房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究

摘?要：伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，社會(huì)民眾的物質(zhì)生活水平不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格也是直接影響公眾生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。文章針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究，分析房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問(wèn)題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué);影響因素探究

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，各行業(yè)領(lǐng)域在經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下發(fā)生巨大變革，房地產(chǎn)行業(yè)作為與社會(huì)民眾生活息息相關(guān)的行業(yè)類(lèi)型，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展方面的影響作用也逐漸凸顯。一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成為調(diào)動(dòng)某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，與此同時(shí)，持續(xù)攀升且居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格，成為影響和限制部分民眾生活質(zhì)量的重要因素，很多民眾渴望改變生活狀態(tài)，但是面對(duì)高昂的房地產(chǎn)價(jià)格也只能望而興嘆。伴隨國(guó)家相繼提出房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐逐步放緩，如何通過(guò)管控房地產(chǎn)價(jià)格，滿(mǎn)足社會(huì)公眾的基本住房需求，保證民眾的生活質(zhì)量，已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討，對(duì)于保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理性具有重要意義。

一、 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

（一）房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物價(jià)格與建設(shè)建筑物所占土地價(jià)格的總和，土地價(jià)格能夠體現(xiàn)土地自然資源的應(yīng)用價(jià)值，建筑物價(jià)格則直觀表現(xiàn)建筑物建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的勞動(dòng)價(jià)值累積、資源投入價(jià)值累積，房地產(chǎn)價(jià)格高低對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序、建設(shè)房地產(chǎn)的資源調(diào)配具有至關(guān)重要的影響作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)以商品形式存在，其使用價(jià)值需要以商品價(jià)值的方式進(jìn)行衡量和體現(xiàn)，從本質(zhì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格便是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。由于房地產(chǎn)具有商品屬性，人或者機(jī)構(gòu)想要獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)或者所有權(quán)，便需要以貨幣作為交換條件，房地產(chǎn)交易也是一種形式的商品買(mǎi)賣(mài)，但是又與普通商品買(mǎi)賣(mài)存在差異，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)和控制也具有較大的難度。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括以下五個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制具有多樣性特征;其二，房地產(chǎn)的交易價(jià)格與所在地區(qū)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易雙方的主觀意愿、房地產(chǎn)建設(shè)資源投入等因素密切相關(guān)，因而價(jià)格具有不一致性特征;其三，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格與抵押價(jià)格存在較大差異;其四，房地產(chǎn)的屬性存在差異;其五，房地產(chǎn)的形式自身具有多樣性特征。由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及民眾的基本生活保障性住房，還有部分房地產(chǎn)具有投資性的資產(chǎn)屬性，因而進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格更需要進(jìn)行系統(tǒng)性研究。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素存在諸多方面，主要可以歸納為設(shè)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素與政治因素。所謂設(shè)計(jì)因素是指房地產(chǎn)建設(shè)中設(shè)計(jì)的建筑標(biāo)準(zhǔn)、資源投入等因素;所謂經(jīng)濟(jì)因素是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的資源成本上漲、國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展制訂的相關(guān)政策、GDP、Per Capita GDP、人均可支配收入等內(nèi)容;所謂政治因素主要是指政治賦予社會(huì)的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不同，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的解決方式也存在不同，如果想對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，則需要對(duì)其影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)而針對(duì)影響因素制訂相應(yīng)策略，以減少相關(guān)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用。由于房地產(chǎn)價(jià)格自身的屬性特征，需要從宏觀角度與微觀角度兩個(gè)層面進(jìn)行分析，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理性。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格變化的規(guī)律

房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律比較復(fù)雜，由于對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素較多，因而無(wú)法準(zhǔn)確判斷其價(jià)格變化的規(guī)律性特征。主要源于：其一，房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在關(guān)系，經(jīng)濟(jì)層面存在諸多可預(yù)期因素，因而能夠確定宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，但是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面指標(biāo)將會(huì)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，故而房地產(chǎn)價(jià)格在某種程度上能夠體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期存在相違背的情況，則會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的情況;其二，房地產(chǎn)行業(yè)自身具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，因而房地產(chǎn)價(jià)格自身也具備能夠抵消通貨膨脹的優(yōu)勢(shì);其三，不同國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律存在較大的差異性，國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口基數(shù)、人均可支配收入存在差異，故而在房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)方面也體現(xiàn)較大不同，通常情況下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格也相對(duì)較高，但是理性的房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)與人均可支配收入存在正比例關(guān)系。

二、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究，形成系統(tǒng)性的理論結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也能夠體現(xiàn)出交叉性特征：其一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)具有相關(guān)性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域需要針對(duì)土地利用、土地內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)應(yīng)用、城市土地經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容進(jìn)行研究;其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)也具有交叉性，資源經(jīng)濟(jì)學(xué)中需要關(guān)注土地資源的合理配置，此部分內(nèi)容也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容;其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)也緊密相關(guān)，金融學(xué)涉及宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場(chǎng)等研究?jī)?nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)問(wèn)題，也需要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等問(wèn)題進(jìn)行研究。

三、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問(wèn)題

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要針對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行深入研究，相較于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方面還存在諸多不足，相關(guān)研究成果與發(fā)達(dá)國(guó)家相比也存在較大差距。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問(wèn)題包括以下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究需要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，由于房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)民眾的生活息息相關(guān)，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探究，尋求房地產(chǎn)價(jià)格研究摸索其價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律性特征，有助于保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的穩(wěn)定性。一方面部分民眾因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格虛高而導(dǎo)致無(wú)房可住;另一方面諸多企業(yè)、個(gè)人都在房地產(chǎn)行業(yè)存在投資性行為，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)大波動(dòng)，可能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不穩(wěn)定因素，如何引導(dǎo)社會(huì)資本投資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，在保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，能夠減少社會(huì)民眾的住房壓力，是符合我國(guó)社會(huì)性質(zhì)的發(fā)展路徑。

（二）新建住宅區(qū)中的商業(yè)住宅價(jià)格

為滿(mǎn)足社會(huì)民眾的生活需要，同時(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，新建住宅區(qū)內(nèi)常會(huì)包含商業(yè)住宅，而如何進(jìn)行商品住宅價(jià)格行為量測(cè)也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的首要問(wèn)題。通過(guò)相關(guān)研究活動(dòng)保證商品住宅價(jià)格的合理性。

（三）住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要保證房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定性，保證能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)可調(diào)可控，而住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)研究是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要基礎(chǔ)。為保證社會(huì)公眾的基本權(quán)益，需要加大對(duì)住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究和投入，關(guān)注住宅資金、物業(yè)費(fèi)、供方供給及過(guò)濾理論等問(wèn)題，以逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格趨向合理性。

四、 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題

房地產(chǎn)調(diào)控是保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，當(dāng)前我國(guó)為保證房地產(chǎn)價(jià)格逐漸趨向合理性，對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)施調(diào)控政策，從地方政府、消費(fèi)者等角度來(lái)看，全面調(diào)控雖然起到一定效果，但是與預(yù)期效果還具有較大差距。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)逐步得到遏制，但是房地產(chǎn)從投資屬性向居住屬性的轉(zhuǎn)化還需要一定時(shí)間，供大于需依然是很多城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。2018年中央及地方政府針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策及措施總數(shù)超過(guò)80項(xiàng)，除以往的限購(gòu)政策外，在長(zhǎng)期租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等新政策方面進(jìn)行新的探索，整體房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果逐漸發(fā)揮作用。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格回落

造成房地產(chǎn)價(jià)格回落的原因主要源于三個(gè)方面：其一，國(guó)家推出限購(gòu)政策主要針對(duì)一二線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相關(guān)限購(gòu)政策對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)的抑制作用已經(jīng)取得了顯著成效，包括北京、上海在內(nèi)的20余個(gè)一二線城市對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格、購(gòu)買(mǎi)區(qū)域等方面都提出限制性條件，因而帶動(dòng)這些地區(qū)的住房需求逐漸下降;其二，目前諸多地區(qū)的房地產(chǎn)貸款政策也處于收緊狀態(tài)，限貸政策的推出，使得社會(huì)民眾在房地產(chǎn)投資方面的支付能力下降，貸款成本的不斷增加，更成為房地產(chǎn)投資性需求下降的主要因素;其三，限售抑制房地產(chǎn)炒作，房地產(chǎn)炒作是脫離供需關(guān)系的不合理現(xiàn)象，限售政策提出有效抑制房地產(chǎn)炒作空間，房地產(chǎn)持有成本增加，將使更多房地產(chǎn)炒作資本離場(chǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格將逐漸回歸，趨向合理化。

（二）調(diào)控完成后，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將處于長(zhǎng)期的平臺(tái)期

由于我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，吸納新型城鎮(zhèn)化人口將成為二三線城市的發(fā)展路徑，新市民的涌入將會(huì)帶動(dòng)更多的住房需求，結(jié)合部分地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展資源具有發(fā)展基礎(chǔ)和條件，城市帶、城市群將是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的必然格局。同時(shí)很多城市的新市民家庭居住質(zhì)量相對(duì)較低，伴隨其就業(yè)穩(wěn)定性提升，居住條件的改善也會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供剛需，很多房齡較長(zhǎng)、住房面積相對(duì)較少的改善性住房需求也會(huì)逐步提升，因而房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)面臨全新的發(fā)展機(jī)遇。在供應(yīng)與需求保持平衡的條件下，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式發(fā)展趨勢(shì)，而是會(huì)長(zhǎng)期處于一個(gè)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)中，保證房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性的同時(shí)，滿(mǎn)足社會(huì)公眾的房地產(chǎn)居住需求。

五、 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格處自身的建設(shè)資源投入以外，還會(huì)受到諸多外界因素的影響，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域進(jìn)行深入研究，分析房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律與社會(huì)經(jīng)濟(jì)之間存在的必然聯(lián)系，從而減少相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，保證房地產(chǎn)價(jià)格的理性增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展需要以房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定性為基礎(chǔ)，作為關(guān)乎民生的行業(yè)，在我國(guó)的社會(huì)政治制度及經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)我國(guó)的國(guó)情進(jìn)行針對(duì)性分析，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的成熟經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的合理調(diào)控，保證我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格逐漸趨向合理性，并長(zhǎng)期處于穩(wěn)定平臺(tái)中，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，形成房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)和良性促進(jìn)關(guān)系。

作者簡(jiǎn)介：于鵬，山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，北京。