期居民的停車需求較低，城市規(guī)劃、社區(qū)建設、小區(qū)建設未充分預料未來停車位需求的急速上漲，導致停車位建造完善的速度跟不上私家車車量增長的速度。尤其是在老舊小區(qū)，有些小區(qū)住戶為了保證自己的車位而在公共停車空間里安裝地鎖，嚴重影響了小區(qū)內(nèi)其他車主對公共停車位的共享使用權(quán)。

2.小區(qū)業(yè)主與外來車主之間的停車矛盾

由于車位資源短缺而導致的爭搶和沖突不僅發(fā)生在小區(qū)內(nèi)部，還發(fā)生在不同小區(qū)的居民之間，各個小區(qū)停車資源的分殊性加劇了這一現(xiàn)象。小區(qū)停車空間被外來車輛占用，進而發(fā)生停車糾紛也比較普遍。不少業(yè)主安裝地鎖來阻止外來車輛占用停車位，這雖然減少了車位被占的情況，但卻給小區(qū)帶來了安全隱患。

3.小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的車位利用矛盾

因車位管理和配置所引發(fā)的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也比較普遍。其實質(zhì)是買方和賣方之間的角色錯位，物業(yè)公司逾越了自身服務小區(qū)業(yè)主的角色?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》 （以下簡稱 《物權(quán)法》）規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。占用共有的道路建設停車位的，就屬于業(yè)主共有?！?但是一些小區(qū)物業(yè)公司私辟車位、擅自將小區(qū)內(nèi)的綠化地等公共空間改造成停車位隨意出租，加之停車管理服務不到位，引發(fā)業(yè)主不滿，由此導致了業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾頻發(fā)。

二、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾形成的原因

車位供不應求是城市住宅小區(qū)車位利用矛盾發(fā)生的根本原因。除此之外，車位配置方式不當、小區(qū)停車位使用規(guī)則不明、物業(yè)公司停車管理不規(guī)范、業(yè)主缺乏對社區(qū)車位管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)也是形成和加劇車位利用矛盾的重要原因。

1.車位配置方式不當

新建住宅小區(qū)配套建設地下車庫和車位的情況越來越普遍?！段餀?quán)法》規(guī)定 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。當事人包括三類主體： 第一類是指車位和車庫的投資人 （一般是小區(qū)的開發(fā)商），是車位和車庫的先期所有權(quán)人；第二類是指業(yè)主，通過購買和租用的方式獲得車位的所有權(quán)或使用權(quán)；第三類是指有需要且有意購買或承租的業(yè)主。理想狀態(tài)是，第一類主體和第三類主體充分溝通、協(xié)商，之后第三類主體轉(zhuǎn)化為第二類主體。但在實際中經(jīng)常是開發(fā)商唱獨角戲，為了規(guī)范管理和盡快收回投資成本，利用先期優(yōu)勢和信息優(yōu)勢按自己意愿擅自決定車位利用和配置規(guī)則，對地下車位 “只賣不租”。在車位權(quán)屬登記上，《物權(quán)法》 規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅需經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力。但也有學者指出，在實踐當中，許多開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權(quán)和使用權(quán)，很多業(yè)主無力一次性支付或不愿花高價去 “購買” 車位，由此加劇了開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。

2.小區(qū)停車位使用規(guī)則不明

小區(qū)地上車位屬于業(yè)主共有，但是在如何使用上也是矛盾重重。一般來說，這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司租給業(yè)主使用，租金在扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。物業(yè)公司對車位行駛管理權(quán)，基本采取先到先得的原則對業(yè)主開放租用。但是，隨著業(yè)主購車越來越多以及新業(yè)主的進入，車位資源越來越緊張，后買車、買房的業(yè)主基本上沒有機會獲得車位的承租權(quán)，這就在業(yè)主之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的矛盾。此外，物業(yè)公司對承租車位進入和退出中的無序管理也加劇了矛盾和沖突。為此，無車位承租的業(yè)主要求共享車位承租權(quán)，期望車位承租能按規(guī)則定期重新分配而非一成不變，而這無疑會引起既有車位承租業(yè)主的不滿，執(zhí)行的阻力也非常大。

3.物業(yè)公司停車管理不規(guī)范不健全

物業(yè)公司在停車管理中普遍存在制度缺失、信息公開不夠、執(zhí)行力和監(jiān)督力差等問題，卻按月收取停車服務費，因而引發(fā)業(yè)主不滿進而發(fā)生沖突。一些小區(qū)的物業(yè)公司并沒有設置停車管理規(guī)范，而一些小區(qū)雖然有相應規(guī)范，但公開和宣傳程度不夠。物業(yè)公司和保安人員對車輛不能亂停亂放等要求，大多只進行口頭宣傳，缺乏執(zhí)行效能。因此，小區(qū)居民對相關(guān)規(guī)章制度并不熟知，加之物業(yè)工作人員對停車秩序疏于管理，造成了停車無序、影響居民出行的現(xiàn)象。

4.業(yè)主缺乏對社區(qū)車位管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

《物權(quán)法》 規(guī)定，“業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)”。但是很多新住宅小區(qū)并沒有即時成立業(yè)委會，社區(qū)公共事務推動乏力，有關(guān)停車位的配置規(guī)劃、地下車庫的出售價格和地面停車位的出租價格等公共事務沒有經(jīng)過業(yè)主大會的表決，而完全由開發(fā)商和物業(yè)公司來安排。由于車位政策和管理不透明，車位管理亂象叢生，小區(qū)露天停車位被改造為開發(fā)商的辦公車位、公共停車位被以更高的價格租給外來人，嚴重侵害了業(yè)主的停車權(quán)益。開發(fā)商違規(guī)出售 “無約定的地下車位”、“已被公攤的地下車位”、“人防工程車位”，也為車位沖突埋下隱患。

三、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾的解決思路

1.拓展住宅小區(qū)的停車資源

針對住宅小區(qū)停車位供不應求的現(xiàn)象，應拓展停車資源，充分利用住宅小區(qū)內(nèi)部地下停車場、地面停車場、人防車位停車。首先，對小區(qū)內(nèi)部道路進行合理利用。通過單線循環(huán)，在不影響行車行人安全的情況下，利用有效的地面空間，多劃停車位，有效增加小區(qū)的機動車停車位數(shù)量。其次，召開業(yè)主大會，征求業(yè)主意見對社區(qū)綠地進行改造。但必須達到 “1/2 以上業(yè)主”的同意、且同意改造的住戶房屋面積總和占全體業(yè)主房屋面積一半以上的條件，并通過園林綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門的審批后，才能對社區(qū)綠地進行改造。第三，充分利用人防工程資源。開發(fā)商投資建造的人防工程在平時可以民用。按 “誰投資，誰收益” 的原則，開發(fā)商擁有支配使用權(quán)，可將人防車位租賃給業(yè)主。第四，擴建停車場，物業(yè)公司可以先期墊資，再從擴建或增建停車場的租金和停車管理服務費等收入中逐漸返還。第五，引進智慧社區(qū)，將共享理念運用到停車空間利用中。針對住宅小區(qū)車位資源競爭的問題，依托停車APP 對社區(qū)停車位進行動態(tài)管理和利用，提升車位的使用效率。

2.明晰車位所有權(quán)的相關(guān)法律和制度

針對車位權(quán)屬的模糊地帶，應從立法角度明確各類車位的權(quán)屬： 明確規(guī)定如果開發(fā)商和業(yè)主之間在合同中對車位所有權(quán)沒有進行約定或者約定不明，車位歸全體業(yè)主共有；如果開發(fā)商在購房合同中申明小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房屋一起售賣，開發(fā)商則可以保留地下停車位的所有權(quán)；對專有部分的車位，比如非人防工程改建的地下停車場，應為其頒發(fā)使用權(quán)證書和產(chǎn)權(quán)證書，確認權(quán)屬；對人防工程改建的地下停車場，如果開發(fā)商能夠取得相應的文件證明該人防工程屬于開發(fā)商投資建造，并且改建的地下人防空間在平時用來停車，則開發(fā)商擁有人防車位的支配使用權(quán)；對共有車位進行登記公示，明確所有權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)登記薄上標注，來保護業(yè)主利益。

3.規(guī)范物業(yè)公司管理程序，保證業(yè)主權(quán)益

針對住宅小區(qū)物業(yè)管理透明度不高、管理不規(guī)范、管理錯位越位的現(xiàn)象，應明確其服務定位，加強對它的規(guī)范管理和監(jiān)督。首先要促進物業(yè)公司悉知自身的功能定位是以 “管理” 促 “服務”，物業(yè)公司應提升服務質(zhì)量，減少與業(yè)主之間的矛盾沖突。其次，物業(yè)公司應配合業(yè)主大會和業(yè)主委員會決議，協(xié)同制定停車位規(guī)劃、分配方式、費用標準、停車費管理和使用、未獲得公共停車位業(yè)主的補償?shù)纫?guī)則；相關(guān)主管部門針對停車收費標準實行政府指導價，規(guī)定基準價格和浮動幅度，針對共有車位分配不公現(xiàn)象，制定規(guī)范性文件來進行指導。