房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險及其防范措施探討

摘?要：近年來，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，在住房消費政策推動下，房地產(chǎn)投資增長速度不斷加快。房地產(chǎn)行業(yè)有著資金相對集中、風(fēng)險較高等特點，若是實現(xiàn)高速與良性的發(fā)展，應(yīng)該控制好融資規(guī)模，提升財務(wù)管理水平，解決融資中出現(xiàn)的風(fēng)險，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展打牢基礎(chǔ)。本文首先概述我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，最后提出了具體可行的風(fēng)險控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險;防范措施

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資逐步呈現(xiàn)出周期長、規(guī)模大等特征，對資金的需求量越來越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，因此很難滿足實際需求。因此在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，不僅需要提高對自有資金的利用率，也必須依賴于外部融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資中風(fēng)險很大，如果不采取有效的規(guī)避措施，將給企業(yè)、個人甚至社會造成巨大的損失。對此我們要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，合理采取風(fēng)險控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

一、 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源復(fù)雜，融資以銀行貸款為主，同時在我國多輪宏觀政策調(diào)控后，商業(yè)銀行貸款逐步收緊，融資門檻也有了很大幅度的提升。而房地產(chǎn)企業(yè)融資在我國出現(xiàn)時間很短，缺乏完善的融資體系，相關(guān)法律法規(guī)也不完善，無法讓其做到規(guī)范，這樣房地產(chǎn)企業(yè)融資難以得到可靠保障。很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力有限，存在很多不確定因素，也讓融資出現(xiàn)了很多風(fēng)險。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資對銀行貸款非常依賴，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行金融風(fēng)險，為國家金融安全帶來了不利影響。且隨著銀行貸款利率的升高，極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)還款壓力，而房產(chǎn)項目的增多，銀行也制定了很多約束條件，讓房地產(chǎn)企業(yè)貸款變得更加困難。另一方面，分析房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道可知，房地產(chǎn)信托有著巨大發(fā)展?jié)摿Γ治鲂磐型顿Y公司實際情況可知，很多有著治理結(jié)構(gòu)缺陷的問題，主要體現(xiàn)在法律政策制約、信托產(chǎn)品流動性問題、信托計劃異地發(fā)行、資金異動運用管理和審批較為嚴(yán)格等，為房地產(chǎn)信托發(fā)展造成了限制。而股權(quán)融資籌資量較大，融資能力很強，有利于幫助公司提升盈利能力，價值成長也具備更大潛力。不過公司要想上市需要自身擁有雄厚的實力，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻較高，如負(fù)債率必須低于70%的要求讓大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足上市規(guī)定。由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍融資渠道單一，負(fù)債率基本上超出了75%，對此很多企業(yè)無法直接上市。房地產(chǎn)企業(yè)融資也會依靠海外房產(chǎn)基金，然而其在中國投資有很多障礙，對很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，在國際上核心競爭力不強，無法吸引海外投資公司的關(guān)注，同時也難以在政策上獲得支持。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析

（一）政策的調(diào)整變化

最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度很快，很多市場主體由此實現(xiàn)了利益的增長，也為國民經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)也實施了很多政策法規(guī)，目的在于對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，這也為房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定的風(fēng)險。如2015年1月～3月，國家實施了12條房地產(chǎn)政策，而2015年3月27日國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文救市，加大了對供地規(guī)模的控制力度，目的在于促使供求關(guān)系得到改善。我國在實施上述政策時，將對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的影響，也讓融資受到了較大限制。

（二）資本市場機制不健全

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要內(nèi)容之一，近年來逐步從傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下財政供給融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下金融資源配置融資方式。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場還有待進一步完善，需要不斷完善金融體系，尤其是缺少了多元化融資渠道，在股權(quán)、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與分擔(dān)融資風(fēng)險的房地產(chǎn)金融市場。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況不佳

因為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對資金需求量較大，運行周期也很長，對于企業(yè)經(jīng)營較好的情況下，融資資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本運轉(zhuǎn)，通過生產(chǎn)與銷售的過程后，貨幣資本將回流到企業(yè)，全部所借款項可以按時歸還，房地產(chǎn)企業(yè)融資也將順利進行，實現(xiàn)預(yù)期的收益。若是企業(yè)經(jīng)營情況不佳，融資資本參與房地產(chǎn)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，若是在某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)沉淀，所借款項無法按時歸還，將對房地產(chǎn)金融機構(gòu)信貸資本的運行帶來不利影響，也為其他企業(yè)資本周轉(zhuǎn)造成了限制，預(yù)期收益將難以正常實現(xiàn)，也引起了極大的融資風(fēng)險。

（四）無風(fēng)險預(yù)警機制，抵御風(fēng)險能力低

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營時經(jīng)常出現(xiàn)短期內(nèi)資金需求量增加的情況，為了滿足有足夠的資金支撐自身發(fā)展，這需要房地產(chǎn)企業(yè)進行融資。因此只要房地產(chǎn)企業(yè)在融資上出現(xiàn)風(fēng)險，將為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運行造成不利的影響。要想達(dá)到有效控制風(fēng)險的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識到融資中出現(xiàn)的問題，這關(guān)系著自身的穩(wěn)定與長遠(yuǎn)發(fā)展，也需要建立完善的機制達(dá)到對融資風(fēng)險預(yù)警的目的。然而很多房地產(chǎn)公司以盈利為主，一味關(guān)注眼前利益，很少深入思考公司的發(fā)展，導(dǎo)致在風(fēng)險預(yù)警與防范上未做到位。

（五）融資渠道相對單一

在20世紀(jì)90年代我國融資手段開始被得到運用，通過多年的發(fā)展融資渠道變得越來越多。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)融資起步很晚，與英美等發(fā)達(dá)國家不一樣，在融資理論上還顯得不夠完善，同時受到政策、法律等客觀因素的影響，讓房地產(chǎn)企業(yè)在多元化融資過程中難度極大，必須通過銀行融資獲取資金。由《中國統(tǒng)計年鑒》中相關(guān)信息可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)基本上采取國內(nèi)貸款與自籌資金等方式進行融資，在外資利用上不夠，同時將自有資金除去，國內(nèi)貸款占據(jù)著最大的比例。由于房地產(chǎn)企業(yè)在融資上對銀行貸款過于依賴，也為企業(yè)的發(fā)展造成了不利影響，也容易引起更大的融資風(fēng)險。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范措施

（一）確保融資政策的準(zhǔn)確性

我國房地產(chǎn)企業(yè)需要將目光瞄準(zhǔn)投資政策與投資項目上，結(jié)合實際項目的可行性做出相應(yīng)的研究和評估。房地產(chǎn)企業(yè)要立足長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)有投資框架，結(jié)合實際投資項目和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投資方式和領(lǐng)域基本規(guī)范等，對整體資本配置結(jié)構(gòu)、融資進度與時間、融資規(guī)模等制定完善的計劃，在評估計劃與統(tǒng)籌規(guī)劃后，對資金的使用做出科學(xué)合理的安排。應(yīng)該確保投資項目與融資項目保持協(xié)調(diào)與匹配，能夠滿足我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)政策，確保融資規(guī)劃始終處在嚴(yán)肅性管理氛圍中，能夠有效貫徹與執(zhí)行。

（二）完善金融體系，健全資本市場

要將市場決定性作用體現(xiàn)出來，作為資源配置的重要工具，金融領(lǐng)域要吸引更多的民營資本進入，打破原有的壁壘，為金融企業(yè)的多元化發(fā)展打牢基礎(chǔ)。要注重開發(fā)金融體系，確保民間資本等可以順利進入，增加金融體系的活力與彈性。此外，還需要不斷完善運行機制，主要有債市、股市的機制，匯率和境外資本賬戶，不僅要加強對風(fēng)險的控制，也要保證其運行效率實現(xiàn)提升。要建立多層次資本市場體系，加快股票發(fā)行注冊制改革，多渠道推動股權(quán)融資，提升債券市場規(guī)范化水平，也保證房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例實現(xiàn)提升。

（三）加強財務(wù)管理，合理投資

房地產(chǎn)企業(yè)要想減少融資風(fēng)險，應(yīng)該加強對資金的控制，充分運用統(tǒng)計學(xué)、管理學(xué)和運籌學(xué)等方式，逐步實現(xiàn)自身財務(wù)管理水平的提升。房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資決策的過程中，應(yīng)該加強對融資規(guī)模的控制，保證在融資上保持理性。如果房地產(chǎn)企業(yè)籌資較多，將會造成資金被閑置與浪費的情況，也將造成融資成本的增加，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)將承擔(dān)更多的債務(wù)，超過自己的償債能力。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該保證籌資足夠，避免為正常運營與業(yè)務(wù)進行帶來影響。

（四）加強風(fēng)險控制，建立風(fēng)險預(yù)警機制

一是房地產(chǎn)企業(yè)要增強籌資風(fēng)險控制意識，注重對融資風(fēng)險控制框架的完善，通過科學(xué)合理的預(yù)測融資風(fēng)險，才能保證有針對性運用控制手段。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好資金管理工作，充分認(rèn)識到資金流的關(guān)鍵性，根據(jù)戰(zhàn)略情況制定相應(yīng)的現(xiàn)金收支計劃，所有現(xiàn)金收支都將做出準(zhǔn)確的預(yù)測與規(guī)劃。三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升自己的盈利能力與創(chuàng)選能力，不斷提升自己的核心競爭力，讓財務(wù)更具彈性與靈活性，才能有效解決融資風(fēng)險，為自身的可持續(xù)發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

（五）強企業(yè)信用管理，拓寬負(fù)債融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重建立良好的資信體系，這樣對融資方式的優(yōu)劣、融資額度的大小有著決定性影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想具備較高的信資登記，應(yīng)該將以下工作做到位。一是對銀行要注重信譽，將貸款合同履行到位，不能拖欠貸款，并從金融咨詢評信機制的標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，參與信用等級評價，通過雄厚經(jīng)營實力、強大還款能力以及優(yōu)良企業(yè)素質(zhì)取得更好的資信評價。二是對社會、對政府、對設(shè)計、施工以及監(jiān)理單位要注重信譽。三是對客戶注重信譽，保證不交豆腐渣工程、不謊報住房面積、不拖延交房日期、不推卸售后責(zé)任。

當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)還需要對融資渠道進行拓寬，不僅要爭取引導(dǎo)貸款，也需要適當(dāng)提高其他融資方式比例，這樣才能讓融資風(fēng)險得以分散。具體來說包括以下兩個方面：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極拓寬融資渠道，保證自身資金需求得到滿足。另一方面，以現(xiàn)有融資渠道為基礎(chǔ)，增加其融資資金，確保銀行貸款不足的情況下自身資金需求也能得到滿足，也避免發(fā)生資金短缺與資金鏈斷裂的現(xiàn)象，讓融資風(fēng)險得到更加有力的控制。

四、 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展離不開充足的資金，只要擁有雄厚的資金企業(yè)各項經(jīng)營管理活動才能順利開展。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石，必須高度關(guān)注融資工作，結(jié)合政策法規(guī)和自身實際情況，加大對融資風(fēng)險的控制力度。同時房地產(chǎn)企業(yè)也要積極拓寬融資渠道，做好資金管理工作，才能最大限度消除融資風(fēng)險，為自身的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

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作者簡介：劉旭凱，佛山市奧園置業(yè)投資有限公司，廣東佛山。