房地產設計管理階段的成本控制

司楠

摘? ? 要：隨著房地產市場近些年的不斷發(fā)展，總體上競爭越發(fā)激烈。房地產企業(yè)要想在這種背景下保持自身的競爭力，必須進行良好的成本控制。房地產設計管理階段是成本控制的主要環(huán)節(jié)之一，設計階段的成本與房地產項目的投資回報息息相關，做好設計階段的成本控制對于企業(yè)來說極為重要。鑒于此，本文圍繞房地產設計階段的成本控制展開以下探討。

關鍵詞：房地產;成本控制;設計管理;對策

1? 前言

長期以來，由于房地產業(yè)的高利潤，房地產企業(yè)普遍不注重成本控制。但是，隨著市場競爭的增強、房地產市場的逐漸飽和以及政府的控制與引導，房地產的利潤正在逐漸降低，培養(yǎng)成本控制是提高競爭力的必修課程。作為房地產項目的負責人，在進行房地產項目立項時，除了保證項目的質量合乎標準、令消費者滿意之外，還需要做好成本的管控，提升利潤空間，推進房地產企業(yè)的發(fā)展。目前，隨著房地產企業(yè)逐漸認清房地產市場形勢，對于成本管理的重視也越來越多。設計階段作為房地產項目成本控制的一個主要階段，其控制過程也需要特別關注。

2? 房地產項目開發(fā)設計階段成本控制管理的影響因素

近些年，中國的房地產市場環(huán)境利好，房地產行業(yè)取得了比較大的成績，城市建筑越來越多，建筑已成為城市化的重要標志。根據中國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產市場競爭日趨激烈，房地產業(yè)面臨巨大壓力。如果想在激烈的競爭環(huán)境中生存，企業(yè)必須提高競爭力。因此，房地產設計管理的成本控制已成為建筑業(yè)的一個重要的話題。通過實踐的調查及檢驗可以發(fā)現(xiàn)，在房地產設計階段，通過科學合理的措施改進設計內容，可以有效的增強資金的使用效率，縮減成本[1]。

2.1? 設計階段成本的影響因素

房地產項目的設計包含的內容比較多，包括設計概念、設計規(guī)劃、施工設計、裝修設計等等一系列的設計管理工作。這些設計環(huán)節(jié)系統(tǒng)且復雜，小的因素也會大大影響成本的數(shù)量。例如，項目概念設計的單邊成本比同行業(yè)中類似建筑的單邊平均成本高10元/平方米。如果是一個20萬平方米的項目，這個階段的設計成本會高出200萬元左右，數(shù)量非常巨大。

2.2? 設計階段影響工程造價的因素

影響房地產項目開發(fā)成本的主要因素是總體規(guī)劃、建筑模式和風格、建筑材料和園林植被的選擇，任何不可控因素都會導致總成本增加。例如，建筑結構支撐系統(tǒng)，包括基礎、柱、墻、梁、地板、屋頂?shù)?，無論結構設計如何，會影響材料的選擇和使用，這是項目成本控制中必須考慮的因素。建筑材料成本約占總成本的60%至70%。

3? 房地產項目開發(fā)設計階段成本控制管理的問題

3.1? 設計的深度不夠

近些年，越來越多的企業(yè)進軍房地產市場，房地產市場的競爭程度可想而知。部分企業(yè)為了能夠搶占市場，把房地產項目的生產周期進行了大幅度的縮減，以便提前交房，收回資金進行下一輪投資，例如國內某房地產公司的“高周轉”計劃。生產建設周期的縮短，必然也會壓縮地產設計的時間，設計部門承受著比較大的壓力。在時間的重壓下，部分項目的設計并未進行更加深入的論證與分析，設計方案缺乏成本控制過程或是對于成本的預算存在較大的偏差。因此，項目存在設計深度不夠的問題，設計深度不夠不僅會帶來成本的問題，對于房屋質量也是特別大的威脅，存在潛在危險[2]。

3.2? 成本控制意識不強

目前，仍有許多房地產建筑項目設計師只注重先進的設計技術，缺乏對設計經濟合理性的深刻理解。此外，他們對設計階段的廢物現(xiàn)象不承擔任何經濟責任，一些項目設計者更加關注設計產品的進步和安全性，過分強調設計帶來的產值，忽視了成本管理的意義。

3.3? 定額設計不足

定額設計是指基于設計任務預案中批準的投資預算的初始設計，然后根據初步設計及施工圖設計的知識來估算成本，根據施工圖預算，確定各專業(yè)施工圖設計。定額設計在一定程度上解決了建筑工程設計經濟技術相結合的問題。但是，如果過分強調定額設計也會限制設計師的積極性和主動性，那將極大地限制工程設計的價值。此外，隨著設備材料價格和采購成本的不斷變化，限額調整相對滯后，降低了對設計成本控制的約束作用。

3.4? 不合理的設計周期

在建筑工程的設計階段，有必要建立合理科學的設計方案，并考慮經濟與技術相結合的設計理念。充分展示和比較設計階段的各個方面，最終形成具有經濟合理性和先進技術的最佳方案。因此，需要有足夠的時間來保證這一點。但是，仍有許多建設項目單位缺乏長期發(fā)展前景。他們將設計工作視為一項簡單的以勞動為導向的工作，僅從短期利益開始，只追求快速完成，給設計師一個非常倉促的設計周期，這樣就無法保證設計的質量，也無法實現(xiàn)成本控制。為了解決這些問題，我們必須采取有效措施加以改善。

4? 優(yōu)化房地產項目開發(fā)設計階段成本控制管理的策略

4.1? 改進定額設計

建設項目設計人員應進一步完善定額設計，努力收集和積累可靠的成本數(shù)據，為設計階段的成本控制提供動態(tài)管理，規(guī)范設計工作。要利用現(xiàn)代先進科學技術，建立符合中國國情的工程造價管理體系，構建動態(tài)管理平臺，及時了解快速變化的市場信息，最大限度地減少與成本控制相關的各種工作流程。采取有效措施，將項目投資限額控制在目標值范圍內，實現(xiàn)成本控制[3]。要求設計人員在建筑物滿足功能時根據指定的投資限制進行設計，并在設計合同中添加約束條款，明確地打破限制設計的責任，以確保項目成本不超過先前限制的總量。

4.2? 深入的市場研究

在進行具體的房地產設計工作之前，必須首先進行必要的市場研究。設計負責人與相關設計參與者需要深入市場與實際地方，了解相關地區(qū)的人力、物力成本，了解相關地區(qū)的法律法規(guī)政策，避免設計方案與實際情況相違背，與地方的法律法規(guī)相沖突，保證設計工作兼顧質量與成本，也避免因為地產項目違反當?shù)胤ㄒ?guī)政策而影響工程進度。然后通過市場比較來了解分析，按照房地產企業(yè)的相關制度，與相關項目人員合作，選擇入圍的材料品牌和價格，確保各種設備和材料的質量和價格都達標。此外，設計師還應該對各種材料的性質、材料和指標有透徹的了解，并了解各種材料的應用，從而達到最佳的材料選擇，達到成本控制的目的。

4.3? 優(yōu)化設計周期

在進行房地產項目的設計工作之前，必須做好提前規(guī)劃，設定合理的設計周期。設計過程中，需要進行全方位的考慮，將各個方面的影響都包含進來。設計方案的形成不能僅僅設計部門單獨進行，還需要與其它相關部門進行溝通，去了解現(xiàn)場的情況以及財務資金的狀況[4]。整體方案的拿出過程都需要結合專家意見，并在專業(yè)人員的輔佐引導下逐漸優(yōu)化方案。確保設計成果滿足市場需求和專家意見，并在設計過程中進行成本控制，在進行質量與安全設計的同時，兼顧成本問題，使設計方案能夠統(tǒng)籌各方面因素，達到質量與成本的雙促進。

5? 結束語

總之，在中國房地產開發(fā)階段，我們必須充分認識成本控制在設計階段的重要性，影響房地產開發(fā)設計階段的成本因素主要包括材料和施工技術、工程設計質量和設計的變化。加強定額設計，以避免不必要的浪費;進行深入的市場調研，充分了解工程材料的性能特點，控制工程設計成本;在確保項目質量的同時，要加強對房地產成本的控制，增加房地產企業(yè)的利潤。

參考文獻：

[1] 王裕昌.淺談博物館信息化建設中的網絡布線智能化管理[J].甘肅科技，2018（9）：88～92.

[2] 淺談布線系統(tǒng)的智能化管理[J].智能建筑與城市信息，2019（6）：50～52.

[3] 呂小南.淺談博物館信息化建設[J].中文信息，2017（4）：8.

[4] 黎巍巍.淺談現(xiàn)代博物館信息化建設的基本內容[J].科學咨詢（決策管理），2019（7）：53.