寫字樓能耗管理問題研究

寫字樓能耗管理問題研究王少軒

摘要：在寫字樓的物業(yè)管理中，能耗問題占據(jù)了非常重要的位置。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，寫字樓能耗所需支出的費(fèi)用幾乎要占物業(yè)管理成本的30%～40%，其中并不包含代收代繳部分的費(fèi)用。在寫字樓所有的能耗中，中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗幾乎可以占總能耗的40%～65%，中央空調(diào)之外的第二高能耗就是電梯的用電。除此之外，公共區(qū)域的照明也是寫字樓的主要能耗之一。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;能耗;寫字樓;

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，大型商場(chǎng)以及寫字樓等公共建筑規(guī)模也越來越多。寫字樓作為單體建筑，其建筑規(guī)模一般比較大，普遍具有層數(shù)多和建筑面積較大等特點(diǎn)。另外，寫字樓的辦公單位比較集中，人口密度會(huì)相對(duì)較大。寫字樓的內(nèi)部都會(huì)配備現(xiàn)代通信設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、高速電梯以及中央空調(diào)等大型的用電設(shè)備，因此寫字樓的用電量是非常巨大的。

一般情況下，建成寫字樓的節(jié)能方式可大致分為兩種：一種方式是通過一定資金的投入來改造原有的系統(tǒng)設(shè)備，對(duì)于原設(shè)備出現(xiàn)匹配不合理或者失誤的現(xiàn)象給予修正，再或者是直接向?qū)懽謽且M(jìn)一些先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)以及產(chǎn)品，以此來達(dá)到節(jié)能的目的，這種節(jié)能方式被稱為“改造節(jié)能”[1] ;另一種方式是不需要再投入資金，寫字樓相關(guān)的管理者通過科學(xué)合理的管理方式來達(dá)到節(jié)能的目的，這種節(jié)能方式被稱為“管理節(jié)能”。

一、寫字樓的能耗組成

（一）天然氣

天然氣包括食堂所用氣以及中央空調(diào)所用氣[2] 。

（二）水耗

用水包括保潔用水、中央空調(diào)冷凍冷卻系統(tǒng)用水、綠化用水、開水房飲用水、公共衛(wèi)生間用水以及消防用水或者洗車場(chǎng)用水等其他用水。

（三）電能

電梯耗電包括井道照明、轎廂照明、電梯用電等;通風(fēng)系統(tǒng)耗電包括正壓送風(fēng)、排風(fēng)、排煙等用電;公共區(qū)域照明包括包括地下室、走道、設(shè)備房照明、樓梯等;水泵耗電包括消防泵、給水泵、排污泵等用電;安防設(shè)備耗電包括監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車廠管理系統(tǒng)等用電;電信設(shè)備耗電包括手機(jī)信號(hào)覆蓋設(shè)備用電、電話網(wǎng)絡(luò)機(jī)房設(shè)備用電等;其他機(jī)房設(shè)備用電等[3] 。

二、寫字樓用電現(xiàn)狀以及存在的問題

（一）中央空調(diào)系統(tǒng)

中央空調(diào)系統(tǒng)是寫字樓中能耗非常大的系統(tǒng)，幾乎可以占寫字樓總能耗的40%～65%。中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗多少主要取決于三個(gè)方面的因素。一是寫字樓本身是否有比較良好的節(jié)能設(shè)計(jì)，如玻璃以及外墻保溫的選擇;二是重要空調(diào)的制冷材質(zhì)、設(shè)備的選擇以及施工工藝是否足夠節(jié)能，如中央空調(diào)的型號(hào)、水管的保溫厚度等;三是中央空調(diào)在寫字樓中的運(yùn)行方式是否可以起到節(jié)能的效果，如是否有智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)、空調(diào)開啟的時(shí)間、使用的時(shí)間以及出水回水的溫度等;四是中央空調(diào)的運(yùn)行管理及維護(hù)維修是否滿足寫字樓的節(jié)能要求，如對(duì)中央空調(diào)末端設(shè)備以及風(fēng)管是否做到了及時(shí)且專業(yè)的保養(yǎng)和清洗等。

（二）電梯

電梯能耗主要由以下幾個(gè)因素所決定。一是電梯設(shè)備是否節(jié)能，如是否選擇了帶有能量回饋裝置的電梯;二是設(shè)備是否節(jié)能，如電梯是單獨(dú)控制還是群控的方式;三是電梯的運(yùn)行管理及維護(hù)維修是否滿足節(jié)能的要求，如電梯的相關(guān)設(shè)備出現(xiàn)了銹蝕或者老化會(huì)大大增加電梯的能耗;四是電梯的相關(guān)照明設(shè)備是否管理到位以及是否具備節(jié)能性能，如井道照明是否做到了及時(shí)關(guān)閉、電梯轎廂內(nèi)的照明燈泡是否選擇的節(jié)能型燈泡等。

（三）公共區(qū)域照明

公共區(qū)域照明能耗主要由以下幾個(gè)因素所決定。一是開關(guān)的控制方式以及燈具的選擇，如是否選擇了節(jié)能型的燈具、是聲控開關(guān)還是觸控開關(guān)等;二是燈具設(shè)置的方式以及燈具的數(shù)量;三是照明運(yùn)行的具體管理方式，如是否采用了時(shí)控器等。

（四）其他系統(tǒng)

其他系統(tǒng)的能耗基本是處于恒定的，前期的設(shè)備選型會(huì)影響到最終的能耗多少，后期對(duì)其進(jìn)行節(jié)能管理的手段和方法并不是很多，因此能耗基本不會(huì)有太大的偏差。

三、寫字樓的節(jié)電措施

（一）增強(qiáng)節(jié)電意識(shí)

節(jié)電不應(yīng)該僅僅是為了應(yīng)對(duì)電力的緊張形勢(shì)而采取的一種短期措施，其更應(yīng)該成為促進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略[4] 。中國(guó)是一個(gè)人口眾多的國(guó)家，每一個(gè)人在生活中點(diǎn)點(diǎn)滴滴的節(jié)約最終都可以產(chǎn)生非常巨大的效果。只有增強(qiáng)公民的節(jié)電意識(shí)，才會(huì)在一定程度上解決目前電力的緊張形勢(shì)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理

在寫字樓竣工之后，辦公設(shè)備、日常照明設(shè)施以及公共設(shè)備等耗電量是非常大的，但是其節(jié)能的潛力也很大。如果想要對(duì)中央空調(diào)、辦公設(shè)備、公共區(qū)域照明以及電梯等高耗電設(shè)備進(jìn)行節(jié)能管理，避免不必要的浪費(fèi)是一項(xiàng)最直接有效的措施。在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)高耗電設(shè)備的維護(hù)與維修工作，保證其可以在良好的狀態(tài)下運(yùn)行，將運(yùn)行效率發(fā)揮到最大。

（三）采取相關(guān)的節(jié)電技術(shù)

中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯和公共區(qū)域照明是主要的電能消耗者，針對(duì)不同的高耗電設(shè)備進(jìn)行采取不同的節(jié)電技術(shù)。管理出效益，只有通過更加科學(xué)合理的方式來指定相關(guān)的節(jié)能措施，降低高耗電設(shè)備的能耗，最終才可以降低物業(yè)管理的總成本[5] 。

四、中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能

（一）進(jìn)出水溫的調(diào)節(jié)

一般情況下，熱泵供水的溫度每降低1℃或者是冷凍水的溫度每升高1℃，其能耗都會(huì)下降3%左右。長(zhǎng)期以來，人們都將中央空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)工況以熱泵工況40%～45%以及制冷工況7%～12%為準(zhǔn)，其中，熱泵工況其蒸發(fā)溫度主要是由環(huán)境決定的，制冷工況其冷凝溫度是也是由環(huán)境決定的。如果中央空調(diào)的使用者都是遵循著這一“標(biāo)準(zhǔn)”工況的話，就會(huì)造成大量能源的無端消耗。

中央空調(diào)在調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度時(shí)，其傳統(tǒng)方式是按照標(biāo)準(zhǔn)的工況進(jìn)行的。當(dāng)熱泵冷凝水保持在45℃不變，且不需要太多熱量，或者是當(dāng)冷凍水溫度在7℃，且不需要太多冷氣時(shí)，電磁閥門都會(huì)自動(dòng)關(guān)閉。也就是說，室內(nèi)的溫度時(shí)是通過對(duì)流量的調(diào)節(jié)來控制的，被稱為“量的調(diào)節(jié)”;如果是通過控制其熱泵冷凝水或者冷凍水的出水溫度來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的話，這種方式就被稱為是“質(zhì)的調(diào)節(jié)”。“質(zhì)的調(diào)節(jié)”優(yōu)點(diǎn)就是可以有效降低單位制熱或者制冷所帶來的能耗。

（二）使用時(shí)間

一般來說，寫字樓中央空調(diào)的開啟時(shí)間是在早上七八點(diǎn)鐘到晚上五六點(diǎn)鐘，但是具體時(shí)間還要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)行進(jìn)行微調(diào)。春秋兩季氣溫比較合適，因此必要的時(shí)候可以直接將空調(diào)關(guān)閉。

（三）日常維護(hù)維修

定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)是使空調(diào)得以良好運(yùn)行的最直接有力的保障。因此，相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員需要定期對(duì)空調(diào)進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，并且嚴(yán)格按照要求對(duì)空調(diào)進(jìn)行管理。

五、電梯系統(tǒng)的節(jié)能

對(duì)于寫字樓中的電梯主要可以有以下幾種管理方式：

一是進(jìn)行群控管理，就是將多臺(tái)電梯進(jìn)行集中控制，同時(shí)對(duì)樓層進(jìn)行分配時(shí)要采取智能化的模型。建議在運(yùn)行的過程中要多觀察，然后根據(jù)實(shí)際的運(yùn)行情況再修改參數(shù)。如果客流量比較小的話，空閑的轎廂中有一臺(tái)是基本待命的，其他的轎廂都被分散到整個(gè)運(yùn)行中，這樣就會(huì)使各層站的等待時(shí)間都是最短的，而且也不需要自動(dòng)關(guān)閉。

二是進(jìn)行分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，由每臺(tái)電梯各自運(yùn)行，一般情況下，消防電梯都是采用的這種模式。

六、公共照明系統(tǒng)的節(jié)能

公區(qū)照明系統(tǒng)比較特殊，可以在多個(gè)方面進(jìn)行節(jié)能措施：

（一）通過新材料以及新技術(shù)進(jìn)行節(jié)能

新材料以及新技術(shù)的應(yīng)用有很多，比如更低耗的燈具、智能化控制器等，需根據(jù)制造以及維護(hù)成本，合理的使用新材料以及新技術(shù)設(shè)備，例如T5和T8的節(jié)能燈，T5的耗能明顯高于T8，但是T8的成本相對(duì)較高，使用壽命也比較短，在地下室使用的話，T5的節(jié)能燈性價(jià)比更高。因此，在使用新材料以及新技術(shù)之前需要先進(jìn)行成本核算，再?zèng)Q定采取更合適的措施。

（二）通過管理制度進(jìn)行節(jié)能

在實(shí)際的管理過程中需要把節(jié)能降耗的理念放入其中，加強(qiáng)巡視工作，如發(fā)現(xiàn)有一些暫時(shí)沒有使用價(jià)值的燈亮著，則需要及時(shí)關(guān)掉。另外，隨著季節(jié)的不斷變化，白天的時(shí)間會(huì)存在差異，需要合理的運(yùn)用時(shí)控器來調(diào)整時(shí)間，例如冬季時(shí)晚上燈具開起的時(shí)間需提前，白天關(guān)閉的時(shí)間需延長(zhǎng)[6] 。在地下車庫(kù)使用燈具需要合理的運(yùn)用燈具的數(shù)量以及照明亮度等，通常情況是，在保證車道照明的前提下，減少一些車位照明等。

（三）通過技術(shù)改造進(jìn)行節(jié)能

技術(shù)改造包含多種節(jié)能措施，例如，將樓道或者停車場(chǎng)的照明加上一些聲控手段或者物體感應(yīng)技術(shù)等，這樣會(huì)起到節(jié)能的效果。

（四）大力宣傳節(jié)能知識(shí)

通過大力度的節(jié)能知識(shí)宣傳，寫字樓的所有人員能夠更深刻的了解節(jié)能降耗的含義，始終保持節(jié)能的意識(shí)。節(jié)能降耗不僅僅是物業(yè)管理人員的責(zé)任，還應(yīng)該深入到在寫字樓工作的人員當(dāng)中，養(yǎng)成節(jié)能降耗的好習(xí)慣。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在實(shí)際的寫字樓物業(yè)管理中，可以做到節(jié)能降耗的點(diǎn)非常多，本文主要針對(duì)中央空調(diào)、電梯以及公共區(qū)域照明系統(tǒng)這三大高耗系統(tǒng)，分析其能耗原因以及節(jié)能的措施和對(duì)策，希望在節(jié)能的基礎(chǔ)上，可以緩解如今電力的緊張形勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張珣，王雪永.基于AI的寫字樓能耗分析系統(tǒng)設(shè)計(jì)[J].軟件導(dǎo)刊，2019，18（4）：104-107.

[2] 虞曉林.淺談寫字樓物業(yè)管理能耗分析[J].上海建設(shè)科技，2017，（4）：101-103.

[3] 虞曉林.寫字樓物業(yè)管理能耗分析[J].中國(guó)物業(yè)管理，2017，（6）：60-61.

[4] 閻建光.高層寫字樓的節(jié)能降耗管理[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2018，（12）：60-61.

[5] 林秀軍，吳延奎.中央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行模式對(duì)系統(tǒng)綜合能耗的影響與分析[J].建筑節(jié)能，2018，46（10）：33-36，44.

[6] 馮可梁，田昕，魏一鳴.北京市大型寫字樓建筑除供暖外能耗數(shù)據(jù)分析[J].暖通空調(diào)，2013，43（4）：80-84.

作者簡(jiǎn)介：

王少軒（1982-03）男，漢族，河南新野人，工學(xué)碩士，助教，研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理和設(shè)施管理。

（作者單位：河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）