房地產(chǎn)稅收制度探索

鐘海英

摘要：文章首先對我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度的特征進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀，對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在的弊端進(jìn)行詳細(xì)論述。在此基礎(chǔ)，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)稅收制度中現(xiàn)存弊端問題的優(yōu)化改革方向，提出擴(kuò)大稅收寬度、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)完善、稅收立法等方面意見，對未來我國房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展完善的主流方向進(jìn)行概括，具有稅收制度落實(shí)以及完善的理論指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅收制度 房地產(chǎn)行業(yè)

一、我國房地產(chǎn)稅特征

我國房地產(chǎn)稅屬于個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅中的一部分，在征收過程中，從立法層面分析可以發(fā)現(xiàn)立法結(jié)構(gòu)單一，并且層面比較低。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中，房屋的經(jīng)營使用方式不同，在稅收層面也會有明顯的區(qū)別差異，自用房屋與商用房屋在稅收比例方面相差較大。征收的范圍不僅包括城市、縣城，更包括工業(yè)園區(qū)以及采礦園區(qū)等建設(shè)房屋。從使用層面分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)的稅收制度中，通常采用交易過程中的一次性解除方法來進(jìn)行，并按照實(shí)際價(jià)格來進(jìn)行稅務(wù)征收。在征收方法上也比較多樣化，體現(xiàn)出不同使用功能房屋，征稅階段比例以及方式的不同。具體征稅額度，需要按照房屋所在位置、房屋使用功能以及房屋面積來進(jìn)行綜合制定，現(xiàn)行制度雖然維護(hù)了我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的公平性。但在稅收制度中也存在一定的弊端，導(dǎo)致具體落實(shí)期間存在稅務(wù)結(jié)構(gòu)以及征稅方式不合理的情況，下面文章將針對這一部分內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)探討研究。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在的弊端

（一）立法層次偏低

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在立法層次偏低的問題，由于房地產(chǎn)稅收屬于個(gè)別稅收中的附屬內(nèi)容。因此，在立法環(huán)節(jié)也依附于個(gè)別稅收。對于房地產(chǎn)稅征收以及相關(guān)制度形成，我國采用了試點(diǎn)推廣的方式來進(jìn)行，并沒有直接啟動立法環(huán)節(jié)。政府行政部門直接對試點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行選擇并加以改革，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收制度形成存在片面性的問題，缺乏全國人大立法通過，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收制度的形成，并沒有廣泛汲取社會群眾意見。公眾對于房地產(chǎn)稅收的認(rèn)同程度也因此帶來影響。立法層次偏低，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收制度執(zhí)行過程中，社會層面上的公共執(zhí)行力以及群眾信任度都因此降低，并不利于房地產(chǎn)稅收制度在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)發(fā)揮保障作用。立法層次直接決定了房地產(chǎn)稅收在我國稅法中的地位，以及面向全社會推廣落實(shí)中房地產(chǎn)稅收的公信力。立法層次偏低，是當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度落實(shí)中存在的主要弊端，也是稅收體系改革中首先要解決的根本問題。

（二）征稅范圍狹隘

房地產(chǎn)稅收制度形成后，征稅范圍始終處于較小區(qū)域內(nèi)。大部分用于城市，縣城以及工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營性房屋來展開房地產(chǎn)稅收。在這一范圍界定中可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村并沒有被列為房地產(chǎn)稅征稅范圍。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，房地產(chǎn)交易活動也更加頻繁，如果在稅收制度制定落實(shí)過程中不能解決范圍狹隘的問題，農(nóng)村的房地產(chǎn)交易市場將會處于稅收法律落實(shí)中的空白部分，很容易造成稅收過程中制度混亂的現(xiàn)象。除此之外，在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在一些優(yōu)惠政策，但在具體優(yōu)惠范圍界定中卻比較模糊，導(dǎo)致經(jīng)營性房屋在交易過程中，很容易出現(xiàn)稅收漏洞問題。甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)稅收管理人員出現(xiàn)貪污腐敗的情況，稅收范圍界定直接影響到稅收法的落實(shí)程度，如果是說范圍，不能明確劃分各項(xiàng)稅收制度的落實(shí)，很容易出現(xiàn)爭議。

（三）稅收結(jié)構(gòu)不合理

稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是當(dāng)前急需解決的問題，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中，稅收結(jié)構(gòu)組成比較單一。采用一種注重流通輕視保有的形式來對稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，對于房地產(chǎn)稅收的類型劃分。目前幾種主流形式包括增值稅、契稅、印花稅、城建稅，以上分類是針對流通環(huán)節(jié)來制定的。對于房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，稅收包括房產(chǎn)稅、土地使用稅兩方面，根據(jù)類型數(shù)量，便可以判斷稅收環(huán)節(jié)中注重流通而輕視保有。這樣的稅收結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致房屋交易過程中的整體賦稅水平較低，容易出現(xiàn)炒房現(xiàn)象，而房屋建設(shè)過程中的稅收比例比較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本增大，也造成一手房源銷售價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)直接影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，以及地方的一手房與二手房交易價(jià)格，因此，這方面內(nèi)容還需要持續(xù)完善。

三、基于國際宏觀環(huán)境的房地產(chǎn)稅收制度完善建議

（一）提升房地產(chǎn)收稅地位

房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財(cái)富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。我國房地產(chǎn)稅收法律制度完善，需要放眼國際市場，給予國際宏觀調(diào)控，對內(nèi)部房地產(chǎn)稅收地位進(jìn)行控制。完善房地產(chǎn)稅收制度首先需要對立法地位進(jìn)行提升。確保房地產(chǎn)稅收制度在立法層面的獨(dú)立性。嚴(yán)格按照全國人大立法審核程序，對房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行構(gòu)建。在法律體系約束下，房地產(chǎn)稅收制度落實(shí)才能得到保障，并提升面向社會層面低公信力。房地產(chǎn)稅收制度立法完善。雖然需要充分借鑒國外房地產(chǎn)稅收制度，但同時(shí)更應(yīng)該體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)的獨(dú)特性。能夠從國內(nèi)市場需求角度進(jìn)一步構(gòu)建完善，通過房地產(chǎn)稅收制度立法。為房產(chǎn)交易過程提供嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂毡Ｕ?。立法地位提升，面向社會層面的公信力度自然也會因此得到?qiáng)化。

（二）完善寬稅基稅收原則

關(guān)于房地產(chǎn)稅收寬度的調(diào)整，急需對房地產(chǎn)稅征收過程中的范圍進(jìn)行完善，重點(diǎn)針對農(nóng)村房地產(chǎn)交易區(qū)域進(jìn)行制度構(gòu)建，確保房地產(chǎn)征稅體系能夠在地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，起到維護(hù)市場公平性的作用。對于交易過程中所應(yīng)用的資源，更應(yīng)從市場占有需求的角度，進(jìn)行稅收寬度調(diào)整，由于農(nóng)村房地產(chǎn)市場與城市房地產(chǎn)市場之間存在本質(zhì)差異，在進(jìn)行稅收制度調(diào)整中，不僅要對其寬度范圍進(jìn)行重新構(gòu)建，還要重點(diǎn)體現(xiàn)出不同市場之間的環(huán)境差異性。能夠從市場發(fā)展需求及市場規(guī)劃的角度，對所應(yīng)用的制度體系進(jìn)行以市場為向?qū)У耐晟疲覈康禺a(chǎn)稅收寬度調(diào)整，要確保在這一過程中的全面覆蓋程度。避免政策落實(shí)過程中出現(xiàn)漏洞，從而導(dǎo)致貪腐行為產(chǎn)生，稅收體系構(gòu)建完成后進(jìn)入到執(zhí)行階段，對于不同區(qū)域設(shè)置直屬稅收監(jiān)管體系。在進(jìn)行稅收寬度調(diào)整的同時(shí)，配合切實(shí)有效的法律監(jiān)督管理體系，在法律監(jiān)管條例完善的幫助下，新稅收制度落實(shí)將能夠得到保障。稅收范圍擴(kuò)大，還應(yīng)該充分考慮市場環(huán)境的發(fā)展規(guī)律，避免制度完善構(gòu)建后逐漸被市場所淘汰，進(jìn)入到稅收混亂的市場發(fā)展局面中。

（三）加速創(chuàng)新優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)

稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整與完善，還應(yīng)加快速度，結(jié)合我國房地產(chǎn)領(lǐng)域所表現(xiàn)出的發(fā)展特征，對稅收結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行完善構(gòu)建。提升稅收結(jié)構(gòu)體系的覆蓋范圍，并在現(xiàn)場調(diào)整控制中，能夠從社會發(fā)展需求的角度創(chuàng)新資源應(yīng)用。利用稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收制度的約束能力，從而減輕炒房行為在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的幾率，通過稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整消除房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的經(jīng)濟(jì)泡沫。稅收結(jié)構(gòu)與稅收體系在落實(shí)過程中僅能起到調(diào)節(jié)作用，由于其自身盡在稅收領(lǐng)域中，具有法律強(qiáng)制意義，并不具備其他監(jiān)管能力。因此，在結(jié)構(gòu)體系的構(gòu)建與完善中，還應(yīng)進(jìn)一步突出體現(xiàn)稅收結(jié)構(gòu)的約束作用。對于稅收制度中的結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化構(gòu)建方向，應(yīng)該將其作為稅收制度完善中的一個(gè)框架部分，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來提升框架的整體配合能力，為行業(yè)發(fā)展中的稅法完善提供源源不斷的動力。在稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)新階段，更應(yīng)該立足于當(dāng)前的社會發(fā)展環(huán)境，能夠從市場需求以及行業(yè)優(yōu)化調(diào)整的角度，加大解決力度，進(jìn)而促進(jìn)各項(xiàng)稅收制度能夠在現(xiàn)場充分完善，發(fā)揮稅收法律制度中的指導(dǎo)作用。

結(jié)語：綜上所述，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)，也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價(jià)格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一定的安全隱患。為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當(dāng)前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下，甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，進(jìn)一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，我國社會經(jīng)濟(jì)體系也將更加穩(wěn)定。