保障性住房市場化收購底價確定探析

劉慈　鐘勝民

摘要：本文通過分析遼寧省三市棚戶區(qū)改造安置房屋收購辦法中招標(biāo)底價的確定方法，指出了在實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的問題，提出了三點(diǎn)建議：建議縣（市）區(qū)政府負(fù)責(zé)市場化收購商品房公開招標(biāo)底價確定工作;建議招標(biāo)底價的確定以社會平均成本作為參照基礎(chǔ);建議制定市場化收購實(shí)施細(xì)則，并報市政府常委會討論通過后再依細(xì)則開展商品房收購工作。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造;安置房市場化收購;底價;建議

一、引言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成，也包括城市、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程等。

遼寧省的棚戶區(qū)改造安置方式大體分為兩大類六種方式：第一類實(shí)物安置，分為原地回遷安置、異地回遷安置兩種方式;第二類為貨幣化安置，分為直接貨幣化安置、通過政府組織居民自主購房、搭建平臺組織居民團(tuán)購住房、政府購買商品房安置棚改戶四種方式。本文主要通過探討政府購買商品房安置棚改戶方式中公開招標(biāo)底價的確定方法，對今后類似安置方式及城市危房改造、廉租房的購買等需要確定商品房購買底價的相關(guān)工作提出建議。

二、政府購買商品房底價確定中存在的問題

按照國家開發(fā)銀行棚改貸款要求，采用政府購買商品房安置棚改戶安置方式的，需項(xiàng)目所在市出臺商品房市場化收購指導(dǎo)意見，作為購買商品房的操作依據(jù)。遼寧省相關(guān)城市出臺了相關(guān)文件其中涉及商品房定價內(nèi)容的大體表述如下：朝陽市規(guī)定在購買價格不高于所在區(qū)域在售普通商品住宅均價的基礎(chǔ)上，以最低折扣、最高限價、單一價格、一房一價等多種形式確定;各縣（市）區(qū)政府應(yīng)召開政府常務(wù)會議，審議責(zé)任部門上報的購買房源和購買價格確定情況，并出具會議紀(jì)要明確審議事項(xiàng)。撫順市規(guī)定由住建、財政、評審、審計和紀(jì)檢監(jiān)察等部門聯(lián)合組成收購定價工作小組，向所在區(qū)域開發(fā)商開展房源調(diào)查和詢價談判工作，常務(wù)會議討論通過后，授權(quán)棚改責(zé)任部門實(shí)施公開采購。并將實(shí)施方案、采購房源、安置名單和貸款需求報市棚改主管部門，由政府采購房源價格應(yīng)考慮房屋建設(shè)綜合造價，開發(fā)利潤率不得超過3%。錦州市規(guī)定承接主體應(yīng)委托具備相關(guān)資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)，向市場公開發(fā)布政府采購招標(biāo)公告。政府采購房源價格應(yīng)考慮房屋建設(shè)綜合造價，開發(fā)利潤不得超過5%。

縱觀三個城市的定價辦法條理清晰，結(jié)構(gòu)完整，但操作起來是否順暢呢？在采購房源中最重要的就是招標(biāo)底價的確定，也是采購房源過程中的難點(diǎn)。朝陽市的文件在這三個城市中規(guī)定相對完備，但也存在一個問題就是在售普通商品住宅均價如何確定，由哪個部門出具相關(guān)價格，沒有明確規(guī)定。撫順市和錦州市所出臺的文件中也存在同樣的問題，兩市都規(guī)定了政府采購房源價格應(yīng)考慮房屋建設(shè)綜合造價，開發(fā)利潤不得超過一定比例。但也沒有明確房屋建設(shè)綜合造價如何確定，由哪個部門確定。撫順市有收購定價工作小組，如果由工作小組來確定，那又是由小組中哪個單位具體負(fù)責(zé)確定的呢，在文件中沒有體現(xiàn)。錦州市規(guī)定相對簡單，文件中只是提到了房屋建設(shè)綜合造價，價格由哪個部門出具，如何確定沒有明確。

文件中不明確的內(nèi)容太多，會給具體操作造成困難。例如遼寧省J市L區(qū)有一棚改項(xiàng)目，需政府購買商品房1400余套安置棚改戶，項(xiàng)目總投資7億余元。該項(xiàng)目在確定招標(biāo)底價過程中，項(xiàng)目所在區(qū)政府與融資平臺公司發(fā)生了分歧。項(xiàng)目所在區(qū)政府以J市的收購指導(dǎo)文件規(guī)定承接主體（即融資平臺）負(fù)責(zé)招標(biāo)工作為由，拒絕確定招標(biāo)底價：融資平臺以國家明確規(guī)定房屋征收應(yīng)由項(xiàng)目所在地縣（市）區(qū)政府負(fù)責(zé)為由，要求項(xiàng)目所在區(qū)政府確定招標(biāo)底價：而J市出臺的文件中也沒有明確由哪一方確定招標(biāo)底價，只是規(guī)定采購房源價格應(yīng)考慮房屋建設(shè)綜合造價，開發(fā)商利潤不得超過5%。雙方僵持很長時間，直接影響到項(xiàng)目棚改貸款的申請。最終的處理方式為由平臺公司委托兩家評估機(jī)構(gòu)評估確定招標(biāo)底價，評估方式為成本法評估，以評估低值作為招標(biāo)底價。由此可見一個沒有設(shè)計好的收購辦法將給工作帶來不便。

三、建議

無論是棚戶區(qū)改造、危舊房改造還是政府購買廉租房，只要涉及市場化采購商品房，定價問題都是無法逾越的重點(diǎn)和難點(diǎn)。制定完善的定價制度，可以提高行政效率，更能保護(hù)干部使他們能放手工作無后顧之憂。

1.建議縣（市）區(qū)政府具體負(fù)責(zé)政府采購商品房公開招標(biāo)底價確定工作。第一，從項(xiàng)目建設(shè)單位來看，無論是棚戶區(qū)改造工作、城市危房改造工作還是廉租房的購買工作，項(xiàng)目建設(shè)單位一般情況下都是縣（市）區(qū)政府，是項(xiàng)目的實(shí)際主體，由他們確定底價是合適的。第二，從資金方面來看，這類項(xiàng)目的資金來源基本上都是縣（市）區(qū)政府的財政資金，項(xiàng)目貸款本息的償還也都是由縣（市）區(qū)政府的財政資金償付的，縣（市）區(qū)政府有多大財政承受能力，能夠支出多少資金購買商品房，理應(yīng)由縣（市）區(qū)政府自己來決定。第三，有些城市的購買辦法中有多部門組成的定價小組存在，但這個定價小組往往只是起到一個程序性審查的作用，各單位很少有實(shí)際抽調(diào)工作人員參與項(xiàng)目招標(biāo)底價確定工作，工作實(shí)際參與者只有縣（市）區(qū)政府工作人員。也有城市規(guī)定向政府常委會匯報的集體決策程序，但匯報的基礎(chǔ)性工作也是由縣（市）區(qū)政府具體完成的，所以從責(zé)權(quán)利等方面綜合考慮由縣（市）區(qū)政府負(fù)責(zé)采購商品房公開招標(biāo)底價確定工作是可行的。

2.建議招標(biāo)底價的確定以社會平均成本作為參照基礎(chǔ)。有些城市的購買辦法中規(guī)定了，政府采購房源價格應(yīng)考慮房屋建設(shè)綜合造價，開發(fā)利潤不得超過一定百分比。但沒有明確如何確定房屋建設(shè)綜合造價。確定房屋建設(shè)綜合造價最準(zhǔn)確的方法是工程量清單預(yù)算法，但在初期的房源調(diào)查中，讓被調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供工程量清單是有難度的，何況有些樓盤還沒有竣工。通過評估的方法確定調(diào)查目標(biāo)樓盤的成本價格也是不可行的，通過重置成本評估法確定樓盤建設(shè)成本誤差很大，每一小項(xiàng)的調(diào)整，數(shù)據(jù)值的選取，都會影響到評估價格，同時在評估過程容易受到干擾，使評估價格失真。

建議縣（市）區(qū)政府可組織區(qū)屬住建、財政和國土等專業(yè)部門，通過了解權(quán)威部門公開發(fā)布的目標(biāo)區(qū)域內(nèi)土地價格和房屋建造成本，推算出目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的房屋建造成本，計算成本時財務(wù)費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和利潤率可取0%計算。以政府購買商品房安置棚改戶作為安置方案，目標(biāo)之一就是去庫存，化解金融風(fēng)險，既然是要幫助房企渡難關(guān)，幫助開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)，要求開發(fā)商讓利也是合理要求，同時控制采購價格也可以降低棚戶區(qū)改造的成本，在棚改土地出讓時也可以降低土地出讓成本，進(jìn)而降低商品房出售價格，從而控制商品房價格過快上漲。一直以來就有政府采購商品房推高房價的說法，如果我們能夠在采購過程中真正地做到低價購買，也能起到一定的抑制房地產(chǎn)價格不合理上漲的效果。

3.建議制定市場化收購實(shí)施細(xì)則，并報市政府常委會討論通過，實(shí)施細(xì)則通過后再依細(xì)則開展商品房收購工作。實(shí)施細(xì)則的制定越細(xì)越好，人為可變量越少越好。毋庸諱言很多棚改項(xiàng)目背后都有開發(fā)商的身影若隱若現(xiàn)，他們與政府關(guān)系融洽，在這種情況下與開發(fā)商談價格是很多領(lǐng)導(dǎo)干部都不愿意做的事情。有的棚改項(xiàng)目采購的形式到了最后很可能是單一來源，在這種情況下開發(fā)商就是確定的，底價的確定工作的難度更大，如果實(shí)施細(xì)則制定的剛度大，可變空間小將有利于工作人員開展工作。

作者簡介：

劉慈，鐘勝民，錦州市自然資源服務(wù)中心，遼寧錦州。