基于房地產(chǎn)改革視角下租售同權(quán)的推廣研究

姜琰婕 周涵

摘要：在住房供給改革的背景下，推行“租售同權(quán)”制度的推行對(duì)深化我國住房改革具有重要意義。本文從社會(huì)、政策、經(jīng)濟(jì)等角度分析了“租售同權(quán)”住房改革面臨的問題，探討“租售同權(quán)”住房改革的困境?；趯?shí)際情況，我們開創(chuàng)了一系列適用于房地產(chǎn)調(diào)控政策以及體系，該體系其中包括政府、承租方、租賃企業(yè)、政府執(zhí)行機(jī)構(gòu)四大板塊。通過以上體系創(chuàng)造出了一套有利于政府推行租售同權(quán)的方案，從而推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展而彌補(bǔ)新增商品房量過少的空缺，以此來控制房價(jià)的上漲，讓消費(fèi)者在租房的條件下享有和購房同等的權(quán)益，增加住房的利用率，抑制炒房熱潮。

關(guān)鍵字：租售同權(quán)；租賃改革；可行性

一、習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中明確指出： “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一新思路將成為中國住房市場(chǎng)改革與發(fā)展的根本指導(dǎo)思想。

試行“租售同權(quán)”的政策，明確房屋租賃政策能夠享受與購房同樣的入學(xué)機(jī)會(huì)等政策，將租賃市場(chǎng)的重要性提高到前所未有的高度，有利于促進(jìn)房屋回歸居住屬性，并向“租購?fù)瑱?quán)”運(yùn)作模式全面推進(jìn)，引導(dǎo)居民形成梯級(jí)消費(fèi)理念，讓房價(jià)健康穩(wěn)定的運(yùn)行，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

二、“租售同權(quán)”相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)

（一）“租售同權(quán)”相關(guān)概念：

商務(wù)部宣稱將明確 “租售同權(quán)”：租房和買房子居民享受同樣的待遇， 住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，穩(wěn)定的租賃和租賃制度，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)的居民出租的房子與買主居民享受同樣的待遇。

（二）近年來，中國城市化的步伐正在加快。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，城市之間存在著很大的差異。在租售同權(quán)的背景下，農(nóng)民工子女可以選擇在附近的一線、二線、三線等城市學(xué)習(xí)，從而保障農(nóng)民工子女的教育權(quán)利。其次，中國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)上升趨勢(shì)主要與國內(nèi)分稅制財(cái)政管理，在這種背景下“租售同權(quán)”政策下的房地產(chǎn)與我國金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和深化經(jīng)濟(jì)改革產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

三、建立租售同權(quán)模式中存在的問題

（一）政府問題

1.戶籍問題：

作為外來務(wù)工人員較多的城市，外來務(wù)工人員的戶籍問題將是目前需要解決的一個(gè)大問題。

2.教育資源分配問題：

教育所帶來的問題有怎樣實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)房屋下學(xué)區(qū)房的獲得以及如何分配學(xué)位房的問題。

（二）特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)問題

特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)是我們專門為實(shí)施租售同權(quán)所設(shè)立的一個(gè)新的機(jī)構(gòu)，在具體落實(shí)的過程中會(huì)出現(xiàn)政策落實(shí)、職責(zé)落實(shí)以及崗位設(shè)置的問題

（三）承租方問題

1.對(duì)于承租人來說，在簽訂租賃合同的過程中，當(dāng)房屋買賣發(fā)生糾紛時(shí)該怎么辦？

2.“候鳥”生活方式的興起是否會(huì)影響租戶？

（四）房產(chǎn)租賃企業(yè)問題

無運(yùn)行方式：目前的房地產(chǎn)租賃企業(yè)暫時(shí)沒有學(xué)位租賃的概念，企業(yè)需要開設(shè)一個(gè)新的板塊單獨(dú)經(jīng)營學(xué)位住房。

四、針對(duì)以上問題應(yīng)如何應(yīng)對(duì)

（一）政府

1.針對(duì)戶籍問題的解決方案：

為了實(shí)現(xiàn)共同所有制，政府應(yīng)該對(duì)戶籍制度進(jìn)行相應(yīng)的改革。首先，我們應(yīng)該解決外來務(wù)工人員的戶口問題。在當(dāng)前政策下，政府將城鄉(xiāng)規(guī)劃作為主導(dǎo)，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，執(zhí)行相同的落戶要求和標(biāo)準(zhǔn)，以確保新老城鎮(zhèn)居民得到應(yīng)有的待遇。為實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)提供實(shí)質(zhì)性的政策保障。

2.針對(duì)教育資源分配問題的解決方案：

在租售同權(quán)政策下要解決教育資源問題，首先政府應(yīng)該加大力度鼓勵(lì)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)建立學(xué)校，增加教育資源，解決難學(xué)問題。其次，與相關(guān)單位對(duì)接并落實(shí)租房可享受同等教育權(quán)利的政策。

（二）特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)問題

在政策方面，直接上級(jí)政府部門應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的規(guī)章制度，按照規(guī)章制度行使職權(quán)。在崗位設(shè)置方面，根據(jù)崗位職責(zé)和業(yè)務(wù)設(shè)置相應(yīng)的獨(dú)立崗位，防止崗位職責(zé)重疊。在權(quán)力和職責(zé)的實(shí)施方面，實(shí)行職責(zé)與崗位不干涉、不混淆的管理制度，明確界限，保證整個(gè)部門制度的高效運(yùn)行。

（三）承租方問題

1.甲乙雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)明確租賃期限及與延長租賃期限有關(guān)的事項(xiàng)，并就違約條款進(jìn)行協(xié)商。房屋買賣對(duì)承租人利益的損害，視為違約，并按合同有關(guān)規(guī)定予以調(diào)整和解決。

2.“候鳥式”居住方法大多是外來務(wù)工人員或者本地居民為了孩子上學(xué)問題而選擇的居住模式，他們多半都會(huì)在假期回到自己的老家或者是原有住房，只要在雙方協(xié)商好的情況下，可以將“候鳥式”和“租售同權(quán)”相結(jié)合，更好的利用房屋使用率，加大房源的選擇面。

（四）房產(chǎn)租賃企業(yè)問題

內(nèi)外結(jié)合，建立新型租賃企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)，房產(chǎn)租賃企業(yè)需要在內(nèi)部重新規(guī)劃出學(xué)區(qū)房源的租賃體系，成立專門的部門管理相應(yīng)額業(yè)務(wù)。再建立新型租賃企業(yè)外部聯(lián)絡(luò)網(wǎng)，防止承租方多次租用帶有學(xué)位的房源再進(jìn)行倒租。

租售同權(quán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)可行性較高的政策，原因有以下幾點(diǎn)：第一，租售同權(quán)給城市發(fā)展帶來很多利好，實(shí)行租售同權(quán)政策可以達(dá)到控制房價(jià)和節(jié)約用地的目的；第二，我國的政策支持可以給以租賃帶來很多便利，加強(qiáng)了租售同權(quán)的可行性；第三，增強(qiáng)了房地產(chǎn)的循環(huán)利用率，給低收入人群、剛畢業(yè)的大學(xué)生以及被孩子讀書難所困擾的家庭等這些需要臨性住所的人們提供了便利；第四，公積金政策對(duì)租房的利好條件放的越來越寬也是發(fā)展租售同權(quán)的一個(gè)很好的契機(jī)；第五，租售同權(quán)是房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市化建設(shè)發(fā)展前景的一大重要手段，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，發(fā)展也還不夠完善，正處于城市化進(jìn)程的階段，有很多老城區(qū)需要改造，暫時(shí)性的租賃住房也將成為一大熱點(diǎn)，租賃性住房的發(fā)展前景將更加廣闊、市場(chǎng)潛力巨大。

五、結(jié)語：

總的來說，我們對(duì)租售同權(quán)景還是屬于較為看好的一個(gè)狀態(tài)，租售同權(quán)也是一個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好契機(jī)，我們認(rèn)為租售同權(quán)將會(huì)迎來“春天”。

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